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《日本夠膽打美 未必夠膽打華》
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香港地產代理行業一直以競爭激烈聞名，其中「狼文化」的管理模式更被視為行業常態。所謂「狼文化」強調弱肉強食、勝者為王，從業員必須具備極強的侵略性，才能在市場中生存。過往的傳統大型地產代理行，都正是這種文化的典型代表－高壓的業績要求、殘酷的內部競爭，以及「適者生存」的管理哲學，使得許多從業員只能被迫適應，甚至犧牲個人生活與健康。 香港地產黃金年代，市場需求旺盛，地產代理行業迅速擴張。企業為了搶佔市場份額，往往採取「狼性管理」，鼓勵員工以極端手段爭取業績，例如長時間工作、高壓推銷、甚至惡性競爭，強調同事都是競爭者，也必須處處提防。這種模式雖然短期內能提升業績，但長遠而言，卻導致行業生態惡化。以往社會普遍較貧困，從業員並非出於熱愛而入行，而是因為缺乏其他工作機會，被迫投身地產代理行業，在高壓環境下掙扎求存。 然而，隨着香港社會日益富裕，新一代職場價值觀逐漸改變。現今的打工族不再單純追求金錢，而是更重視工作與生活的平衡，以及職業帶來的成就感與幸福感。過往那種「只問結果，不問過程」的狼文化，已經與時代脫節。年輕人不願意為了一份工作而犧牲身心健康，企業若繼續沿用舊有模式，不僅難以吸引人才，更可能引發員工流失率高的問題。 地產代理行業要持續發展，必須摒棄過時的狼文化，轉而建立更人性化的管理模式。例如，企業可以減少不必要的內部競爭，強調合作共贏。以國內的貝殼平台為例，利用科技逆轉過往的競爭模式，從而減少內耗。公司層面應提供更合理的薪酬制度，並重視員工的培訓與職業發展。同時，行業亦應提升專業形象，讓從業員感受到工作的價值，而非僅僅是「為生存而戰」。 筆者最近有機會接觸到河南省第二大零售集團胖東來，他們重視員工的「尊嚴」、「人格」，其老闆于東來認為企業需要賦予員工一定的「自由」及「幸福感」，于東來深深打動了筆者。香港地產行業的未來，不應再建基於弱肉強食的狼文化，而應走向更健康、更可持續的發展模式。只有這樣，才能吸引真正的人才，並在變化的市場中保持競爭力。| ▸更多文章：投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
近排，多位朋友問筆者關於香港樓市走勢發展，我從中整理4個最常問的問題，並逐一分析。「香港樓市會否量價回穩？回升？」「面對一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？」「政府加速發展北都，要盡快入市嗎？」「近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？」。香港樓市會否量價回穩？回升？先講大家最關心的樓市走趨。差估署最新樓價指數顯示，2024年2月「撤辣」後曾經錄得有顯著升幅，但從5月開始再度回落，由去年12月至今年8月指數一直徘徊在290水平左右， 6月至8月指數分別係286.7、288.1、288.5錄得階段性微上升，但離2018年394.8、2019年396.9、2021年398.1的高位仍有明顯距離。所以，數據上只能說明「階段性企穩」，暫仍未足以判斷樓市轉勢回升。至於後續市場，從9月開始有一連串利好消息，美聯儲降息香港也跟隨下調；施政報告2025│優化新資本投資者入境計劃；10月國慶、中秋雙節帶旺氣氛；加上內地四中全會將10月召開，市場對利好政策抱有期待；市場普遍睇好第四季，預期香港樓市10、11、12月將錄得與第三季持平或上升趨勢。筆者認為長期走勢還取決於經濟復甦力度，資金流動情況及內外部政策變化等重要關鍵因素。 圖片來源 : 中原地產圖片來源 : 文匯報2022-11-29一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？與走勢同樣備受關注的，還有二手市場如何應對一手新盤降價競爭。面對新盤降價競爭，對於之前高位入手的業主，只要沒有迫切套現需求，先唔好急於「割肉」，現時住宅租務市場需求大，建議先將物業進行優化，粉飾或清潔乾淨企理等，儘快出租及提高租金收益，用穩定租金收入對沖樓價波動期，以租養時間，待樓市回暖再出售，減低虧損。政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展有幫助？ 