【湯文亮】《香港賽馬 貴族與平民共存》

星期一早上去到茶餐廳，聽到有客人話昨日同內地朋友入馬場睇跑馬，內地朋友雖然是小賭怡情，但表現十分興奮，他們仲話，未入過馬場睇跑馬，都唔算嚟過香港。老闆話，賽馬是香港一項優質產業，可以與教育相提並論，而且兩者都是貴族與平民共存，香港的大學有不少學子都是基層，但無阻他們在校內活動及學業，有錢學生並不會受到特別照顧，跑馬也是一樣，有錢佬與平民百姓都可以投注，睇跑馬，賠率也是一樣，唔會賠有錢佬多啲錢。前一日投注金額雖然沒有破紀錄，但旅客入場人數大增七成，賽事焦點馬王嘉應高昇不但大勝第二名7個馬位，並且破自己紀錄快0.99秒奪冠，不過，唔好以為睇跑馬就可以滿足內地人士，他們希望能夠在馬會食飯，老實說，不少香港賽馬會會員都非常唔得閒，因為要招呼來自內地老友，旅行社應該與馬會合作，不但搞一些睇跑馬活動，最好能夠在馬會食飯。我曾經試過在北京宴客，由於訂唔到高檔餐廳，唯有在北京馬會請客，想唔到不知幾受歡迎，由此可見，香港賽馬會這個招牌在內地是很響，只要用得適當，一定會為香港吸引不少旅客及投資。（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）▸更多文章：投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁

