近期，可以觀察到各行業的市道，都出現消費意欲下降、客量減少，較明顯的行業包括零售業、旅遊業等。 筆者早前曾說過，擔心今次社會問題是「結構性」因素而非「單次性」因素所造成，出現「香港版黑天鵝」事件的機會開始增大，香港受本地因素遠較環球因素，如貿易戰等，影響更大。 筆者觀察多區二手樓市況，成交量明顯減少，但錄得降價求售的個案不算多。低價放盤單位不多，原因是在業主還未完全掌握近期的社會事件對樓市可以造成什麼程度的影響，所以一動不如一靜。加上，若沽出單位而鎖定利潤的話，礙於現時樓市稅項及銀行政策，恐怕再次進場的話，入場門檻及成本將會更高。但留意到持有多層單位作投資的業主開始有放盤「減磅」的部署。而另一方面，買家要待二手單位明顯出現調整，幅度介平5至10%的情況下，覺得價錢合理，才錄得成交。但話說回來，一方面有明顯減價幅度的二手單位不多，而且買家在此時此刻入市的意欲仍然低，故雙方正處於膠著狀態。 下跌的方式並非「梯級式」下跌 而是「緩緩式」有序的下跌 樓市的發展分別可以作以下兩個假設： 一)牛皮格局仍然持續，巿況沒有明顯改善，慢慢發展商確認樓市開始轉弱，一手樓盤開始減價，屆時二手市場也會出現明顯的減價現象。 二)局勢穩定下來，購買力慢慢回復，發展商不需減價，只要開出貼近(或輕微高於)市場的價錢及增加優惠條件，包括付款方式等，已可製造成交。若這樣發展，則一二手市場不會出現惡性「爭客」，相對影響二手較輕。 筆者仍然需要觀察局勢變化，但傾向發生前者(一)的機會較大，估計將會步入調整市，但今次一二手樓價下跌的方式並非「梯級式」下跌而是「緩緩式」有序的下跌，直到找到一個支持位才停下來。下跌方式有序的原因是，二手樓放盤的數量仍然偏少，與及基本因素仍有存在，如土地供應有限、低息環境等。相對二手市場，發展商一手盤的減價壓力較大，原因來自成本壓力，如銀團貸款、建築成本等，及新增政策，如空置税等。 今次巿況不穩源於一個「反修例」的社會議題，繼而發展到打擊消費信心，最後影響置業決定。除有多個專業界別及組織建議政治問題需政治解決外，亦希望各界能夠集思廣益、共謀對策，提出更多好的方案，早日走出困局。

近日香港醜出國際，全世界的鏡頭都對住香港的示威者在機場行使私刑，難得受刑的國內記者堅毅不屈，即使被打仍然高呼支持香港警察，這才是真漢子，如果換着是我，一定會話支持示威者，千祈唔好話我講大話，識時務者為俊傑，人之常情而已。 近日收到不少移民外地老友的問候短訊，並且話世界有不少地區或者國家已經對香港發出旅遊警告，泰國更加派專機撤僑，他們叫我唔好擔心，事情一定會過去，我反而叫他們不用安慰，我們捱得住，香港一定冇事，8月13日是香港最黑暗的一日，在黑暗之後，曙光就會出現。其實我知道不少身處海外的香港移民，他們並不是真正安慰香港人，當中有不少直接問香港死得未，所以我不用他們安慰，咬緊牙關渡過難關，發揮獅子山下精神。事實上，我亦不希望在這段時間有旅客訪港，萬一有傷亡，我們負擔不起，如果想幫香港，在我們處理好問題之後，歡迎隨時來港。 國泰「無條件投降」示威人士估唔到 示威人士發夢都估唔到國泰（0293）突然會「無條件投降」，接受國家航空局指令，將曾經參與暴力示威的員工解僱，國泰「跪低」是一個強烈信息，在這之前，國泰與機管局是優質示威人士的強大人力資源，有年輕示威者同我講，他們當中有一些的職業是飛機師，收入大約20萬一個月，有這樣的收入的人仍然願意做身先士卒，他十分敬佩，願與同行，我當然不敢說什麼，沒有了那些人辦，吸引力當然大減。 有人話點解機管局唔一早請警方處理那些打人事件，其實，機管局員工可能與國泰一樣，非常支持那些示威活動，上一次民陣叫三罷，最成功的地方就是機場，除了國泰之外，最少有一半航空管制員請假罷工，導致當日大約有200班機要取消，而機管局亦支持罷工活動，不准警察進入機場，示威者知道警方不准進入機場，點玩都可以，誰不知玩出個大頭佛，醜出國際。不過，我認為示威者要負的責任比重不高，機管局的管理層才要負責，見到不能控制局面，應該立刻求助警方，實在毋須攞禁制令。現在，香港機場醜出國際，應該有人要負上責任。不過，在香港，問責制只不過是一個口號，大家明白的。

逆權運動一路發酵，元朗無警黑夜，白衣人無差別追毆小市民一幕，相信不少港人仍歷歷在目，但原來事件發生至今將近一個月，究竟區內樓市起了什麼變化? 是否真的如大眾估算一樣，區內業主出現割喉式拋售、而出現一地平價筍盤任執? 無可否認，過去業主一面倒企硬的姿態，隨著中美貿易戰升級、以及持續逆權運動抗爭下，氣氛驅使業主賣樓時需要作出一定讓步。因為只有落價，才能跟目前準買家的期望接軌，所以元朗黑夜後的二手成交，大部份都是減價貨。 目前業主心態大致可以分兩派。一部份會擔心區內治安及前景，他們覺得既然當日低位買入已滾存一定升幅，先套現往外區升級也有利可圖。這類業主跟準買家議價時，就會肯作出較大的減幅，以促成交易。 然而一部份業主卻覺得，動亂只是短期因素，對前景仍樂觀，他們心態上會傾向一動不如一靜， 因為反正當年自己低位入到貨，大不了以租養租也可獲取豐厚回報，所以對於減價賣樓會無動於衷。可能你會問，肯減與不肯減的業主，比例究竟有多少? 我可以回答，現時肯減價的業主仍屬少數。因為若果市場真的出現一地平貨，區內成交也無可能低迷至此。 成交量低企，可能也有人會覺得是市場欠缺準買家。然而從準買家角度，他們真的有得揀嗎? 代入準買家思維，他們眼前只幾個選擇。第一，就是他們要選擇去或留? 如果準買家認為逆權運動下的香港已不堪入目，希望逃離香港的話，移民是他們眼前選擇。 但如果選擇留港的話，那麼第二個抉擇就要考慮，自己能否受惠公屋或資助房屋? 但若果他們本身已跌出相關門檻，最終也唯有死死地氣進入私樓市場，在租與買之間作出抉擇。租買之間，受制於低息以及業主年年加租的考慮下，有實力的準買家理應是買樓更為明智。 之後下一步準買家就要考慮的在哪裡置業。問題是眼前抉擇並不是買不買元朗樓，而是還有什麼地區可以選擇? 只因在元朗區，例如公園南路一帶仍然有碩果僅存600萬以下，相當於兩成首期120萬元可上車的貨色。如果本身夠錢往外區走，當然是放棄元朗，而往其他地區入市，問題是別無選擇的話，最終還是要留守新界西搵盤。