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三月 4, 2024 星期一 多雲 20° 91%
【李峻銘】《香港上車置業 未必如報導難》
在香港置業,尤其是年青人上車,絕對不是一件輕鬆的事,這現象在全世界的大城市都屬於常態,並不罕見!筆者不時在媒體見到不少置業難的報導,當中會引用不少指標去證明這種現象,部份指標可謂相當嚇人,例如置業負擔指數達72%,看似非常嚴重!首先此指數是根據一個面積45平方米(約480平方呎)單位的樓價,以7成按揭,20年供款計算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位數而計算出來。現時全港平均樓價約每呎$15,000,480呎的單位即是約$720萬,每月供款以3.75%計算,平均每月供款約$29,000,而相關家庭入息中位數為$40,200,所以計算出來便是約72%。 各類指數未必能完全反映現實情況這個數字表面上看來無花無假,看似合理!但當中有些細節大家不妨細心考慮一下。首先,全港的私人自住單位有超過60%是完全沒有按揭,這指數是假設大家都有70%按揭,已經是沒有反映大多數的情況。大家可能會認為指數雖然未能反映全港情況,但年青人首次上車置業絕大多數要按揭,也能反映他們的困難!但是$720萬的樓價,也是個全港的平均數,如果年青人上車,多數會選擇較易負擔的新界樓,根據差餉物業估價署2023年底資料,45平方米的住宅在新界的平均價是約每呎$10,300,總價在$500萬左右,如果用此樓價計算出來的負擔指數,就下降至50%左右,相對於原先的72%就更加能夠反映上車的真實情況!另外一個經常被引用來證明置業難的指標就是香港連續13年,成為全球樓價最難負擔的城市榜首,此指標說2023年香港的樓價相對入息比率為18.8倍,即香港人要不吃不喝約19年,才可以成功置業,這比率遠高於第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美國三藩市(12)。這種直接比較很容易發生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比較,這些城市的稅率非常高,高收入人士的入息稅往往超過40%,反過來香港的稅率最高也只是15%,香港置業人士可動用的稅後收入遠高於悉尼及三藩市。若將指標改為稅後收入,香港的指標會變為22倍,而悉尼也是22倍,三藩市則是20倍。況且香港有約一半人居住於政府的資助房屋,比率也是遠高於歐美等國家,用全民收入平均數計算也會令指數容易產生誤解!筆者提醒各位,在閱讀各類指標時,必須小心了解其背後的定義,才能完全避免以偏概全,真正了解事實的全部!| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2024/03/01
【鄺子傑師傅】《家居擺設的風水》
今天分享一下家居擺設的風水,下面一起來看看吧!1. 電視與冰箱不能相對放置有一種說法是電視與冰箱兩者屬火、水屬性,相互對立,會導致家運衰敗。 需保持合理的距離和安全,不要影響正常生活。2. 門口不能放鞋櫃 許多人認為鞋櫃會阻擋好運進門,其實不然。 鞋櫃擺放需考慮實用性與整潔度,門口可放置鞋櫃,但需確保鞋子排列有序且不影響通行。 鞋櫃上方可懸掛福字或寓意吉祥的掛件,以此提升居家風水。3. 床頭不宜靠窗 床頭靠窗雖然會影響睡眠質量,床頭要有堅實的依靠,使人心理上有安全感。《家居擺設的風水秘密及應用》1. 魚缸與水景 魚缸被視為招財進寶的象徵,但如果放置不當反而容易影響家居風水。 魚缸宜置於家中的生氣位,切勿正對大門或廁所。 魚類數量講究吉利,如單數為陽,雙數為陰。2. 綠植與花卉 植物可淨化空氣、美化環境,還能調節室內氣場。 擺放在吉位的常綠植物(如富貴竹、金錢樹)有利於催旺財運,花瓶中插置鮮花,可以增加桃花運或人緣,但注意鮮花要及時更換,避免凋謝帶來的負面效果。3. 