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《年初七的老廣儀式感》
《年初七的老廣儀式感》
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近排，多位朋友問筆者關於香港樓市走勢發展，我從中整理4個最常問的問題，並逐一分析。「香港樓市會否量價回穩？回升？」「面對一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？」「政府加速發展北都，要盡快入市嗎？」「近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？」。香港樓市會否量價回穩？回升？先講大家最關心的樓市走趨。差估署最新樓價指數顯示，2024年2月「撤辣」後曾經錄得有顯著升幅，但從5月開始再度回落，由去年12月至今年8月指數一直徘徊在290水平左右， 6月至8月指數分別係286.7、288.1、288.5錄得階段性微上升，但離2018年394.8、2019年396.9、2021年398.1的高位仍有明顯距離。所以，數據上只能說明「階段性企穩」，暫仍未足以判斷樓市轉勢回升。至於後續市場，從9月開始有一連串利好消息，美聯儲降息香港也跟隨下調；施政報告2025│優化新資本投資者入境計劃；10月國慶、中秋雙節帶旺氣氛；加上內地四中全會將10月召開，市場對利好政策抱有期待；市場普遍睇好第四季，預期香港樓市10、11、12月將錄得與第三季持平或上升趨勢。筆者認為長期走勢還取決於經濟復甦力度，資金流動情況及內外部政策變化等重要關鍵因素。 圖片來源 : 中原地產圖片來源 : 文匯報2022-11-29一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？與走勢同樣備受關注的，還有二手市場如何應對一手新盤降價競爭。面對新盤降價競爭，對於之前高位入手的業主，只要沒有迫切套現需求，先唔好急於「割肉」，現時住宅租務市場需求大，建議先將物業進行優化，粉飾或清潔乾淨企理等，儘快出租及提高租金收益，用穩定租金收入對沖樓價波動期，以租養時間，待樓市回暖再出售，減低虧損。政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展有幫助？ 政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。從市場及城市發展來睇，北都既是香港應對長遠住屋需求、及完善北區新市鎮發展的重要一環，無疑能為市場提供中長期住宅供應同機會。根據規劃，北都將提供多達60萬個住宅單位，其中一半以上為資助房屋，這份供應規模為「中長期住宅供應」提供支撐。要舒緩中低基層市民住屋壓力，北都發展大前提必需要加大公屋、居屋、簡樸房的興建力度，確保規劃不走樣，讓中低基層市民先上樓，即使暫時無能力購買，也能通過租住獲得栖身之所。此外，推進北都建設還能進一步完善北區新市鎮發展。| 李海文先生：政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。 (網絡圖片)從投資角度來睇，應盡快入市北都一帶？從投資角度看，不建議普通市民盲目盡快入市北都一帶。「北都」規劃覆蓋範圍廣，從規劃到完成需經歷長期甚至超長期過程，期間可能出現政策調整等不確定性因素，有意投資或置業者需先有清晰認知與評估。至於投資者入市一般情况下有兩個時間節點。1.相關信息釋出期，2.政策落實期。其中政策落實期是重點，學會睇基建信號的釋出（如交通配套、民生基建的落實進度同情況、及入場參與發展商的實力等等）；加上當前樓市處於調整波動期，無論購買住屋還是工商舖，首要先睇價位、投入的成本、回报率、Location、商圈成熟度、人口進出量，再結合樓盤、户型、位置、交通等收窄選擇範圍，同時判斷未來接手買家的情況，搭配資金風險管理後理性決策，而非趁熱度盲目跟風超前入市。近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？短炒「話易唔易、話難唔難」。事實上，近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握，以至入手價位、位置、樓盤流通週轉期等等重要因素。聚焦「成熟度高、流通性強、競爭少」的位置，更易兼具抗跌力同升值潛力。例如：一、成熟民生商圈，如荃灣、沙田，這些位置雖二手樓齡大，但人口密度高、租售需求穩定，且最好周邊1公里內新盤供應少或無新盤供應，易出現「僧多粥少」行情。二、交通樞紐位置，如九龍站，緊鄰高鐵站，可承接內地來港置業及租客需求。三、北區成熟段（如屯門、元朗核心位置）本地居住需求旺，且相比市區入手門檻較低。