政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。從市場及城市發展來睇，北都既是香港應對長遠住屋需求、及完善北區新市鎮發展的重要一環，無疑能為市場提供中長期住宅供應同機會。根據規劃，北都將提供多達60萬個住宅單位，其中一半以上為資助房屋，這份供應規模為「中長期住宅供應」提供支撐。要舒緩中低基層市民住屋壓力，北都發展大前提必需要加大公屋、居屋、簡樸房的興建力度，確保規劃不走樣，讓中低基層市民先上樓，即使暫時無能力購買，也能通過租住獲得栖身之所。此外，推進北都建設還能進一步完善北區新市鎮發展。| 李海文先生：政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。 (網絡圖片)從投資角度來睇，應盡快入市北都一帶？從投資角度看，不建議普通市民盲目盡快入市北都一帶。「北都」規劃覆蓋範圍廣，從規劃到完成需經歷長期甚至超長期過程，期間可能出現政策調整等不確定性因素，有意投資或置業者需先有清晰認知與評估。至於投資者入市一般情况下有兩個時間節點。1.相關信息釋出期，2.政策落實期。其中政策落實期是重點，學會睇基建信號的釋出（如交通配套、民生基建的落實進度同情況、及入場參與發展商的實力等等）；加上當前樓市處於調整波動期，無論購買住屋還是工商舖，首要先睇價位、投入的成本、回报率、Location、商圈成熟度、人口進出量，再結合樓盤、户型、位置、交通等收窄選擇範圍，同時判斷未來接手買家的情況，搭配資金風險管理後理性決策，而非趁熱度盲目跟風超前入市。近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？短炒「話易唔易、話難唔難」。事實上，近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握，以至入手價位、位置、樓盤流通週轉期等等重要因素。聚焦「成熟度高、流通性強、競爭少」的位置，更易兼具抗跌力同升值潛力。例如：一、成熟民生商圈，如荃灣、沙田，這些位置雖二手樓齡大，但人口密度高、租售需求穩定，且最好周邊1公里內新盤供應少或無新盤供應，易出現「僧多粥少」行情。二、交通樞紐位置，如九龍站，緊鄰高鐵站，可承接內地來港置業及租客需求。三、北區成熟段（如屯門、元朗核心位置）本地居住需求旺，且相比市區入手門檻較低。| 李海文先生：近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握當然，短炒亦需警惕潛在的風險，切忌盲目跟風。無論是追求短期差價的短炒，還是看重長期租金回報的長揸，「入手的價位、回報率、location、人口流動等都係不可忽視嘅關鍵性因素」。最後，成功的短炒並非「靠運氣」，而是基於對市場細節的把控、快狠準與理性判斷，其中最重要一點是做好資金風險管理。讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄，如在香港及內地購買物業上遇到問題，歡迎留言或E-MAIL，會有專人儘快覆您。E-MAIL：doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章：置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
8月底，香港財經節目資深投資分析師李海文組織香港各領域的商界精英走進珠海香洲，與珠海香洲區區屬國企“正菱控股 模數空間”開展深度交流，共探港珠澳產業共創業新機遇。正菱控股張哲先生攜部門同事熱情接待，對考察團的到來表示誠摯歡迎。雙方圍繞產業合作方向、創業機遇挖掘，以及珠海針對港澳人士參與相關產業發展的扶持政策與資金支持等議題深入探討。交流尾聲，正菱控股團隊與考察團一同合照留念，定格此次寶貴的互動瞬間。在此次交流考察中，考察團不僅了解合作方向與政策及資金的支持，更親身感受到珠海這座多元化城市對港澳人士的熱情與獨特吸引力，並由衷感謝正菱控股團隊的周到安排與真誠接待。|香港財經節目資深投資分析師李海文組織香港各領域的商界精英走進珠海香洲，與珠海香洲區區屬國企“正菱控股 模數空間”開展深度交流。(圖片由李海文先生提供)| 正菱控股張哲先生攜部門同事熱情接待，對考察團的到來表示誠摯歡迎。 (圖片由李海文先生提供)首站考察國企樓盤，優化宜居宜業的城市吸引力考察團參觀香洲國企打造的南灣首府和鉑悦香山兩個在建住宅項目。