【楊曉欣博士】《學生宿舍成地產新賽道｜拆解對樓價與租務市場的影響》

一、市場背景：國際教育樞紐加持，學生宿舍全新地產賽道近年來，香港積極推動發展成為國際教育樞紐。隨著本港八大大學將非本地學生收生上限提升至50%，加上碩士課程收生名額持續放寬，全港非本地學生人數大幅攀升。惟校內宿位增長速度遠追不上學生增幅，造成嚴重的結構性住宿短缺。專業私人學生宿舍（Purpose-Built Student Accommodation，簡稱PBSA）因而成為新興地產細分賽道，吸引大量投資者入局爭奪市場份額，同時亦逐步改變大學周邊住宅的租務生態，甚至重塑區域樓價結構。二、現時市場格局：宿位缺口持續擴大，公私營供應雙軌發展現時香港學生住宿市場最大痛點，是宿位短缺規模不斷擴大，整體供應遠未能追上剛性需求。根據仲量聯行（JLL）2026年市場報告，2025–26學年全港學生宿位缺口已達76,300個，預計2029–30學年將進一步擴大至147,200個床位。目前全港由私營機構專業營運的學生宿位僅約7,000個，供應極度不足。即使計入政府各項增建措施帶來的新增宿位，短期仍無法填補龐大市場缺口。為紓緩學生住宿壓力，政府推出兩大核心舉措擴充宿位供應。第一，推行「城中學舍計劃（Hostels in the City Scheme）」，容許合資格酒店及商業樓宇無需改變土地用途，直接改建為學生宿舍，現時多個項目已獲批，可提供約6,400個床位。第二，政府透過公開招標，推出啟德、小瀝源、東涌東多幅商業用地，專供興建學生宿舍，三幅地皮合計可提供約4,500個宿位。長遠而言，北部都會區大學城亦已預留專屬土地作學生宿舍發展，配合未來長遠教育及人口發展。與此同時，民間資本積極佈局市場，透過收購舊酒店、改造乙丙級商廈、全新興建等模式開發學生宿舍項目。現有市場營運項目入住率長期維持接近100％，充分反映市場需求極度旺盛。三、市場發展展望：短、中、長期三階段走勢分析（一）短期1–3年：改建項目為主，宿位缺口難紓緩，租務競爭激烈短期內，本港學生宿舍供應主要依靠酒店及商廈翻新改建項目。全新土地興建的宿舍項目由招標、動工至落成交付需時數年，新宿位只會小批量階段性入市，無法即時填補數萬級別的宿位缺口，市場供不應求的格局將持續。現階段私營學生宿舍單人床位月租普遍介乎6,500至9,000元，雖然造價高於私人住宅合租單位，但租金已包物業管理、網絡、公共設施、24小時保安等全套服務，同時免去租約簽署、按金、轉租等常見租務爭議，對非本地碩士生等高預算租客極具吸引力，市面上絕大部分項目均維持滿租運營。短期市場呈現兩大特徵：其一，宿位新增供應有限，絕大部分非本地學生仍需流入私人住宅市場覓租，持續支撐校區周邊租務需求；其二，舊建築改建成為市場主流，相關項目內部回報率優於傳統住宅收租，深受投資者青睞，市場亦高度聚焦鄰近大學、港鐵沿線的優質地段，偏遠地區項目接受度相對偏低。（二）中期3–7年：大量新宿位落成，市場進入差異化競爭階段踏入中期，政府批出的學生宿舍用地項目陸續竣工，民間改建及新建項目集中投入市場，加上北部都會區大學城首期宿位逐步釋放，全港制度化學生宿位數量將大幅增長，市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。隨著宿位供應大幅提升，市場將出現明顯的雙重差異化趨勢。第一為價格差異化：核心市區、緊鄰大學的優質宿舍項目，憑藉地段優勢維持高租金水平；地段較次的項目則需要透過減價、推出租務優惠吸引租客。第二為產品差異化：營運商不再單純提供住宿空間，會增設社交空間、學術配套設施等增值服務，提升項目核心競爭力。值得留意，中期非本地學生人數仍會穩定增長，市場結構性宿位缺口仍然存在，只是缺口規模大幅收窄，過往極端的搶租、搶床位情況將徹底消失，市場整體趨於理性。|楊曉欣博士：市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。 (圖片來源 : HK01)（三）長期7年以上：北都大學城成型，重塑全港學生住宿版圖長遠而言，「北都大學教育城」（Northern Metropolis University Town）將全面落成啟用，除完備的教學設施外，區內將配套大量專建式學生宿舍，徹底改變全港學生住宿的區域分佈及市場生態。過往本港學生住宿需求高度集中於港島港大、九龍塘及紅磡理工與城大、沙田中文大學等傳統校區周邊。隨著「北都大學教育城」逐步落成，部分學科及研究院課程遷入新界北，大量學生住宿需求將同步分流至新界北、洪水橋一帶，有效紓緩傳統市區大學周邊的租務壓力。從資產屬性來看，長遠學生宿舍將參照歐美成熟市場模式，成為機構投資者長期持有、收益穩定的標準地產資產類別，穩固成為香港地產市場的常規細分賽道。四、對香港私人住宅租務市場的結構性影響（一）短期：租務降溫效果有限，校區周邊細單位持續受惠短期內學生宿舍新增供應量稀少，無法承接龐大的非本地學生租務需求，大量學生仍會選擇私人住宅合租。大學周邊兩房、細三房等熱門合租戶型，空置期短、租客群體穩定，租金將持續獲得剛性支撐。根據差餉物業估價署數據，近年住宅租金穩步上行，學生剛性租住需求是核心推動因素之一。與此同時，私人學生宿舍僅分流高預算、重視居住便利與安全的學生群體，預算有限的學生仍會優先選擇平價私宅合租及分間單位，因此短期內校區周邊細單位租金不會出現明顯回落。（二）中期：高預算租客分流，細單位租金升勢放緩中期高質素機構化學生宿舍批量落成後，願意支付高昂床位租金的高預算學生，會大規模由私人住宅轉投專業學生宿舍。當中，大學附近小型兩至三房單位受影響最為明顯，此類戶型普遍由3至4名學生合租，長期依靠學生租客維持高租金溢價，隨著核心租客群體流失，租金升勢將明顯放緩。惟市場不會出現租金大跌行情，學生租客退場後，家庭租客會承接市場需求，帶動租金維持溫和走勢。而以家庭自住為主的大三房戶型，學生合租比例較低，因此受學生宿舍市場發展的影響不多。（三）長期：需求區域重分配，租務市場回歸自住主導「北都大學教育城」全面運作後，全港學生住宿需求實現區域重分配，傳統市區、沙田校區周邊的超額租務需求得以大幅紓解。屆時傳統校區住宅租金將脫離「學生租務主導」的特殊市場邏輯，重新回歸家庭、專業人士自住及租住需求主導的常態格局。整體而言，學生宿舍並非租金下跌的誘因，本質是取代市場高溢價的學生合租需求，對主流家庭型住宅租務市場幾乎沒有負面影響。五、對香港住宅樓價的深層影響|楊曉欣博士：相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。對於傳統大學周邊的細小公寓，短期依託穩定的學生租務需求，物業保值能力較強，但投資者不宜過度憧憬價格大幅上漲。此類物業的投資價值長期依賴學生合租帶來的高出租率，隨著中期大量學生宿舍入市，學生願意為私人細單位支付的租金溢價會逐步收窄，物業租務回報率亦隨之回落。有關變化對自住買家沒有影響，但純租務投資物業將面臨收益下行風險。市場存在「興建學生宿舍會拖累周邊樓價」的誤解，實際情況恰恰相反。學生宿舍落成營運，會帶動區域人流匯聚、激活商業配套、提升街區活力，對區域發展帶來正面加持。市場真正的轉變，是物業租務收益邏輯重組，而非樓價下跌，住宅樓價核心走勢始終取決於大市環境、基建配套、家庭自住需求等核心因素。長遠而言，「北都大學教育城」規模成型後，會帶動新界北人口持續流入，除學生群體外，教研人員、相關從業人員的定居及租住需求，將長期支撐區域住宅價值。惟此屬長遠規劃紅利，短期內難以推動區域樓價出現大幅波動。六、市場總結與置業投資啟示學生宿舍是香港依托國際教育樞紐定位衍生的全新地產細分賽道。短期宿位    嚴重不足，無法紓解私宅租務壓力；中期隨著公私營宿位集中落成，過熱的租務市場將逐步走向理性競爭；長遠「北都大學教育城」全面成型，將重塑全港學生住宿格局與新界北樓市走勢。不論是自住置業人士或地產投資者，都需要理性區分市場題材與真實價值：學生住宿概念只可作為租務投資的參考因素，絕非樓價暴漲的保障。大學周邊物業，自住應優先考量交通、配套等核心居住屬性；租務投資則需要提前部署，適應未來學生租金溢價逐步收窄的市場趨勢。七、免責聲明本文提及的數據源自仲量聯行（Jones Lang LaSalle）、中原地產（Centaline Property）、差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）以及公開的政府資料。此等數據僅供市場分析之用，並不構成任何投資或購置建議。筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE▸更多文章：置業投資心得 | 投資人/前資產管理基金董事 Catherine Yeung

