【湯文亮】《港人很快要向內地人租樓》

星期一早上去到茶餐廳，發覺客人少了很多，老闆話，這是正常的，因為有很多人離開香港過中秋節及國慶，上星期五股市成交僅僅過1000億元，所以，今個星期香港市面是會比較靜一些。有客人話，不少YouTuber在過去兩年都話我唔掂，但近日他們都講，我應該可以渡過難關，究竟我點樣可以做得到，其實，我學山本五十六，當日日本偷襲珍珠港，山本制定了一組密碼，叫「Tora！Tora！Tora！」（虎！虎！虎！），意思是要向珍珠港美軍基地發動三輪攻擊，可惜負責執行的南雲忠一只發動兩輪，未有擊沉美國航母，山本知道之後，話南雲忠一唔明白虎虎虎的意思，沒有完成任務，最終喪師中途島，兵敗太平洋。渡過商業樓市危機要靠自己我知道今次商業樓市危機來勢洶洶，要渡過難關不是靠人，開記者會都無用，是靠自己，密碼是「賣！賣！賣！」，我不敢講現在我們已經安全，但危險情况已大為減少。事實上，我最傷心就是離開時請租客原諒，我未能守住他們租用的物業，續租時要同新業主傾，而新業主很多都是內地人及新加坡人，雖然我好唔捨得，但我仍然非常多謝他們願意買我們的物業，幫我們渡過難關。（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）▸更多文章：投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁

【李灼珊中醫師】《中醫解構：人為什麼會患癌？》

人為什麼會患癌症呢？現代中、西醫的專家們，都有很多思考和假想：有人認為癌症屬於熱毒，有人認為癌症屬於遺傳，有人認為癌症屬於器官細胞老化變異，更有人認為身體從來很少病的人反而容易患癌……這種種的假想都有一定的病例和科學根據，但同時也未能解釋所有癌症的成因。在我的經驗上，癌症屬於一種毒邪。毒邪侵入人體，在人體內極速膨脹，將人體一個又一個器官像冰塊一樣凝固，喪失功能。但到底癌症屬於一種什麼毒呢？要有明確的診斷才可以正確用藥。如果說癌症是熱毒，我認為不成立，熱毒屬於炎症，應該有紅、腫、熱、痛等陽性反應，但癌症比較才有這些反應；熱毒容易痊愈，但癌症至今仍沒有特效藥物治療。在我的臨床經驗中，患癌的器官如冰塊般硬，沒有紅、腫、熱的表現，因此應屬於一種寒毒。寒毒在身體內擴散，將器官、細胞、血液凍結。人體會慢慢消瘦，面色變青、黃、黑及灰暗。寒毒充塞身體，到最後不堪負荷而僵硬劇痛死亡。人體的寒毒又從何而來的呢？我認為，寒毒屬於一種胎毒，是一種遺傳體質，也即遺傳基因；自身帶有寒毒的人體質比較偏寒，人年紀大身體器官開始衰退，命門之火開始式微，所以年老的人體質也會漸漸偏寒，人到了50歲後，偏寒的體質也更容易患上癌症。癌症屬於寒毒寒邪，現代西方醫學好似也感覺到——西醫會採用電療、化療，但電療和化療太傷細胞了。正常細胞和寒毒細胞全都電死了，也不是好的方法。在臨床上，用溫補、祛內寒的中藥才是拯救病人的最好方法，癌細胞會抵受不住強壯身體和溫暖身體的中藥而溶解。用中藥溫解寒毒，有機會看到身體上的腫物消失。---------------若有疑問請先諮詢註冊中醫師。**以上內容僅供參考**香港拾易坊：https://www.facebook.com/subyeefong李灼珊中醫師，中醫內科博士▸更多文章：中醫心得 | 《中醫攻防》李灼珊中醫師