項目現場，塔吊高聳、機械運轉不停，火熱的建設場景傳遞出珠海城市建設的蓬勃生機。當中的住宅項目是岭南新中式設計，高實用率戶型、休閒配套設施，體現出國企對居住品質的堅守，同時彰顯珠海打造宜居之城的決心。隨著港車北上政策的實施，港澳人士經港珠澳大橋往來珠海愈發便捷，而優質的樓盤讓城市宜居優勢更具吸引力，吸引港澳人士在珠海安居樂業，為城市發展注入持久動力。| 李海文先生 : 港澳人士經港珠澳大橋往來珠海愈發便捷，而優質的樓盤讓城市宜居優勢更具吸引力，吸引港澳人士在珠海安居樂業，為城市發展注入持久動力。 (圖片由李海文先生提供)“模數空間”Zhuhai Data-Driven Model Space（ZDMS）實現科技創新，激發產業潛能 離開樓盤，考察團深入“模數空間”AI孵化園區。一進園區，科技感撲面而來。圍繞模型應用、數據開放、算力調度等關鍵環節，構建起一套完整且充滿活力的人工智慧生態體系統。智能機器人靈活展示交互與執行功能，算力調度平台即時更新數據支撐研發，氣象監測系統精准數據防災減災。“香鏈通”平台更匯聚超2.3萬家企業，覆蓋新一代資訊技術、生物醫藥等領域，通過“十三找”服務促成超2.5億元成交額。正菱控股深度參與園區建設，為企業提供全流程支持，讓這里成為港澳科創人才施展才華的前沿陣地，凸顯珠海科創產業的強勁潛力。| “模數空間”AI孵化園區，一進園區，科技感撲面而來。 (圖片由李海文先生提供)| 考察團深入“模數空間”AI孵化園區 (圖片由李海文先生提供)| 智能機器人靈活展示交互與執行功能 (圖片由李海文先生提供) 政策與交通優勢是創業發展的雙引擎珠海對港澳人士的創業支持政策精准有力。產業端，AI領域有“算力券”“模型券”，生物醫藥企業臨床試驗，企業完成不同階段臨床試驗或獲得藥品註冊證書，可獲最高千萬元獎勵。孵化器建設上，符合條件的港澳青年創新創業基地，市級可獲40萬元一次性建設扶持經費，複評優秀還能額外獲得10萬元。還有孵化器建設、參展補貼、貸款貼息等政策，從多方面為創業人士減輕創業成本負擔。人才支持政策更顯誠意，對新引進到珠海市創業就業的港澳永久性居民，以及獲批香港入境計畫或澳門高端人才計畫、優秀人才計畫的港澳居民，或本科以上人才，由政府或政府委託的實施機構提供實物化住房供給保障，可享受最長三年“一免兩減”住屋福利。港珠澳大橋與港車北上，港澳人士經大橋往來珠海更加便捷，約一小時車程三城穿梭，為港澳人士來珠海考察、創業提供了極大便利。大橋不僅是交通通道，更是兩地經濟文化交流融合的合作橋樑，加速了資源的流通，為港澳與珠海的共同發展注入強大動力，實現更加多的可能性。將來，借助大橋還可以推動港澳金融服務、高端研發，與珠海先進制造、科創孵化深度合作，比如香港的金融資源、專業服務，澳門的文旅會展，再加上珠海及周邊城市的先進製造及科技創新，形成互補共贏的產業生態，不但可降低三地企業跨城運營及物流成本，還能進一步釋放大湾区產業協同效應。港澳商界及珠海、周邊城市企業可借助大橋的便利，實現事業的新跨越。| 李海文先生 : 港珠澳大橋與港車北上，港澳人士經大橋往來珠海更加便捷，約一小時車程三城穿梭，為港澳人士來珠海考察、創業提供了極大便利。(網絡圖片)攜手共贏，港珠澳共拓新局正菱控股作為香洲區政府企業，在此次考察交流中，充分展現了其在招商引資方面的積極作為。為港澳商界解讀珠海機遇，讓更多港澳企業了解珠海及看到了在珠海發展的機遇。 正菱控股積極結合自身資源，與“模數空間”等產業平台深度合作，為有意向到珠海投資創業的港澳商家或企業提供全方位的服務與支持，從項目對接、政策解讀到落地保障，助力企業在珠海紮根發展，成為香洲區招商引資的重要橋樑。珠海兼具宜居宜業環境、提供優秀學子人才、科創活力、政策配合支持與便捷交通，多元優勢下正形成強大吸引力。筆者在這里誠摯呼籲，希望更多港澳人士，借港珠澳大橋之便，走進珠海、紮根珠海，在這片熱土上開啟創業新里程，香港、澳門、珠海一起共赴大灣區發展新未來。讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄，如在香港及內地購買物業上遇到問題，歡迎留言或E-MAIL，會有專人儘快覆您。E-MAIL：doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章：置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