吉祥物與飾品 如貔貅、麒麟、文昌塔等吉祥物被廣泛應用在家居風水中,它們分別代表著招財、辟邪、增智的功效。 擺放時應考慮其寓意、五行屬性及對應方位,擺放得當方可發揮正面效應。4. 鏡像風水 鏡子能反射能量,擺放不當可能會產生煞氣。 臥室床頭不宜正對鏡子,以免睡眠不安;入口處不應大面積放置鏡子,以免將室外的煞氣反照入屋內。透過以上的解析,我們了解到家居擺設風水並非空穴來風,而是基於生活體驗與傳統文化的沉澱。 了解並運用正確的居家風水知識,可以幫助我們在日常生活中趨吉避兇,塑造一個更和諧舒適的居家環境。鄺師傅風水文章分享~▸更多文章:玄學風水心得 | 《玄空飛星》鄺子傑師傅
2024/02/29
【李灼珊中醫師】《過年勿忘消滯 食療運動按穴位》
轉眼又到了兔年歲末,送兔迎龍的同時迎來年初一至初四公眾假期,團年飯、開年飯、朋友聚會、夜繽紛……湖南中醫藥大學中醫內科博士李灼珊表示,慶祝新年少不了飲飲食食,所以每年春節假期過後,總會有腸胃不適的病人求醫,建議大家適時消滯,減少過節後腸胃問題。李灼珊醫師指出,過年食品眾多,至於是否食滯,第一關乎吃得過多,第二關乎食物中的油份、肉類脂肪、澱粉質等含量,消滯方法各有不同。食療消滯1:山楂消滯茶團年飯和開年飯少不了雞、鴨、豬、牛等肉類,李醫師表示,中藥山楂味酸,專門消解肉食或肥膩食物,因此當吃了太多肉類或油膩食物後,可喝山楂水消滯。「事實上,山楂是消積導滯的常用藥,除了有助消化及燒脂,加強減肥效果之外,還可對抗三高,尤其適合高膽固醇的人士。」而「山楂消滯茶」有兩種做法:一、凡肉食積滯導致脘腹脹滿、噯氣吞酸、腹痛便溏的情況,單用山楂泡茶已可見效,做法:山楂15克,在暖壺中泡沸水500毫升,焗15分鐘即可飲用。二、因進食過量以致食慾不振,而所食的不單止肉類,可以生山楂、炒麥芽各10克,煲水飲用,可紓緩積滯的情況。 食療消滯2:炒麥芽萊菔子茶「過年食品中的年糕、蘿蔔糕、油角、笑口棗、煎堆等,既多油又多澱粉,」李醫師說,「例如年糕通常用糯米磨粉製成,蘿蔔糕則是將蘿蔔切絲後混入米漿蒸製而成,笑口棗(又名開口笑)更是一個粉團經油炸而成,煎堆也是糯米粉。在中醫來說,凡吃麵食或五穀類等澱粉質豐富的食物,或果仁瓜子等過多導致食滯,最好就是以麥芽來消滯。」李醫師建議這情況下可飲用「炒麥芽萊菔子茶」,做法:炒麥芽15克、炒穀芽15克、萊菔子12克、陳皮6克,加適量水煲15分鐘即可,有積滯期間可每日飲1次。運動消滯:飯後最宜百步走李醫師指出,適當的身體活動有助腸胃的蠕動,幫助消化。「當然,吃飽後不宜立即進行劇烈運動,但至少應散散步,或做幾下甩手操,總比吃飽後立即長時間坐著煲劇、打機、打麻將等好。事實上飯後散步的習慣值得長久維持,所謂『飯後百步走,活到九十九』,是非常有道理的。」穴位消滯:天樞、內關、足三里以下三個可稱為「消滯穴位」,凡覺得積滯不適,可以拇指指肚按壓穴位,一下用力一下放鬆,每下用「陰力」,以穴位感到輕微酸麻為佳,按5分鐘即可產生消滯作用。一、天樞穴位置:肚臍正中左右各外開兩寸,按壓其中一邊即可。功效:它屬於足陽明胃經,有消滯、疏調大小腸、治便秘、胃腸脹氣及腹瀉的作用。二、內關穴 位置:手腕橫紋後約3隻手指的寬度,兩條手部韌帶之間。功效:它屬於心包經,有寧心安神、和胃、止嘔、助消脹氣等作用。三、足三里 位置:小腿的正面,膝頭下方3寸(約4隻手指位)。功效:它屬於足陽明胃經,是和胃相關的重要穴位,可消脹氣、助消化,強化腸胃功能。最後,若食滯嚴重持續不適,建議諮詢註冊中醫師。 若有疑問請先諮詢註冊中醫師。**以上內容僅供參考**香港拾易坊:https://www.facebook.com/subyeefong李灼珊中醫師,中醫內科博士▸更多文章:中醫心得 | 《中醫攻防》李灼珊中醫師
2024/02/15

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。

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