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【做生意如打仗】-《先選擇戰場，再選擇戰術!》
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裝修報價單條款有陣時都可以幾複雜o架... 睇中文已經難理解o架啦..假如遇到英文報價單又點算呢 ? 今日 裝修中伏大全 Simon 就帶嚟一份英文報價單，睇睇裡面條款有幾「辣」先 !
新冠肺炎陰霾仍在煩擾香港人之時，人大卻突然為香港制定國安法，令香港徒添另一重不明朗氣氛。有人說，今天內心的不安，遠較去年反送中更為強烈，國安法所引發的信心危機，定必對物業市道構成沉重打擊。
其中一個論點，是外資撤資導致營商環境轉差，寫字樓及鋪市價格均失去支持，香港最終只會淪為一個內地二三線城市。加上，隨著大量有實力的港人移民離港，業主沽貨離場的效應下，房地產價格也失去既有動力，樓價自然沒有承托。以上畫面，相信是可以預視到最悲觀的景象，但實況又是否一定會發生呢？
追溯香港對上一次出現的信心危機，相信已是1989年六四民運。我們《胡．說樓市》團隊也特意搜尋一下當年今日的報道。有地產雜誌刊登了港島東二手呎價，在1989年首季，龍頭屋苑「太古城」平均建築呎價為1,750-2,100元；但踏入第二季開始略見疲態。
在1989年4月至6月初期間，「太古城」價格回調了5-9%，一直發展至6月4日，二手樓市出現了重大轉捩點。在短短的十日時間內，「太古城」整體平均呎價再暴跌至1,400-1,900元，相較第一季等於回落了10-20%。
究其原因，一部份跟炒家即時減價賣樓有關，但更大部份卻跟銀行收緊房地產貸款有關。翻查當年報道，部份中資銀行因擔心醞釀擠提危機，收緊銀根的同時，也對房地產信貸轉趨審慎，結果部份要完成交易的買家，最終因得不到貸款而要侷撻訂收場，加速樓價調整。其後香港湧現的移民潮，業主趕移民而急於沽貨，就令房地產價格進一步走下坡。
來到今天，相同情況會否發生? 我們仍要觀望。不過，對照1989年跟2020年，我們至少找到兩點不同之處。第一，當時樓市炒家仍活躍，只要勢色不對就會大劈價離場，但今天香港短炒炒家，受制於辣稅下卻接近絕跡，故較難做到大量不問價沽盤的情況。
第二，昔日香港人是天之驕子，港人也成為各國移民吸納對象；今天英、美、澳、加等國家的移民門檻卻已大幅提升。例如「加拿大」及「澳洲」也分別要在當地基金或股票市場，投資470多萬及2700萬港元才達入場門檻，希望移民類近發達國家，只能倚賴技術移民，有多少人能夠真正出走，是另一個疑問。但毫無疑問，就算今次國安法未能對物業市道嚴重打擊，但短時間內的氣氛也受到一定拖累。
在農曆新年過後，終於有比較大型新樓盤開盤，會德豐（0020）的新樓盤推出320個單位，暫時收超過4000票，超額10倍，按以往慣例，超額8至10倍就有機會一Q清袋，有老友話我估計今年沒有小陽春，在會德豐新樓盤今次一Q清袋之後，小陽春隨即出現，我其中一項預測又會落空。
今年小陽春與今次新樓盤銷售是否能夠一Q清袋沒有太大關係，就算今次不能一Q清袋，小陽春亦可能會出現，但一定要說如果今次一Q清袋就是小陽春，我反而會覺得小陽春很難出現，因為以後很難會見到一Q清袋。
市場選擇多 不怕買不到
有老友話不明白，超額認購十幾倍，怎可能不是一Q清袋？在以往選擇不多，超購8倍已經有機會一Q清袋，現在選擇多了，若果買家今次入票買不到自己心目中喜歡的單位，他們不如等該新樓盤第二輪銷售，或者索性去買其他新樓盤，反正以後會有很多選擇，買不到不一定是壞事。雖然現在地產商大聲疾呼話次輪銷售要加價8%至10%，但大家都知道這是銷售策略，有可能原價加推，變成今次向隅的買家，到加推時反而有機會買到更優質單位，這個情况又不是未發生過，結果是會德豐在未正式開售前已經加推180個單位，樓價只是酌量加1%至2%，所以，現在打算買樓的人情願等下一輪或者其他新樓盤，結果是一Q清袋是很難出現。
無心儀單位 買家寧等第二輪銷售
現在買樓的人與過往的在實力上亦有差距，而且未必是一定要買，所以他們在揀新樓盤的時候都集中揀那些價錢比較實惠、位置比較好的單位；如果那些單位已售，他們情願放棄，等下一輪銷售或者其他新樓盤，所以我說一Q清袋以後很難會出現。不過，大家又不用擔心負責賣樓的主管，老實說，地產商是不喜歡一Q清袋，這代表開價太低。
訂造木傢俬嘅時候好多時都要揀飾面，而飾面亦都有唔少物料選擇，當中包括木皮、焗漆同埋膠板等等~ 今日 裝修中伏大全Simon就會講解一吓膠板呢種飾面，睇吓佢有咩好處同埋有幾多款式啦!
