行政長官林鄭月娥幾經艱苦，仍然唔能夠在立法會宣讀《施政報告》，誰是誰非大家都無謂爭拗，不如講番份《施政報告》。有人話睇到份《施政報告》立刻火滾，這是一份推初次置業者落火坑的《施政報告》，現在樓價仍然處於高位，政府竟然將按保的上限金額提高，九成的由400萬元去到800萬元，八成的更加去到1000萬元，絕對是替地產商托市。 我的睇法與他們不同，我認為政府是聽從民意，所以才大膽提高按保金額。因為過去10年，我們不時聽到有人話買唔到樓，錯失了樓價上升良機，他們並不是供不起，而是唔夠首期，唯有買那些一個人都唔夠住的「納米樓」，今次特首大膽提高按保，不但可以幫助那些有心上車的人，同時啓動換樓鏈，並且給予正在下跌樓市一點承托力。至於是否要用九成按保買樓，就要視乎各人能力，與放寬按保的影響不大。 出售公屋屬好心做壞事 政府打算以兩折出售租者有其屋餘下4.2萬個單位，我相信全部會由租戶承接，不會有大問題，但政府以後都唔好將公屋出售，否則就會好心做壞事。我了解到有不少公屋租戶以低價買入了自住公屋單位之後，抵不住誘惑將自己擁有的公屋單位賣走，最後要露宿街頭。政府現在唔賣又唔得，否則在一個屋邨內有政府單位，又有私人單位，在維修和管理上是很麻煩；事實上，出售公屋是一個最劣的房屋政策，希望政府以後唔會再犯錯。 林鄭在上任之後，搞了一個土地供應專責小組，但始終解決唔到土地供應不足問題，小組提出了18個方案，但並沒有提及要用《土地收回條例》向地產商徵收土地，林鄭在《施政報告》內提及未來5年，要向地產商收回450公頃土地，足夠起30萬個500方呎單位，再加上政府現在的土地儲備，地產商補地價得到的土地、土地共享計劃以及由工廈改用途所得的土地，如果可以落實，土地供應根本不是問題。上述這些都是中期供應，還有各項填海計劃，供應充足，樓市應該在未來一段長時間會平穩發展。 今次《施政報告》令地產商最擔心的地方就是限購令，好彩林鄭連提都冇提，只是提供1000個「港人港置」單位應酬大家，地產商應該鬆一口氣。有不少人問我林鄭這份《施政報告》值幾多分，如果是去年的話，我會畀80分，今年我扣10分，只值70分，原因是遲了一年，不過，遲到好過唔到。

作為一個投資者當然可以按自己的資金多少來考慮投資項目，所以近期頗多香港人開始投資大灣區的車位，他們會以投資香港的車位的概念為出發點，這點筆者不太認同。 所以，今天筆者希望就此題目，同大家分享本人在過去接近10年於內地所接觸投資項目的經驗來同大家分享一下。投資內地車位的項目應該有以下幾點： 首先，在內地買賣車位時，注意車位的用途大致劃分為兩大類，是為「產權車位」和「人防車位」，如不了解細節比較會容易導致購買者的選擇錯誤。 1）因此投資者不宜抱住急進心態來行動，必須極小心閱讀及了解有「產權車位」及只有使用權的「人防車位」之分；在認購時或在成交合同上必須細心閱讀、了解及分析，然後才決定。 2）重點是，由於內地物業的名稱有異於香港，從字面的理解未必與內容為相同，必須詳細問清楚方能進行分析，簡單列舉兩個例子： 車位類型 A、產權車位 「產權車位」是指有產權証。 一般是由開發商售予購房的業主，也有部份城市會准許非小區業主也可以購買「產權車位」以吸引外來投資者。 只要有產權證基本上以後就可以進行買賣交易的。 B、人防車位 所謂「人防車位」是內地因為要有反恐防暴的需要而留下來的工程，諸如防空洞設施，而這類工程一般最後會將其改造成地下停車場，現實是根據「人民防空法」的規定而必須建設的地下人防工程，到最後改建成車位的用途。結論是人防車位只能有使用權而沒有產權。 由於每個小區的結構不同，在認購任何小區的地下車位時，事必要先弄清楚該車位是否屬於 「產權車位 」或是「人防車位」至為重要方可正式購買，否則如買入僅能有租賃使用權的「人防車位」 , 那投資者可能會有期望上的落差了。 如何判斷是哪類型車位，實際來講大家可以從車位的合同能看出，「產權車位」的合同一般名稱是《車位買賣合同》，而其他合同則一般是租賃協議，所以事前細閱了解合約文件的內容至為重要。 由於今期篇幅關係，容許我於下期專欄再談車位應如何選擇。

根據產權不同，國內的房屋大概可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業公寓（40年）。其中，最最重要的就是產權不同，因為產權不同直接決定了流動性。流動性差，自然價格起不來，所有價格上漲都是在流通中產生的。首先是住宅，簡單可分普通住宅，別墅，花園洋房等等，反正土地使用性質是住宅。 今次重點看看商業公寓，基於用地分為為綜合性用地(商住)或商業用地，產權年限根據用地性質而定，50年或40年。這種產品的典型特點是一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。而其土地性質不同，這也是與住宅的本質區別。這種公寓類型的建築一般都配建在商住性質的用地之上。每塊土地的性質用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商業公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同也就決定了以下幾項的差別。普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般為40年或者50年。當然，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的，只看落地細則。 而因為國內是實行戶籍法，而根據各個城市規定有不同，往往只有住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落戶，而商住和綜合用地的商業公寓由於不屬住宅性質，就不能落戶。因此，就缺少了教育入學方面的優勢，那麼在生活配套上就自然比較吃虧。而商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，這都是一筆筆不小的生活成本。另外，由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業類型的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。享受不到普通住宅稅費優惠或減免, 契稅按照3%繳納。而在轉讓出售時，也會根據不同城市的情況而與住宅類有好大分別，主要是在是否滿五年還有在計徵個人所得稅方面，甚或土地增值稅。最後由於住宅與商業公寓的報建規劃要求的不同針對環保上的要求較低，所以商業公寓等一般都是通廊式的佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，設備房也要比普通住宅多，因此公攤面積一般會達到35%-40%左右。下期就討論住宅公寓。