使用指定的銀行按揭專員有何好處？ 經按揭轉介辦按揭申請時，按揭轉介多數都會介紹銀行按揭專員予客戶，甚至在特定情況會指明需要使用其介紹的指定按揭專員，這是為什麼呢？ 首先，進行申請最關心的一定是能否批出理想結果。然而，一個按揭申請，同樣的入息、信貸紀錄，由同一銀行內不同職員處理，可能有不同結果。 接收申請的前線職員是否精於按揭及擅長跟進該類個案，對於一個申請能否批出，有一定程度影響。即使是同一間銀行，不同前線職員及不同批核員，處理得出的結果也有機會不同。 不是所有分行都有專職或精於按揭的職員。自行walk-in去分行申請，跟進的職員如不精於按揭，可能就像郵差一樣，只會收齊文件交給批核部門，然後收回批核結果通知客戶。 相比之下，按揭轉介介紹的銀行按揭專員，必定專職或精於按揭。這類專員會有更多跟進，例如「砌case」（即是整理客戶提供的資料）砌得較好，使批核過程更順利，也會向批核部門追問批核進度及爭取該行最優惠條款等等。 交申請可用電郵　不必專門去分行 有些客戶會因自己住處或公司附近有分行而傾向walk-in分行交申請。事實上，隸屬銀行按揭部的按揭專員並不限於固定辦公地點處理申請。無論是交申請還是簽信確認選用銀行按揭，按揭專員也可到客戶就近的分行接收申請或簽確認信。 一般來講，現時交按揭申請都可以電郵方式提交表格及文件，真正必須見面就只有選用該銀行後去簽確認信。因此，就算按揭專員辦工地點距離客戶的地點較遠，也能夠為客戶處理到申請。 登記轉介賺回贈　交申請時要交表 按揭轉介提供的「轉介表」是客戶經由按揭轉介介紹到銀行辦申請的憑證，成功登記「轉介表」是取得按揭轉介回贈的先決條件。客戶遞交按揭申請給銀行時，需要一併提交轉介表。如果在遞交申請時未有提交轉介表，應盡早補回轉介表給銀行，但銀行不一定會接受客人後補的轉介表。 此外，個別分行職員如甚少接收按揭申請，可能對轉介表不熟悉，連帶在銀行內部系統的登記程序也更大機會出問題，有機會影響到客戶最後能否順利收取轉介回贈。如經由並非專職按揭的分行職員遞交申請，最好在申請後再聯絡銀行確認是否成功登記轉介表，也可請按揭轉介協助確認。 專職的按揭專員每天都接收按揭轉介介紹的客戶，不可能不熟悉轉介表，即使登記程序不幸出現問題，按揭轉介也較容易聯絡到銀行的按揭專員幫客戶跟進，確保客戶的回贈利益。

「置業」以及「結婚」實為香港人成世人其中兩件最重要嘅事，但呢兩件事彷彿又好似係一件事。 相信大家都經常聽到「買樓結婚」，時下好多人將呢兩件事捆綁一齊，感覺就好似買唔到樓就唔結婚。 往時一對夫婦置業多會以聯名形式買入物業；而近年則多以夫婦其中一人持有物業。 究竟原因何在？唔通真係好似電視劇同電影啲對白咁，老婆對住老公講：「結左婚之後，我嘅錢係我嘅；你嘅錢都係我嘅」。 事實上，由家庭理財角度出發，夫婦以單名買入物業確實有好處。 香港人熱愛「磚頭」已經唔係新聞，而近年更有一個好流行嘅詞語，亦都係大家都嚮往嘅願境「一生三宅」；即一生人有三層樓「揸手」。 如果一個家庭打算持有多過一個物業用作收租，以單名買入物業可以節省相當多印花稅開支。 從價印花稅： 2016年11月5日或以後，香港永久性居民在香港沒擁有任何住宅物業，俗稱首置，買入物業嘅印花稅支出以舊稅率（第二標準稅率）計算，最高為樓價之4.25%。 若住宅物業是以公司名義買入，或個人以非首置身份買入，印花稅支出則劃一以新稅率（第一標準稅率），樓價之15%計算。 