【楊曉欣博士】《學生宿舍成地產新賽道｜拆解對樓價與租務市場的影響》

一、市場背景：國際教育樞紐加持，學生宿舍全新地產賽道近年來，香港積極推動發展成為國際教育樞紐。隨著本港八大大學將非本地學生收生上限提升至50%，加上碩士課程收生名額持續放寬，全港非本地學生人數大幅攀升。惟校內宿位增長速度遠追不上學生增幅，造成嚴重的結構性住宿短缺。專業私人學生宿舍（Purpose-Built Student Accommodation，簡稱PBSA）因而成為新興地產細分賽道，吸引大量投資者入局爭奪市場份額，同時亦逐步改變大學周邊住宅的租務生態，甚至重塑區域樓價結構。二、現時市場格局：宿位缺口持續擴大，公私營供應雙軌發展現時香港學生住宿市場最大痛點，是宿位短缺規模不斷擴大，整體供應遠未能追上剛性需求。根據仲量聯行（JLL）2026年市場報告，2025–26學年全港學生宿位缺口已達76,300個，預計2029–30學年將進一步擴大至147,200個床位。目前全港由私營機構專業營運的學生宿位僅約7,000個，供應極度不足。即使計入政府各項增建措施帶來的新增宿位，短期仍無法填補龐大市場缺口。為紓緩學生住宿壓力，政府推出兩大核心舉措擴充宿位供應。第一，推行「城中學舍計劃（Hostels in the City Scheme）」，容許合資格酒店及商業樓宇無需改變土地用途，直接改建為學生宿舍，現時多個項目已獲批，可提供約6,400個床位。第二，政府透過公開招標，推出啟德、小瀝源、東涌東多幅商業用地，專供興建學生宿舍，三幅地皮合計可提供約4,500個宿位。長遠而言，北部都會區大學城亦已預留專屬土地作學生宿舍發展，配合未來長遠教育及人口發展。與此同時，民間資本積極佈局市場，透過收購舊酒店、改造乙丙級商廈、全新興建等模式開發學生宿舍項目。現有市場營運項目入住率長期維持接近100％，充分反映市場需求極度旺盛。三、市場發展展望：短、中、長期三階段走勢分析（一）短期1–3年：改建項目為主，宿位缺口難紓緩，租務競爭激烈短期內，本港學生宿舍供應主要依靠酒店及商廈翻新改建項目。全新土地興建的宿舍項目由招標、動工至落成交付需時數年，新宿位只會小批量階段性入市，無法即時填補數萬級別的宿位缺口，市場供不應求的格局將持續。現階段私營學生宿舍單人床位月租普遍介乎6,500至9,000元，雖然造價高於私人住宅合租單位，但租金已包物業管理、網絡、公共設施、24小時保安等全套服務，同時免去租約簽署、按金、轉租等常見租務爭議，對非本地碩士生等高預算租客極具吸引力，市面上絕大部分項目均維持滿租運營。短期市場呈現兩大特徵：其一，宿位新增供應有限，絕大部分非本地學生仍需流入私人住宅市場覓租，持續支撐校區周邊租務需求；其二，舊建築改建成為市場主流，相關項目內部回報率優於傳統住宅收租，深受投資者青睞，市場亦高度聚焦鄰近大學、港鐵沿線的優質地段，偏遠地區項目接受度相對偏低。（二）中期3–7年：大量新宿位落成，市場進入差異化競爭階段踏入中期，政府批出的學生宿舍用地項目陸續竣工，民間改建及新建項目集中投入市場，加上北部都會區大學城首期宿位逐步釋放，全港制度化學生宿位數量將大幅增長，市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。隨著宿位供應大幅提升，市場將出現明顯的雙重差異化趨勢。第一為價格差異化：核心市區、緊鄰大學的優質宿舍項目，憑藉地段優勢維持高租金水平；地段較次的項目則需要透過減價、推出租務優惠吸引租客。第二為產品差異化：營運商不再單純提供住宿空間，會增設社交空間、學術配套設施等增值服務，提升項目核心競爭力。值得留意，中期非本地學生人數仍會穩定增長，市場結構性宿位缺口仍然存在，只是缺口規模大幅收窄，過往極端的搶租、搶床位情況將徹底消失，市場整體趨於理性。|楊曉欣博士：市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。 (圖片來源 : HK01)（三）長期7年以上：北都大學城成型，重塑全港學生住宿版圖長遠而言，「北都大學教育城」（Northern Metropolis University Town）將全面落成啟用，除完備的教學設施外，區內將配套大量專建式學生宿舍，徹底改變全港學生住宿的區域分佈及市場生態。過往本港學生住宿需求高度集中於港島港大、九龍塘及紅磡理工與城大、沙田中文大學等傳統校區周邊。