本欄早前已分析過對樓市其中一個大的不確定性是貿易戰，但預期這問題中美兩國最終能夠解決，只是時間的問題，現在雙方正在開闢其他戰線，例如中國限制稀土出口、美國封殺中國電訊商華為等，各自加大自己談判籌碼，但相信兩國最終會明白，兩國繼續能夠保持正常貿易狀態，才是兩國最終的利益。 但最近有讀者問因逃犯修訂條例(下稱"修例")令政局出現不穩，樓市會否進一步受到影響？之前本欄曾預測今年樓巿由現在至年尾，樓市只會保持橫行，說明樓市短期上升的動力不再，但最近的變化是由「外患」發展到「內憂」，由一個「本地層面」發展到一個「國際層面」，筆者是否修改對樓市預測，則需要進一步觀察局勢的發展才有定案。首先筆者認為樓市本質未出現實質性改變，仍然是供求失衡、低息環境持續、剛性需求仍然保持等，這仍然是支撐樓市的動力。 可是若今次修例處理不當，修例的爭議加劇，令國際高度關注香港最新現況，重新審視對香港的政策及評級，例如美國的《香港關係法》、國際評級機構對香港的評級展望等，將會影響到在港的營商優勢、投資信心、資金會否撤走等，一連串不確定性因素將會出現。 能夠化解今次危機的方法，關鍵是政局能否短期內得到解決，已解決問題需要盡快展開溝通，找尋適當的人選加入斡旋，人選包括各界別的持份者、政界、商界等，尋求可行的化解方法。

近日被《逃犯條例》修訂引發的大規模示威行動搞到頭暈，贊成又會被人話有痛腳被中央揸住，唔贊成就一定是逃犯，否則點解唔贊成，最衰是沒有一條綠線，就算有綠線，仍然很容易受到攻擊。什麼是綠線，就是黎巴嫩首都貝魯特一條分隔穆斯林與基督徒的分界線，我以為已經消失了，原來不知不覺在香港重現。 政治穩定聯匯保障 港長期低息原因 有很多在今年內買樓的人，他們其實沒有迫切需求，只是見到利息長期處於低水平，買樓收租是日日賺，但是他們不明白，香港能夠長期維持低息的一個主要原因，就是政治經濟穩定，又有聯繫匯率保障，外資有信心將資金存放在香港享受更高的回報。所以，美國聯儲局加息9次，香港只是跟了半次，如果香港利息與美國並肩而行，樓價比現在最少低15%，這是我不時提醒大家小心利息上升的原因。 有不少評論員話，如果沒有特別原因，在美國有機會減息的情况下，香港的低息環境有機會持續多10年，人生有幾多個10年，現在唔買樓就笨，甚至有評論員預測樓市在未來18個月上升30%，大家可能忽略了一件事，原來低息也有「八二定律」，即使未來10年香港仍然處於低息期，但升幅則遠遠不及已經過去10年，假設整個低息期為20年，在過去10年，樓價升幅已經佔了整個周期八成，在未來10年，即使低息持續，樓價亦只能上升餘下兩成，萬一加息，樓市是否能夠承受到考驗，就有待證明。 低息也有八二定律 近幾日不知是否受《逃犯條例》修訂抑或是中美貿易戰影響，香港拆息不但飈升，而且出現倒掛現象，我不敢說這是加息先兆，但君子不立危牆之下，大家睇定形勢再做決定，總比以慷慨赴死的心態去買樓好得多，我夠膽講一句，如果香港利息上升，一定會重創樓市，我亦不相信有人會話，利息上升是因為經濟理想，樓市仍然會繼續上升。

上星期筆者有幸出席香港奧國經濟學院 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。 其中一位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為「外功」，正如金庸武俠小說的招式而已。 問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有「內功」配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生一些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是你有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是你有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響你的情緒。 最近中美貿易的爭拗，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的一舉一動，一個留言也許牽動你的情緒。無論你如何分析，相信亦是徒然。 物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？ 若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。 投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！