【李灼珊中醫師】《外感咳、內傷咳的相互關係》

隨著極端天氣及過度開冷氣，港澳兩地居民人的咳嗽便變得十分普遍，有時更久咳難愈。臨床上，咳嗽的成因主要分作「外感」和「內傷」兩大類。外感咳嗽：每當天氣驟冷驟熱，氣候突變的時候，例如初秋偶爾有雨，六淫（風、寒、濕、暑、熱、燥）便會乘體虛從口鼻或皮毛侵襲人體，以致肺氣的宣肅功能失調作咳。而古代「醫聖」張仲景曾道：「六氣皆令人咳，風寒為主。」認為咳嗽以風邪夾寒居多。內傷咳嗽：身體各個臟腑功能失調均可引致咳嗽，例如肺氣虛弱，肺陰不足，都能使肺主氣的功能失常。另外，若長期飲食不當，脾虛消化能力減弱以致水濕不運成痰，痰邪上擾肺臟亦可引致咳嗽。而情志不暢、容易生氣的人，亦可因肝氣鬱結日久化火而火氣犯肺作咳。以上都屬於中醫所指的內傷咳嗽。臨床上，咳嗽的成因亦可以是內外因素夾雜所致，事實上單純「外感」或「內傷」的咳只佔少數。當咳嗽患者來求診，中醫首先會從問診、舌、脈等辨證，例如脈浮緊，兼有惡寒發冷等表證，辨證為外感風寒。但有時表證已不明顯，但咳嗽尚未痊愈，便有可能是由外感證演變成內傷證。又例如如感冒曾發燒，熱傷肺陰，於是即使外邪已去仍會繼續出現咳嗽。所以咳嗽的外因和內因，既可以夾雜存在，也可以是轉變的關係，必須細心辨證然後對證論治。---------------若有疑問請先諮詢註冊中醫師。**以上內容僅供參考**香港拾易坊：https://www.facebook.com/subyeefong李灼珊中醫師，中醫內科博士▸更多文章：中醫心得 | 《中醫攻防》李灼珊中醫師