有老友話見到我撰文指財務公司的數目大增，在2015年的時候有900家，活躍的約有600家；現在有2100家，活躍的約1800家，增幅可算是驚人。不過，老友不大相信，他認為即使市場上有足夠生意，但亦沒有可能有咁多人識得做財仔。 老實說，財仔雖然不需要具備專業資格，但經營的困難程度，比需要專業資格的行業高出很多，所以，我一定是老作，老友說得沒有錯，我的確是老作，不過是有根有據的老作。 老友如果了解財仔與他們的原產地，就知道我作得有道理，現在財仔的主事人，以往大多數是在銀行工作，當他們50多歲，接近退休年齡，就會為日後的出路打算，他們手上或多或少都有一些在某個行業成功的實業家，而實業家的富二代及手上的資金要搵出路。同時，由於金管局的逆周期措施，不少打算買樓的人很難向銀行借錢，於是退而求其次，他們會找財仔幫手，即將退休銀行家手上有客，實業家有錢，兩者一拍即合做財仔。 退休銀行家主事 助實業家二代放貸 名義上財仔的主事人為實業家的二代，實際是退休的銀行家，由於樓價不斷上升，令到所有參與者包括實業家的一代和二代、退休銀行家，借錢買樓的人都是贏家。不過，花無百日紅，樓市總會有下跌的一日，財仔生意又易放難收，當放出去的債不能全數收回，結果是怎樣，大家亦可想而知。大家又不用為退休銀行家擔心，他們已經攞了幾年薪水花紅，收入比在銀行工作的時候還要多很多。 有人質疑，那些財仔大多數是做按揭貸款，有物業擔保，稍有風吹草動，債仔不依期供款，便會沒收他們所按的物業，變成銀主盤再公開出售，根本是沒有風險，有什麼好擔心？他們說得對，當樓市上升時，那些銀主盤是很容易出售，當樓市轉勢，就算劈價都無人要，太過進取的財仔一定會有損失。 樓市轉跌 銀主盤劈價都無人吼 其實，那些財仔忽略了一件事，就是如何將所按物業變成銀主盤，過程是相當慘烈，財仔原產地銀行是有專人負責，那些財仔是不會知道箇中慘况，但他們不會擔心，大不了再次退休，爛攤子由實業家去執手尾。

最近樓市出現較多兩極化的新聞，例如山頂豪宅地 文輝道流標、10月預售樓花零申請，另一邊廂，啟跑道區第4B區3號地皮，4間財團聯手投地，比對上成交低約18%，市況有點難捉摸市況是冷還是熱，令市場難以解讀，究竟後市方向如何？ 除留意到政府拋出「明日大嶼」願景，計劃在東大嶼填人工島，屬比較遠期的計劃外，能否有具體的政策能夠令樓市健康發展。 因為自樓市「辣招」出現， 包括SSD（額外印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（雙倍印花稅），作用是打擊投資者進場，令樓價不至大升，可惜辣招沒有預期效果，更因入門門檻增加，例如DSD限制購買多於一間物業厘印費劃一15%、換樓人仕於12個月售出現有單位，可獲繳交原有的厘印費等，令二手放盤供應進一步減低，更令10月份十大屋苑成交量不足約68伙，令置業、換樓人士更難在二手市場找到足夠數量的單位作比較。 所以筆者認為政府應該調整一下現有的機制，令二手市場轉趨正常化，令二手市場放盤供應合理地提升，給予市場更多選擇。 充足的二手樓盤成交，才能真正反映市況，不似現在只是個別數宗成交，已經反映一個大型屋苑或一個區的樓價指標，造成很不合理的現象。市民想用較完整的成交數據，作成交前的參考，變得不容易，二手量成交不足，正正是放盤量減少間接造成的。 2009年6月收緊豪宅按揭成數至今， 政府一直用需求管理的方法，控制各種政策及公營房屋供應，間接控制買家入市意欲，減慢他們入市速度，因為政府心知麵包供應有限，希望將時間拖後，供應可以慢慢追上。或者，等待市場出現明顯變化，令置業願望降溫。 辣招持續至今，炒家絕跡了，但沒有令樓市合理調整，反而令樓價拾級以上，反而影響了正常需求的用家，例如有家庭新成員誕生需換樓人士、安排退休前額外買樓「收租養老」的準退休人士、商人需將物業於有效期內套現維持經營資金、患病者需要在有效期內獲取資金就醫生等，以上個案若放售或購入物業，通通視作炒樓個案看待，需繳納DSD劃一15%印花稅或在36個月有效期內放售需繳付SSD。 令樓市「可進可出」的特性失效， 樓市政府已令二手市場出現扭曲， 出現「賣了，怕買唔返」的心理。 因為辣招變相排擠長線投資者，令致租盤多年來不斷攀升，也是沒有長線投資者購入單位後放盤之過，「租盤少，租金自然貴」。 最近，金管局總裁陳德霖講解現在未到達「撤招」的時刻，更稱今年第二季新批出的平均按揭成數為47%，比2009年首次推出逆周期措施前的64%低，喑示樓市比2009年更健康，以「不變應萬變」的 姿態回應大眾，少做可以確實少錯，不做更不用被批評。市民總是擔心政府欠靈活性，往往未能在合理的市況，推出合理的政策，好像2002年停建9年居屋， 到今天出現缺地缺樓。 本欄不是建議政府「一刀切」式撤招， 可以分階段性進行，首先建議將DSD購買第二個單位需劃一15% 厘印費，改為雙倍厘印費，主要解決兩大問題，一) 增加租盤，優化現有的辣招，令二手供應增多，可以舒緩現有的租金壓力。二) 令換樓人士能夠換樓成功，政策優化後，釋出更多選擇，令他們容易找到心儀單位。( 筆者曾經多次出席立法會會議，令社會進一步了解換樓人士處境，最後將換樓期由6個月改為12人個月。) 筆者覺得政府應該有適當的擔當，對樓市需作多方面了解， 未雨綢繆，急市民所急。

