早兩日我用玩舊式牌九方法同人打賭，在6月底前如果香港不加息就我輸，加兩次或以上就我贏，加一次雙方打和，昨日有老友話我輸梗，因為一向認為香港需要加息的金管局總裁陳德霖話，港息料跟從美息，步伐不太急，這表示陳總認同港息不會加得太急，老友以為激下我，其實我聽到之後不知幾開心，有老外津貼，持續低息是對公司非常有利的，不過又有多少擔心，我覺得陳總的說話未必是對普羅大眾說的，而是對銀行家說，意思是港息應隨美息揚，步伐不應太急，如果我猜測正確的話，陳總知道銀行準備加息，而且會加得快而狠，所以才出此話「加息步伐不應太急」。 陳德霖說不應太急 即是會很急 其實加息的先兆已經出現，可能大家還未察覺到，除了近日1個月同業拆息升穿1.2厘之外，銀行在利息封頂情况下，如果不加息，收入將會減少很多，所以有銀行已經取消那些定息按揭，即是取消封頂，與此同時，我們經常聽到物業代理講銀行估價追不上市價，這是銀行收遮前的一個強烈信息，在2008年環球金融海嘯前，銀行同樣地將估價大幅降低，現在雖然不太明顯，大家仍然不應忽視這個信號。 銀行降低估價被市場忽視 本來銀行加息如天要下雨，這是一條自然定律，就算金管局都沒有權力阻撓，但問題是在經過美國聯儲局6次加息後，香港不但一次也沒有加之外，不少專家還表示香港今年只需要加息一次，但現在形勢是港元兌美元已經觸及7.85弱方保證，資金溜走了500億元，雖然只佔進入資金的5%，但資金是可以隨時溜走，當大量資金離開，銀行便會以快而狠的態度加息，如果今年內加2厘，香港樓價都唔知要跌幾多。 雖然物業代理話市民已經消化了加息的負面影響，即使加息，樓價都不會下跌，我又有些不明白，還未正式加息，又如何已經消化？所以，我非常希望加息步伐如陳總所說慢慢加，否則的話加得太急，樓價急跌，市民是會有怨言。

碰面時，AC兄第一時間關心我快將做第二任爸爸，送上禮物，更特別提醒一下我要好好留意哥哥的情緒，因他教會中有好幾位朋友都處理得不好，長子或長女在弟妹出世後感到不被照顧，情緒反覆，更有出現自閉症狀的情況。如此嚴重，一定要多加注意。 傾談中，AC兄談及被業主加租的故事。原來他是雙租族，先把自己的物業放租，一家人就租住別人的物業，主因是遷就小朋友上學的地方。由於小朋友的學校位於頗偏僻的地方，因此租盤也沒多選擇，租用近二千呎的大屋，租金要五萬多元。此單位賣價多少呢？由於物業供應不多，很難有好的參考數據，近日附近有一個銀主盤，放賣價三千多萬元，其實租金回報率不算太吸引。 租住這個單位，令他一肚氣。例如家中租約包的電器壞掉，業主不理，還建議AC兄自己買，他日搬走時可以自行取走。他在想，若自己出錢買新電器，為何搬走時我不能取走？包傢電的租約，電器壞掉不換，叫租客自己買，好處是他日可以取走自己買的電器，這是什麼道理？還有，地板欄掉和水龍頭漏水，業主又話不換，更指欄地板和水龍頭會待他日業主自己入住時才會換，即自己住就換，租客住就不換，明顯沒有善待租客，還要在租客面前說出口，奇怪。 還有一點令他最激氣，上年十月租約到期，九月最後一週突然通知話要加租，沒有預留足夠時間讓租客考慮，若要搬走的話，也沒有足夠時間作安排。與家人商量後，最後都決定續租，誰知今年三月左右，業主又突然通知想收回物業作自住。當然，於死約期內，若突然想提早完約，需要雙方同意。 認真考慮之後，也作了搬走的心理準備，突然要搬其實不容易，這使他苦惱了好一陣子。後來，業主又突然話不用了，可以繼續租下去。據相熟經紀透露，原來業主的另一個單位差不多成功放售，所以需要搬回該單位自住，但後來又好似不想賠約，所以又轉軚。這業主徹頭徹尾的只為自己著想，激死。 話說回頭，這業主都頗有錢，已知的都有兩個單位，市值加起來已超過八千萬元，(他已知)還有其他資產，今時今日手持物業資產者的身家實在水漲船高。我們都在談香港有很多很有錢的人，在2014(福布斯)有調查指香港擁三千萬美元淨資產者，即超過兩億港元，共有三千三百多個，按密度計是全球第三多，而這些人當中，相信有不少人是靠物業發達的業主。出來打工捱世界的，甚至乎做生意的，付出與收獲，都難有物業擁有者般誇張。 說回他的租盤，其實不是什麼優質，那個銀主盤其實之前已經放售了四年之久，亦無人問津，現在業主因資金週轉不靈而變成了銀主盤。AC兄正在租住的單位，在他入住之前亦沒有人租的，因為地點實在頗偏僻，周邊配套又不理想，他也是因為小朋友學校距離短才會租住。不過近年樓市實在升得顛瘋，就連這些單位都升了上來。 不過該單位始終不理想，所以樓價升幅不算多，放盤亦不容易找到買家。AC兄自己於另一個區的自置單位，這十年都升值至兩倍半，而該租住地方的單位只是由二千萬元升至三千萬元，嚴重跑輸大市。 