| 李海文先生：近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握當然，短炒亦需警惕潛在的風險，切忌盲目跟風。無論是追求短期差價的短炒，還是看重長期租金回報的長揸，「入手的價位、回報率、location、人口流動等都係不可忽視嘅關鍵性因素」。最後，成功的短炒並非「靠運氣」，而是基於對市場細節的把控、快狠準與理性判斷，其中最重要一點是做好資金風險管理。讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄，如在香港及內地購買物業上遇到問題，歡迎留言或E-MAIL，會有專人儘快覆您。E-MAIL：doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章：置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
胃癌長期是澳港兩地的十大癌症，患者以男性較為常見，尤其是接近老年的男性。胃癌的風險因素很多，例如吃得醃製食物、加工食物太多，或飲食中缺乏維他命B12，或家族有胃癌的病史等等人士，有胃癌的風險都會比較高。而其中一個較容易被忽略的風險因素，是：長期患有「頑固性胃痛」，即經年不愈，好一段日子又壞一段日子的胃脘痛。我為什麼說這種胃痛和胃癌可能有關呢？其實，胃癌的形成一般進展比較緩慢，所以胃癌在早期可以治療的。如果年齡在三十歲以上，出現「頑固性胃痛」，就更應及早治療了，因為若能夠及時解決這種胃痛，就有可能預防它變成胃癌。治療頑固性胃痛的中藥有：白芍，佛手，砂仁，厚朴，木香，川楝子，香附等，而可溫補胃脘的中藥有：人參，黨參，黃芪，淮山，白朮等，可祛胃寒的中藥有：丁香，乾薑，吳茱萸，小茴香等。雖然，長期胃痛未必一定會演變成胃癌，但應防患於未然，只要胃部健康，我們的五臟六腑都會健康。以上的中藥都是中醫治療胃病時常會用到的，藥性普遍溫和，至於要怎樣配伍使用，要視乎各人體質而定，並不是胡亂共冶一爐就可以的。在使用之前還是要先諮詢註冊中醫師，辨證論治，才可對症下藥。李灼珊中醫館地址：香港灣仔灣仔道218號舖電話：2382 3387
---------------若有疑問請先諮詢註冊中醫師。**以上內容僅供參考**香港拾易坊：https://www.facebook.com/subyeefong李灼珊中醫師，中醫內科博士▸更多文章：中醫心得 | 《中醫攻防》李灼珊中醫師
星期四早上去到茶餐廳，有客人話打算叫移民外國的子女以及家人回港過年，趁近日金價大升，於是對子女說，如果他們回港過年，就會將手上100盎司黃金平均分給他們，唔返嚟就無份。但出乎意料，子女們回家的意欲不高，睇嚟今年又只得兩老過年，仲叫老闆年夜飯預埋佢，佢會帶支靚酒嚟。老闆話，金價大升都吸引唔到子女回港過年，其實都是意料之內，最牛的投資者所持有的黃金在投資組合比例，最多不足10%，大多數是3%至5%之間，100盎司黃金，市值大約420萬港元，四兄弟姊妹，每人分100萬元多啲，一家人回港過年，起碼用30萬至40萬元，剩得60萬至70萬元，即不足10萬美元，所以興趣不大，客人問有何方法吸引子女回港過年。老闆話以「金、木、水、火、土」五行來看，Last more important，最後的是最重要，而最後是土，即是地產，以持金量5%為投資組合來計算，客人應該有大約8000萬至1億元資產，而且大多數是物業，倘若客人對子女話，如果回港過年，每個家庭可以有一個沒有欠債的單位，老闆擔保，如果咁樣做，茶餐廳年夜飯就唔使預佢，客人的子女及家庭一定會回港陪佢過年。一個單位點計都值千萬元，陪下老豆老母過年有千萬元資產，咁嘅「工作」去邊度搵，如果仍然唔肯，真係值得恭喜，梗係自己搵到盤滿缽滿， 一個價值過千萬元單位根本唔能夠滿足他們。（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）▸更多文章：投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