透過這篇網誌，我們想讓你知道的是：特色戶呎價的最佳計算公式及最值錢因素！ 一個物業連帶天台／平台售價往往都會俾樓下或相隣的單位更高。 現時市場普遍認同擁有戶外空間是一個特色， 租金可以高一點而售價會更高。問題係，夠竟一個平台／天台應該值幾多錢呢？一幢幾十層樓高的大廈只有幾個連天台的單位，成交數量低，且有些成交久遠而沒有參考價值。要定立一刀切的標準肯定沒有，筆者集合不少用家、投資者的意見，得出以下的公式俾大家參考。 基本參考二種定價： 平台面積的25% 或 33% 作為室內面積計算。 （1/4 or 1/3） 如要計算每個特色戶的室外空間，基本上在資訊聆中就可找到其實用面積。當以室外空間的實用面積，再乘以以上建議的百分比（25% 或 33%），再乘以樓上樓下的相似單位平均實用呎價，就可得出該特色平台／天台的價值。 譬如一個實用面積500呎的單位，連天台300呎。假如該相似層數而沒有天台的單位平均實用呎價為$20,000/呎。就是說這個連天台的單位的呎價為 (300’ x 25% x $20,000) + (500’ x 20,000) = $1,150萬。 問題是究竟以1/4 還是 1/3 去計算呢？ 基本上「空中花園」會是最值錢，其次會係天台及低層平台 。「空中花園」就是在一幢大廈的高層位置，物業有個空中大平台（例如上環區麗雅苑，其中的25樓）。平台出入方便，通常在廳的位置沒有梯級的情況行出，而「空中花園」因為光線足，空氣流通且容易出入使用，所以價錢一般會最高。 量價起點應為室內面積內的33%起作為基礎。天台私隱高，光線足，但相對低層平台則起碼要上一層樓梯，出入不太方便，使用率偏低，故天台及低層平台的量價起點約為室內的25%。 有發展商背景的客人喜歡以 1/8 室內面積去計算一個唐樓天台的價值。假設天台比室內面積通常細一點（7成），即是說他們計算的基礎點為約 天台面積的18%。發展商不會理會該天台是否有裝修，換句話說一個天台／平台不應低於實際面積的18%。 有了18%最低價值 ，25%、33%作為量價起點，我們再根據天台／平台的優缺點而加少少或減少少，就可以計算得這個特色單位的市場價值了。 (圖一: 上環樂古道樂古道麗雅苑26／F 空中花園) (圖二: 上環康威花園 36／F天台) (圖三: 皇后大道西博士台 低層平台。因與旁邊大廈相隔一個公園，雖然私隱度不高，但光線柔和充足) 在定下量價基礎後，以下有幾種因素會令到平台的價值增加或減少： (見圖四) (見圖五:天台左邊為水錶，水務處職員要不時進入抄錶，減低私隱 ） (圖六: 綠色框就是污水喉的排氣喉，要留意氣味是否強烈） (圖七: 有靚景的天台，即使在唐樓上，怡人景色特別容易租出） (圖八: 山道 文豪花園天台） (圖九: 山道 文豪花園連天台, 內置入則樓梯，出入天台相對方便，叫價往往更高。室內696’實用連天台，2018年7月以$1,590萬售出） (圖十: 低層單位平台可用高大盆載增加私隱度） 圖十一: 以帝后華庭現正放售2座47樓 連天台物業作參考。該物業實用面積為534呎＋199呎天台（資訊聆）現連租約$29，000／月，放售$1,450萬。 最新成交參考為2座37樓I室，2018年8月以$1255萬成交，實用516呎，平均呎價為$24,321/呎。因為37樓與47樓相差9層，每層以0.45%價值增加（以LP6價單粗略計算），即若37樓I室在47樓的話，成交價為$1255萬 x (1＋0.45%x9) = $1305. 8萬。 以放賣樓價 $1450萬 - $1305萬 ＝$145萬。即業主覺得該天台價值 145萬。 再以 145萬 / 199呎／(24321*1.0405) = 28.8% 以是說該業主有機會天台定價基點為25% (1／4)。由於天台望海，有來去水能種花開Party。但由於帝后華庭上天台的樓梯轉折，影響使用方便度。故只可以說此47樓單位定價合理，以市場價出售。 此單位現正連租約放售（截至2018年10月頭），有興趣買此單位，不妨到我們帝后華庭分店傾傾。