昨日早上去到茶餐廳，老闆話有好消息同我講，幾個月前，社區有一間茶餐廳開張，出品不甚突出，價錢亦比同區其他茶餐廳貴，但生意滔滔，連他的茶餐廳也受影響。好彩老闆只玩票性質，最緊要有一班熟客，平時可以同佢打下牙骹，但那一家茶餐廳最近結業，理由是各物料供應商不再賒數，導致周轉不靈，唯有結業，我有多少不明白，一兩個月數期是很正常，點解各物料供應商會停止賒數。
沒高成數按揭 就沒小陽春
老闆知道我唔明，於是再解釋清楚，那一家出品不甚突出，價錢又比同行貴的茶餐廳提供了一項服務，容許客人年底找數，因此吸引不少現金不甚充裕的人幫襯，因為生意不錯，茶餐廳老闆要求物料供應商提供半年數期，本來的兩個月數期並不足夠，幾個物料商開會之後，知道數期愈長，收數愈難，不但不提供半年數期，而且以後交易亦要現金支付，茶餐廳唯有不再向客戶提供賒數，當沒有此項優惠之後，茶餐廳生意額立即下跌，捱了兩、三個月，始終捱唔住，由此可見，賒數的確可以令生意額大增，沒有賒數，不但打回原形，而且比以前更差。
有熟客問我樓市點解會出現小陽春，我見對方是愛黨愛國人士，於是立刻想起沒有共產黨就沒有新中國，於是我話沒有高成數按揭就沒有小陽春。那名熟客不同意，並且引述指數公司的負責人話，採用高成數按揭買樓佔很小部分，這是地產商售樓Gimmick，熟客這樣說我明白老C點解要退休，因為佢唔想講反話，既然如此，新樓現在如此熱賣，又很少人採用高成數按揭，地產商的資金可以準時回籠，理論上是不用同銀行借錢。
考慮向首置人士放寬逆周期措施
事實上，有很多人採用高成數按揭，而銀行受制於逆周期措施，資金沒有出路，唯有以非常低息借給地產商，讓他們可以向買家提供高成數按揭，如果銀行唔借錢畀地產商，就沒有可能提供高成數按揭，沒有高成數按揭就沒有小陽春，而金管局可以考慮放寬逆周期措施，尤其是初次置業者，讓購買力釋放到二手樓市場，銀行不但可以做多點生意，亦可以多收利息。那名熟客唔同意，他認為香港是一個自由市場，政府應該讓市場自由運作，他的反應令我懷疑他是否是一個愛國愛黨人士，因為，他不以市民的得着為大前提。
不過，這些人實在太多，一方面要求政府提高供應量，另一方面就質疑政府開拓土地，除了明日大嶼計劃之外，什麼開拓土地的方案都反對，甚至連新樓空置稅都話不可行，老闆見我一面疑狐，細細聲同我講，這叫做打着紅旗反紅旗。