風水學，經過數千年的衍生與發展，形成一套龐大的理論系統。其中會帶來較大影響的風水格局，就有數百種乃至上千種，很難一一列舉。不過這些格局有重有輕，今天我們就來講講對風水影響較大的三大格局。八方合滿上好的住宅，要符合風水上所講的八方合滿，即其平面圖應方方正正，最忌缺失。如果某個方位缺少房屋總面積的九分之一以上，就會造成該方位所對應的八卦卦位缺失，也會傷及該卦位對應的家庭成員，輕則諸事不順，重則遭遇災禍。只有方方正正、八方合滿的住宅，才能確保每個家庭成員都各得其位，平安幸福。藏風聚氣《葬經》中說：「氣乘風則散，界水則止，古人行之使不散，聚之使有止，故謂之風水」。可見「藏風聚氣」是風水的公理，是判斷一所住宅吉兇最基本的因素。如果一間住宅所處的大環境無法藏風聚氣，其它格局再好再妙也是枉然。無穿堂煞風水上講究氣場，可以給人帶來富貴吉祥的氣場叫做“瑞氣”，呈S形彎曲運行；使人破敗受損的不利氣場叫做煞氣，呈直線運行。在家居風水中，最忌諱不能迴旋的直氣流，如果一所住宅的門窗、窗窗相對，就會構成“穿堂煞”，使屋內多直行的煞氣，導致家人破財漏財，黴運連連。因此，上好的住宅一定不能有「穿堂煞」。附文：陽宅六平衡陽宅風水不僅要重視內外環境的合理佈局，同時也要注意陰陽平衡和協調，陽宅風水不能偏向任何的一方，偏向任何一方都會造成陰陽不平衡，家居風水的陰陽平衡要注意以下幾個方面。方圓協調住宅的基本形態是以方正居多，因為方形給人安靜穩定的感覺，比較適宜居住，而且擺設家具也較方便，但如果所有的家具陳列都是方方正正的，必然很刻板、冷漠，所以方形的家具若配以圓角來協調，以方形擺設為主的佈局，襯以適當的圓形擺設或圓形的天花板感覺很舒服、很舒服。如果你住在圓形的住宅，你會覺得很不自在，因為圓形具有強烈的動感，如果又配以圓形的家具陳列，你將永遠不能靜下心來，若擺上方形的家具，才有安定感。動靜平衡住宅的內外動靜也很重要，整體而言宅體是靜態的為內，而宅外空間是動態的為主，如果宅外樓房擠壓，沒有足夠的空間，就會變成靜態的，分不出動靜區域那就是陰陽不平衡。相對住宅內部而言，臥室是休息之地為內，是靜區，所以佈置要有安靜感，而客廳為家人客人聚集的地方為外，是動區，所以風水佈局時要有動態感，如果把臥房佈置成動感地帶，那必然影響休息睡眠。通風採光通風和採光也講陰陽，要柔和適中，切忌過強或過弱。風水學講究明廳暗房，因此客廳陽光線要充足，不要太暗，而且對流通風要強。房間為陰則不能太亮，太亮則影響休息，通風要柔和，太過則氣散。風水陣首重藏風聚氣氣聚有情人丁興旺合家和順…☯️🧮鄺師傅風水文章分享～▸更多文章：玄學風水心得 | 《玄空飛星》鄺子傑師傅
星期二早上去到茶餐廳，有客人話近日有不少網紅在YouTube上笑我賣樓，大大話話有五六十個視頻咁多，大賺的當然唔講，蝕本的就畀佢哋笑到失暈。不過亦有網紅說句公道話，由幾百萬元做到現在有百幾億元，期間仲養活了咁多家庭，捐咗咁多錢，就算現在輸返多少，都應該今生無憾。老闆話，網紅現在的行為，就是懲罰努力解決問題的人，有不少投資者或者持有多個物業的業主唔敢賣樓，並不是怕蝕本或者唔捨得賣，而是擔心賣樓消息出街之後，一定會引來一班網紅恥笑，甚至會起底，所以唔敢賣樓。在現時形勢，樓價是不會突然飈升，要解決借貸比率太高的問題，唯一可以做的就是賣樓，等並不是一個好辦法。有投資者在自住單位變成銀主盤之後表示，當日打算賣走幾個物業，而且已經有offer，就算蝕本賣都無所謂，最緊要滿足銀行要求，可以繼續持有其他物業。但消息出街之後，立刻畀YouTuber起底兼筆伐，為表示自己財政無問題，最後當然唔賣，錯失了賣樓良機，如果當日賣走一些物業，就唔使連自住單位都要變成銀主盤。老闆可能唔理解，網紅現在並不是懲罰賣樓的投資者，而是嚇怕了打算買樓的人。老實說，投資者係唔想賣樓，可以唔賣都唔賣，話網紅懲罰他們只是一個藉口唔賣樓，現在賣樓，一定要賣優質單位，質素稍差的根本無人吼。如果現在仍然有錢買樓的人，如果唔係教育團體、宗教團體，除非剛剛分了身家，否則一定很細膽，幾十年來有錢都唔敢買樓，本來現在買樓的風險很小，那些細膽的人已經準備買樓，但畀網紅一唱，立刻縮沙，以後就很難買到咁優質的物業。雖然大家都唔知道樓市走勢，但新樓熱賣，租金上升，潛在供應量下降，利息在低水平，大行已經轉軚，咁嘅情况仲聽網紅講樓市大冧，買唔到靚樓都無人可憐。（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）▸更多文章：投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