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五月 19, 2021 星期三 間有陽光 29° 78% 酷熱天氣警告
【湯文亮】《本是同根生 相煎何太急》
上周末,我尊敬的舖王波叔過身,立刻有物業代理搵我,話波叔有一些物業必定要放售,已經有人還價,如果我有興趣,他們可以幫我鋤價,我話「本是同根生,相煎何太急」,物業代理知難而退。大家都應該知道這兩句詩出自曹植,他被曹丕迫害,要在七步之內寫成七步詩,一般人認為這是描寫兄弟之情,其實不盡然,同行業的人,生活於同一屋簷下的人,甚至不同行業,例如銀行與債主,全部都可以用上這首詩。舖王仍排名福布斯20大富豪我不明白在舖王剛離世,他的物業已經在市場放售,而且在族群之間傳來傳去,令人誤會舖王的物業是資不抵債,其實,在今年初,舖王仍然在福布斯香港排行榜20名之內,福布斯是經過嚴格的盡職審查,才會給出排名的,如果話舖王資不抵債,即是暗示福布斯造假,這個假設應該不成立,既然是不成立,物業代理又點解咁熱心將舖王的物業在市場放售?有物業代理話不關他們的事,是收到承做按揭的財務機構暗示,我認為這是「呃鬼食豆腐」,既然不是資不抵債,那麼那些物業的銀主又點會咁急將舖王的物業放售,而且那些物業的市值全部都高過欠債很多,拖長一些時間可以多收利息,莫非那些財務機構有錢都唔識得賺,而事實上是物業代理希望舖王的物業經他們出售,從中可以獲得豐厚佣金,但是他們可能未讀過七步詩,不知道「煮豆持作羮,漉菽以為汁,萁在釜下燃,豆在釜中泣,本是同根生,相煎何太急」?
2021/05/18
【胡國威】【數字可以產生的錯覺】
希慎夥拍華懋投得銅鑼灣「加路連山道」商業用地,總地價197.8億元,相當於每呎18,374元。這口價,不單較市場估值高15%,也是繼2019年11月新地以422億元投得西九高鐵商業用地後,近年半以來成功賣出的商業官地。明明世紀疫症未過、經濟市道仍舊疲弱,偏偏無流標、高估值售出,是否代表商業市道正走出陰霾?一幅地皮的交易價格,對後市的啟示有多大,過往我們總有一點直覺,總是認為粉價高企,麵包價沒有可能低。正因如此,地皮價格有助托穩現貨價市場。舉例,一幅啟德住宅用地投地價高見18,000元時,似乎也反映發展商在云云對手中,願意支付這個價格來承接土地時,未計算日後建築成本,售價定必要高於這水平。用這個角度來看,在二手市場行一轉,現貨價才賣20,000多元,豈不是相當便宜?當然有人會反駁,這個說法不完全準確。因為發展商錯估市況的時候,歷史中並不是沒有相關例子。回看歷史,97年高追地皮的富豪海灣,樓面地價高近13,000元呎,但最終在樓市低谷開售時的價格,建築呎價僅8,000多元;又例如,信和在小西灣的「藍灣半島」當年就以118億元投得,地皮平均呎價5,00多元呎,但其後開售時呎價僅4,000多元。不過這些20多年前的故事,今天發展商的計算也較以前精密,相信絕少會發生類近故事。但這是否引證了發展商高價投地,就是未來市道一定向好? 這又未必。往往我們也忽略了其他因素,包括發展商成功低吸周邊地皮。很多時,說得動聽一點,就是跟周邊用地產生「協同效應」。以希慎今次投得「加路連山道」地皮,希慎本身就是區內的大地主,本身就持有起碼九座商廈,包括利園、利舞臺廣場等等,總樓面共逾380多塑呎。這些土地本身就是多年前已購入,亦為希慎產生了租金收入,某程度可攤薄今次高追「加路連山道」地皮的地價。同一道理,早前新地不就是以8.6億元投得「古洞第25區」住宅用地,以可建樓面119.9萬呎計算,每呎地價高達7,184元。測量師在賣地前估計,該區鐵路仍有待落成,且配套還未算太完善,故認為地皮只值5,400-6,600元之間,故新地用溢價來投得地皮,表面上對該區未來投了一票,但我們卻容易忽略了新地在古洞一帶低吸的農地。翻查新地年報,新地在古洞南早已購入一些土地,其中位於古洞南丈量約份第92約就持有可建樓面160,000呎的用地,並於早年已獲批補地價3,300元,雖然發展商也計劃申請提升地積比率,但純粹用地價角度出發,對剛購入的古洞25區地皮一定起到攤薄作用,實情地價並沒有想像中高企。
2021/05/15

專欄作者

李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
Lucy
國際人生物業投資教練 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子 憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生

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