當家庭第一個物業以夫婦聯名方式持有，係購買第二個物業時無論是先生名下抑或太太名下持有，由於二人不符合首置規定，均需以新稅率（15%）支付印花稅。 若第一個物業以夫婦其中一人單名持有，在買入第二個物業時則另一人以首置方式買入，印花稅最少可以節省樓價（15%-4.25% ）＝10.75%的印花稅。 另外，過往夫婦以聯名方式買入第一個物業，絕大部分情況二人均會為按揭借款人。 這個情況，若夫婦買入第二個物業時第一個物業的按揭未供滿，第二個買入的物業最高可做按揭成數便會低一成。 以今時今日香港嘅高樓價，按揭成數一成即數十萬，對大部分家庭而言亦不是一個細數目，按揭成數減一成更可能會影響到家庭財務上的安排。 所以如果閣下家庭打算持有多於一個物業，可以參考以下操作： 情況一：若夫婦二人嘅入息都能通過壓力測試，則以其中一人單名買入第一個物業，另外一人再買入第二個物業。即可做到一層自住，一層收租嘅效果。 情況二：若夫婦二人，其中一人入息能夠通過壓力測試，另外一人入息未能通過壓力測試。以「夠計數」者買入第一個物業，另一位則可待加人工或有筍盤時再買入第二個單位。 情況三：若夫婦二人以單名形式均未能通過壓力測試，可以其中一人作為業主，另外一位則作為擔保人。作為擔保人係未來需要置業時，壓力測試以及按揭成數將受限制，但仍可以首置身份買入第二個單位節省印花稅支出。另外，隨時間過去，剩餘按揭會減少而業主入息增加，當業主以個人入息都「夠計算」時，可透過轉按形式將擔保人甩名。到時買入第二層物業時便能減少限制。

新盤招標被批評賣樓透明度不足，實情買家欠缺保障，又豈止這一點。 近日《胡．說樓市》就收到有谷友求助，表示在發展商「高成數按揭」的招徠下，買入白石角一個全新樓盤，原本打算自己向銀行承造六成一按，餘下兩成向發展商做二按，但過程卻出現極大阻滯。 用發展商二按，過往最大考慮就是要通過「壓力測試」。根據金管局規定，準買家需得到一按銀行同意，才可承造二按。而銀行是否接受二按，則很大程度視乎準買家能否通過「壓力測試」。 二按往往屬「先甜後苦」付款計劃，亦即首幾年息口較低，甚至可以跟一按息口2.375厘看齊，卻在其後幾年息口愈扯愈高。問題是，銀行計算「壓力測試」時，需要用二按較高息部份加三厘作計算基礎，因此也令準買家蒙受極大壓力，他們需有較高入息才能通過測試。 然而，向我們求助的觀眾，明明兩夫婦有超高入息，絕對過得到「壓力測試」有餘，但當他們向發展商提出申請二按，發展商態度卻是相當被動。他們表示曾經試過打電話至售樓部預約留言，卻一直沒人理會。 究竟發展商或財務公司用什麼準則去審批二按? 單看價單，應該看不出什麼端倪，多數只列明需遞交「入息証明」，包括「年度稅單或收據」，「正式薪金紀錄」及「銀行月結單」等。但究竟是否提供到足夠的文件，就代表發展商一定要審批? 答案並不一定。因為背後並沒有清晰指引依從，過程絕對主觀。 發展商在成交前拒絕審批，準買家隨時大失預算，可能需要自己抬錢上會、找擔保人協助，甚至最嚴重撻訂離場。因此面對虛無飄渺的二按審批過程，對剛簽合約的準買家來說，說不憂心就一定假。 《胡．說樓市》過去也曾經收過觀眾私訊，表示打算入標競投新盤單位，希望在事前了解付款辦法，例如需否進行「壓力測試」及審批條件等，但售樓部職員卻回覆，需在日後開標後才會告訴準買家。 雖然地產建設商會趁政府未出手前，率先透過自律方式規管招標賣樓，但若要杜絕賣樓透明度不足的問題，實情背後還需各方多番努力才能做到。