近日他在考慮未來數年內會返回美國，不在香港定居。我認為，若不在香港居住，在港置業就變成純投資考慮，那我就認為現價買入實在不化算，若買入他現租住的屋苑就更加不值，因為樓市大跌的話，這些劣質盤一定首當其衝。 有關善舉，往日他不時也有捐贈，於一些落後國家建學校，錢不用太多，二三十萬元就可以了。近期他有另一個做善事的理念，在報章看到因工業意外而突然失去經濟支柱的家庭，生活可能有困難，他問過身邊一些社工朋友，指這些個案大概可能只有每月萬多元的政府支援(遺孀與三子女)。因此，他有個構思，希望預留一個起始基金，以投資找回報，把回報每月幫助這些家庭。 我也分享了一些做善事的理念，大家的總結是個人的善舉很多時是幫返施善者，可能是心靈上的慰藉，俗語「施比受更有福」。若他對這類家庭慘況特別有感覺，即管去幫吧，亦不用人人的善舉目標組群都要相同，也不用把慘的程度排個優先次序的。 最後，AC兄也有留意到之前有關他的投資方法文章貼出之後引來不少質疑，他其中一個拍檔也表示，如果不是每天參與數據分析工作，若今天仍是局外人的話，也絕對會提出質疑。然而，我發現他其實把這事情看得很輕，說了兩句就沒有再說了，我也不著墨太多了。 http://yes-news.com/74518/%E8%A1%B0%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E8%AE%93AC%E5%85%84%E4%B8%80%E8%82%9A%E6%B0%A3

東南亞地區物業主要賣點是入場費平，準退休人士或是有心在外地發展的人仕付出相當於香港市郊細單位的一半價錢，便可以在泰國市中心區域享受到寬敞舒適的居住環境。 更多早前有調查發現，不少香港中產上班族都有意在退休後移居東南亞地區，以較低成本享受更優質的退休生活。要實現此大計，第一步先要研究東南亞各區的置業攻略尤其重要。 新發展地區潛藏風險成本 部分進取型的中年上班族會認為，參考香港過往六、七十年代的經驗，投資經濟剛起步的地區的物業，多年後可望錄得十多倍以上回報，因此在東南亞買磚頭，首選應該是新崛起的泰國。 不過除了盲目追隨每個星期的海外物業展覽聽取銷售人員講解樓盤及所謂 ”BTS沿線必買” 外，投資者應當對當地的地區要有全面的了解，記住，我是說全面的了解，所謂全面的了解意思是指例如投資泰國曼谷物業，除了 “BTS” 或 “MRT” 沿線外，難道曼谷真的沒有其他值得投資的地方嗎？根據我的了解是 ”有” 的，只是一般代理認為BTS和MRT比較容易捕捉港人心理，因為在香港地鐵沿線必升的心理因素而已，其實，升值的又豈止地鐵沿線呢？對比曼谷一樣，其實，除了BTS和MRT外還有更多極具質素的地區更具投資價值！香港升值區域何止地鐵沿線？！如跑馬地、海怡半島、西半山、九龍城等等。曼谷亦然，只是投資者不知道如何分辯而已，如上圖： 有多少讀者能分辯BTS或MRT的線在哪裡？或其實曼谷在哪裡？而你又知不知道買入的樓盤的正式區域名稱叫什麼？ 校網、以及當地高尚住宅區又在哪？ (下期全面揭曉) 籌備第二家園 另外，不少部署海外置業的中年上班族，其實未必打算退休後長居海外，而是把東南亞物業作為第二個家，再放租香港物業，以租金補貼海外生活。針對這類投資者，泰國也有推出退休移居計劃。 泰國的退休移居計劃很簡單，申請人只要在當地銀行存入100萬泰銖，之後透過律師完成相關手續後即可獲泰國居留權，之後每年續期一次。 除了移居門檻低，泰國另一吸引之處是物業價廉物美，更可以透過當地中介人放租物業賺取租金收入。然而泰國近年政局動蕩後轉趨穩定，有意在當地置業的準退休人士，可以向專業的海外物業代理拿資料先研究、後睇盤、再決定。 泰國房地產五大評估指標 在泰國房地產投資中，應該以五大評估指標為核心及主要區域的投資價值，其中包括投資的安全性，收益性，風險可控性，穩定性和便利性，綜合評估中顯示泰國如今這幾大塊的重心是如今整個市場的穩定趨勢。 1）安全性，泰國的政治安全性、經濟安全性、社會治安、產權都有受到保護和資產的私密性等。 2）在收益性，投資回報率中，其中包括房產的增值和租金的增長率最為顯著，回報率穩定，這大大加深泰國的房產投資價值。 3）泰國房產的風險可控性，系統風險、市場風險、金融風險和匯率風險等，以及能否對沖境外的投資風險等。 4）穩定性，指的是市場的穩定性、經濟因素、資產的保值和增值等。 5）便利性，指的是資金進出是否容易，以及交易過程的便利性，對外國投資者是否有限制，銀行貸款是否便利，環節是否複雜，以及是否方便投資泰國的發展等。