隨著「北都大學教育城」逐步落成，部分學科及研究院課程遷入新界北，大量學生住宿需求將同步分流至新界北、洪水橋一帶，有效紓緩傳統市區大學周邊的租務壓力。從資產屬性來看，長遠學生宿舍將參照歐美成熟市場模式，成為機構投資者長期持有、收益穩定的標準地產資產類別，穩固成為香港地產市場的常規細分賽道。四、對香港私人住宅租務市場的結構性影響（一）短期：租務降溫效果有限，校區周邊細單位持續受惠短期內學生宿舍新增供應量稀少，無法承接龐大的非本地學生租務需求，大量學生仍會選擇私人住宅合租。大學周邊兩房、細三房等熱門合租戶型，空置期短、租客群體穩定，租金將持續獲得剛性支撐。根據差餉物業估價署數據，近年住宅租金穩步上行，學生剛性租住需求是核心推動因素之一。與此同時，私人學生宿舍僅分流高預算、重視居住便利與安全的學生群體，預算有限的學生仍會優先選擇平價私宅合租及分間單位，因此短期內校區周邊細單位租金不會出現明顯回落。（二）中期：高預算租客分流，細單位租金升勢放緩中期高質素機構化學生宿舍批量落成後，願意支付高昂床位租金的高預算學生，會大規模由私人住宅轉投專業學生宿舍。當中，大學附近小型兩至三房單位受影響最為明顯，此類戶型普遍由3至4名學生合租，長期依靠學生租客維持高租金溢價，隨著核心租客群體流失，租金升勢將明顯放緩。惟市場不會出現租金大跌行情，學生租客退場後，家庭租客會承接市場需求，帶動租金維持溫和走勢。而以家庭自住為主的大三房戶型，學生合租比例較低，因此受學生宿舍市場發展的影響不多。（三）長期：需求區域重分配，租務市場回歸自住主導「北都大學教育城」全面運作後，全港學生住宿需求實現區域重分配，傳統市區、沙田校區周邊的超額租務需求得以大幅紓解。屆時傳統校區住宅租金將脫離「學生租務主導」的特殊市場邏輯，重新回歸家庭、專業人士自住及租住需求主導的常態格局。整體而言，學生宿舍並非租金下跌的誘因，本質是取代市場高溢價的學生合租需求，對主流家庭型住宅租務市場幾乎沒有負面影響。五、對香港住宅樓價的深層影響|楊曉欣博士：相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。對於傳統大學周邊的細小公寓，短期依託穩定的學生租務需求，物業保值能力較強，但投資者不宜過度憧憬價格大幅上漲。此類物業的投資價值長期依賴學生合租帶來的高出租率，隨著中期大量學生宿舍入市，學生願意為私人細單位支付的租金溢價會逐步收窄，物業租務回報率亦隨之回落。有關變化對自住買家沒有影響，但純租務投資物業將面臨收益下行風險。市場存在「興建學生宿舍會拖累周邊樓價」的誤解，實際情況恰恰相反。學生宿舍落成營運，會帶動區域人流匯聚、激活商業配套、提升街區活力，對區域發展帶來正面加持。市場真正的轉變，是物業租務收益邏輯重組，而非樓價下跌，住宅樓價核心走勢始終取決於大市環境、基建配套、家庭自住需求等核心因素。長遠而言，「北都大學教育城」規模成型後，會帶動新界北人口持續流入，除學生群體外，教研人員、相關從業人員的定居及租住需求，將長期支撐區域住宅價值。惟此屬長遠規劃紅利，短期內難以推動區域樓價出現大幅波動。六、市場總結與置業投資啟示學生宿舍是香港依托國際教育樞紐定位衍生的全新地產細分賽道。短期宿位    嚴重不足，無法紓解私宅租務壓力；中期隨著公私營宿位集中落成，過熱的租務市場將逐步走向理性競爭；長遠「北都大學教育城」全面成型，將重塑全港學生住宿格局與新界北樓市走勢。不論是自住置業人士或地產投資者，都需要理性區分市場題材與真實價值：學生住宿概念只可作為租務投資的參考因素，絕非樓價暴漲的保障。大學周邊物業，自住應優先考量交通、配套等核心居住屬性；租務投資則需要提前部署，適應未來學生租金溢價逐步收窄的市場趨勢。七、免責聲明本文提及的數據源自仲量聯行（Jones Lang LaSalle）、中原地產（Centaline Property）、差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）以及公開的政府資料。此等數據僅供市場分析之用，並不構成任何投資或購置建議。筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE▸更多文章：置業投資心得 | 投資人/前資產管理基金董事 Catherine Yeung