8月底，香港財經節目資深投資分析師李海文組織香港各領域的商界精英走進珠海香洲，與珠海香洲區區屬國企“正菱控股 模數空間”開展深度交流，共探港珠澳產業共創業新機遇。正菱控股張哲先生攜部門同事熱情接待，對考察團的到來表示誠摯歡迎。雙方圍繞產業合作方向、創業機遇挖掘，以及珠海針對港澳人士參與相關產業發展的扶持政策與資金支持等議題深入探討。交流尾聲，正菱控股團隊與考察團一同合照留念，定格此次寶貴的互動瞬間。在此次交流考察中，考察團不僅了解合作方向與政策及資金的支持，更親身感受到珠海這座多元化城市對港澳人士的熱情與獨特吸引力，並由衷感謝正菱控股團隊的周到安排與真誠接待。|香港財經節目資深投資分析師李海文組織香港各領域的商界精英走進珠海香洲，與珠海香洲區區屬國企“正菱控股 模數空間”開展深度交流。(圖片由李海文先生提供)| 正菱控股張哲先生攜部門同事熱情接待，對考察團的到來表示誠摯歡迎。 (圖片由李海文先生提供)首站考察國企樓盤，優化宜居宜業的城市吸引力考察團參觀香洲國企打造的南灣首府和鉑悦香山兩個在建住宅項目。項目現場，塔吊高聳、機械運轉不停，火熱的建設場景傳遞出珠海城市建設的蓬勃生機。當中的住宅項目是岭南新中式設計，高實用率戶型、休閒配套設施，體現出國企對居住品質的堅守，同時彰顯珠海打造宜居之城的決心。隨著港車北上政策的實施，港澳人士經港珠澳大橋往來珠海愈發便捷，而優質的樓盤讓城市宜居優勢更具吸引力，吸引港澳人士在珠海安居樂業，為城市發展注入持久動力。| 李海文先生 : 港澳人士經港珠澳大橋往來珠海愈發便捷，而優質的樓盤讓城市宜居優勢更具吸引力，吸引港澳人士在珠海安居樂業，為城市發展注入持久動力。 (圖片由李海文先生提供)“模數空間”Zhuhai Data-Driven Model Space（ZDMS）實現科技創新，激發產業潛能 離開樓盤，考察團深入“模數空間”AI孵化園區。一進園區，科技感撲面而來。圍繞模型應用、數據開放、算力調度等關鍵環節，構建起一套完整且充滿活力的人工智慧生態體系統。智能機器人靈活展示交互與執行功能，算力調度平台即時更新數據支撐研發，氣象監測系統精准數據防災減災。“香鏈通”平台更匯聚超2.3萬家企業，覆蓋新一代資訊技術、生物醫藥等領域，通過“十三找”服務促成超2.5億元成交額。正菱控股深度參與園區建設，為企業提供全流程支持，讓這里成為港澳科創人才施展才華的前沿陣地，凸顯珠海科創產業的強勁潛力。| “模數空間”AI孵化園區，一進園區，科技感撲面而來。 (圖片由李海文先生提供)| 考察團深入“模數空間”AI孵化園區 (圖片由李海文先生提供)| 智能機器人靈活展示交互與執行功能 (圖片由李海文先生提供) 政策與交通優勢是創業發展的雙引擎珠海對港澳人士的創業支持政策精准有力。產業端，AI領域有“算力券”“模型券”，生物醫藥企業臨床試驗，企業完成不同階段臨床試驗或獲得藥品註冊證書，可獲最高千萬元獎勵。孵化器建設上，符合條件的港澳青年創新創業基地，市級可獲40萬元一次性建設扶持經費，複評優秀還能額外獲得10萬元。還有孵化器建設、參展補貼、貸款貼息等政策，從多方面為創業人士減輕創業成本負擔。人才支持政策更顯誠意，對新引進到珠海市創業就業的港澳永久性居民，以及獲批香港入境計畫或澳門高端人才計畫、優秀人才計畫的港澳居民，或本科以上人才，由政府或政府委託的實施機構提供實物化住房供給保障，可享受最長三年“一免兩減”住屋福利。港珠澳大橋與港車北上，港澳人士經大橋往來珠海更加便捷，約一小時車程三城穿梭，為港澳人士來珠海考察、創業提供了極大便利。大橋不僅是交通通道，更是兩地經濟文化交流融合的合作橋樑，加速了資源的流通，為港澳與珠海的共同發展注入強大動力，實現更加多的可能性。將來，借助大橋還可以推動港澳金融服務、高端研發，與珠海先進制造、科創孵化深度合作，比如香港的金融資源、專業服務，澳門的文旅會展，再加上珠海及周邊城市的先進製造及科技創新，形成互補共贏的產業生態，不但可降低三地企業跨城運營及物流成本，還能進一步釋放大湾区產業協同效應。港澳商界及珠海、周邊城市企業可借助大橋的便利，實現事業的新跨越。| 李海文先生 : 港珠澳大橋與港車北上，港澳人士經大橋往來珠海更加便捷，約一小時車程三城穿梭，為港澳人士來珠海考察、創業提供了極大便利。(網絡圖片)攜手共贏，港珠澳共拓新局正菱控股作為香洲區政府企業，在此次考察交流中，充分展現了其在招商引資方面的積極作為。為港澳商界解讀珠海機遇，讓更多港澳企業了解珠海及看到了在珠海發展的機遇。 正菱控股積極結合自身資源，與“模數空間”等產業平台深度合作，為有意向到珠海投資創業的港澳商家或企業提供全方位的服務與支持，從項目對接、政策解讀到落地保障，助力企業在珠海紮根發展，成為香洲區招商引資的重要橋樑。珠海兼具宜居宜業環境、提供優秀學子人才、科創活力、政策配合支持與便捷交通，多元優勢下正形成強大吸引力。筆者在這里誠摯呼籲，希望更多港澳人士，借港珠澳大橋之便，走進珠海、紮根珠海，在這片熱土上開啟創業新里程，香港、澳門、珠海一起共赴大灣區發展新未來。讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄，如在香港及內地購買物業上遇到問題，歡迎留言或E-MAIL，會有專人儘快覆您。E-MAIL：doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章：置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir