早前說過，部份業主打算趁樓市調整時「先沽貨、後租樓」，並靜候時機再撈底入市，問題是在操作上，若未能掌握真正低位入市，可能從此很難再上車。所以較理想的做法應該是「以租養租」，為自己提供最大彈性。 除了「先沽貨、後租樓」，也有一批業主是打算換樓，透過賣樓套現所得，換入更大及更優質的物業。抱有這種置業心態的換樓客，往往會跌入「先買後賣」或「先賣後買」的迷思。 傳統智慧上，樓市處於上升軌時，換樓客多數會選擇「先買後賣」。最大好處是，在買入第二個單位後，由於業主持有舊有物業尚未沽出，故可多享受一段樓價飛升的時間，變相獲利也會豐厚一點。 只是政府實施辣招調控樓市後，這種「先買後賣」 的操作就多了幾重考慮。首先，採取「先買後賣」的換樓客，在購入新物業後，由於舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間持有兩層樓，因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需繳交15%「雙倍印花稅」。 換樓客在購入第二層物業後，如果能在半年內成功賣甩舊有物業，就可向按稅局申請以首置客稅階計算釐印，並要求退還多繳稅項。這種做法看似沒有太大問題，但想深一層，這也意味換樓客有半年時間沽走手上物業，否則多繳稅項便「凍過水」，情況有點像窩輪一樣，樓價隨時間值而秏損，不排除屆時要減價賣樓。 其次在承造按揭上，由於換樓客在購入的是第二層物業，銀行會以二套房方式計算，按揭成數需下調一成，壓力測試也較為嚴格。但這又是否「先賣後買」對換樓客較為划算? 當中有什麼需要注意，我們下次再講。

美國總統特朗普最後都輸掉美國中期選舉，將眾議院控制權交回民主黨。雖然從新加坡傳來分析，民主黨控制眾議院，對華政策將會比特朗普更激烈，我並不相信那些分析，民主黨難道不知道，他們能夠奪回眾議院控制權，並不是選民投票給他們，而是投票反對特朗普？如果他們與特朗普合作，即是放棄兩年之後的美國總統選舉。 不過，我同意即使由民主黨控制眾議院，對華政策亦不會太樂觀，但怎樣也比特朗普控制兩院為佳。老實說，新任眾議院議長佩洛西亦非善男信女，當日保爾森單膝跪下，她仍然不批准保爾森要求的7000億美元救市方案，最後令雷曼倒閉，環球金融海嘯，最後要QE，變相要用唔知幾多個7000億美元方案救市。由此可見，佩洛西並不是一個容易相處的人，特朗普有對手了。 美選民投民主黨只為反特朗普 現在世界潮流興「轉」，美國選民轉投，令特朗普不能控制兩院，「老C」轉軚，令一向唱好樓市的人方寸大亂，有年輕朋友問現在個人理財應採取何種態度？我了解到那位朋友在大約兩年前利用地產商的高成數按揭上車，有3年低息期，在這兩年期間，他又儲到一筆錢，而且又升職加薪，所以我提議現在應該轉按，將按在地產商的新樓轉到銀行，如果成功，日後無論樓價升跌，他也可說是贏家。 年輕朋友擔心很難轉按，我估計他買的新樓有兩成升幅，應該趁樓價還未回落時轉按，假設可以借到六成，即是他買入價的72％，如果他擔心搵唔到銀行，可以找一些中介公司幫手，我反而有好介紹，如果中介肯做，成功的機會就很高，又不用付介紹費；如果現在錯失機會，一年後銀行估價回落，要轉按就會困難得多。 待銀行估價回落更難轉按 所以，我認為這是轉按的最佳時機，地產商亦應該配合，若果有客戶轉按成功，應該回贈一些費用給那些客戶，幫補他們的律師費。不過，現在近年尾，銀行未必有興趣做轉按生意；到了明年初，形勢又完全不同，銀行職員有按揭貸款配額，到那時候應該把握機會轉按，我講完之後，轉個頭就唔見了那位年輕朋友。

考考你，作為一間持牌按摩院，間按摩房入面可唔可以有一張床、兩張床或者三張床? 為何香港只有好少量的持牌按摩院，出牌是否好難? 答案在片