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九月 29, 2022 星期四 雨 24° 91% 雷暴警告
【李海文】《避買爛尾樓,有冇捉路?》
“三條紅線”及疫情影響內地房地產兩年多,個別高槓桿過份拓展的內地房企已進入ICU狀態,原因好明顯,資金不足又不能獲得新融資,之前10個煲3個蓋模式,最終還係“爆煲”。引致,多個城市冒出不少樓盤停工疑似“爛尾”等大量負面新聞,買了長期停工項目的買家開始“坐唔住”,樓又收唔到,銀行又追供款,個別還要交屋租,結果引發一場房地產前所未有的“停貸潮”惡性循環事件,以“強製停貸”出現。當中,以江西景德鎮恒大買家打響斷供第一槍,全國各地受影響買家紛紛跟上。作為買家,當然唔想被捲入“停貸潮”,那麼你首先要避免買入“爛尾樓”,咁有冇得捉路呢?如果發現唔對路,有冇斬纜機會?不幸買到爛尾,如何處理後續?何謂「爛尾樓」?以下幾種情況,都可稱之為樓盤爛尾。第一:發展商資金斷裂破產、項目長時間停工。第二:涉及違規興建、綜合驗收不合格、發展商無繳交稅項(導致辦唔到不動產權證書)。| 李海文:爛尾樓有幾種情況,一種是發展商資金斷裂項目停工、另一種是項目涉及違規興建等 (網絡圖片:中新社)避免買入「爛尾樓」,有無得捉路?坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱,有“五證、監管賬戶”可防止買到爛尾樓,事實是否如此? “五證”的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質,市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助,從五證中可以了解到土地使用權屬(住宅、商業等等)、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。重點講下“預售許可證”,獲得此證發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。(注意,“預售許可證”內容入面所允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟,購買前仔細向發展商查詢。)“監管賬戶”規定由“銀行、政府、第三方”的監管及指導,“監管賬戶”內的資金發展商只可專款專用,用於本項目建設,不得隨意支取挪用,而進入監管賬戶的資金 (包括定金、首期、尾數、按揭貸款)。可以睇出,“五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售,而“監管賬戶”保障了後期項目有足夠資金興建,政策保障性可謂做足,那麼爛尾樓事件為何仍頻發生?| “五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售 (網絡圖片)其中,引述一個個案,來源於南方都市日報及財聯社消息指,鄭州市一爛尾項目康橋玖璽園預售資金違規挪用一事可謂撲朔迷離,鄭州銀行表示沒有違規,監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款,而房管局則表示,銀行說法與事實不符,將追究銀行責任。此事件涉嫌銀行在項目未封頂情況下,將個人貸款發放給發展商,可見“預售監管資金”挪用或監督方面仍存在問題。事實上,據知亦有部份未封頂而長時間停工項目,銀行疑似提前發放貸款,監管資金被挪用,部份發展商取得資金後疑似沒有履行用於該項目興建,引致項目停工。其實,在2003年央行就曾出文件,制定了“銀行只能對封頂項目發放個人貸款”。但現實中存在漏洞,有關方面實應出台相應可行性細則杜絕此漏洞。| 李海文:在2003年央行曾出文件,制定了“銀行只能對封頂項目發放個人貸款”。(網絡圖片)還有,綜合驗收是項目最後一個環節,如項目興建完成綜合驗收唔合格,亦有可能導致辦唔到不動產權證書。睇到這里,相信讀者都明白要防止買入爛尾樓防不勝防,因為好多情況由不得買家控制,作為買家是很被動。在現時環境下,筆者建議能買現樓就買現樓,畢竟現樓睇得見摸得到,並可考慮選擇無踩“3條紅線”的民企或國企發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企,以上較為穩陣。由於篇幅有限,今期皈大家分享《避買爛尾樓,有冇捉路?》下一期再跟讀者分享《發現樓盤唔對路有爛尾趨向,有無斬纜機會?》,下期見。欲想了解更多香港及內地物業購買資訊或政策解讀,請繼續留意筆者的專欄;如在購買內地物業上有問題歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址:doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章:置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
2022/09/28
【湯文亮】《BNOer身家唔見一截》
在香港樓價指數連跌10個星期,比高峰時跌了11%之後,大家以為一定會被那些移民去英國的BNOer取笑,他們一定會話契弟走得摩,原來沒有,最少我的朋友都沒有收過類似的「慰問」。有老友話,唔通BNOer咁好心,不在香港業主的傷口灑鹽,當然唔係,主要原因是英鎊跌了,而且發夢都估唔到跌了咁多,對美元港元就跌了25%,兌其他貨幣例如日本紙就差不多,身家唔見了一截,BNOer仲點敢笑香港人。有BNOer話,如果不是有賦稅居民這條例,不賣香港物業是要付資產增值稅,是從買入該物業的日子開始計算,由於香港沒有資產增值稅,賺價40%全歸英國政府,他們一定唔會賣走香港物業,賣走之後當然換了英鎊,現在就損失慘重,冇心機唱香港人。不過,反而有香港人安慰BNOer,只要活得開心,身家少了25%又算什麼。英鎊大跌恐推高通脹老實說,真係發夢都想唔到英鎊會跌得咁快咁急,有BNOer話早知今日才走,這個世界有早知冇乞兒,既然已經移民,就唔好再諗香港,唔使擔心香港樓價跌了11% ,本來英鎊下跌是沒有問題,個度賺錢個度使,但BNOer會發覺,英國原來缺乏天然資源,雖然不少物品是在英國工廠生產,但原材料是來自其他國家,英鎊下跌,原材料價格急升,結果會令到英國出現高通脹,有可能會去到18%咁高,今次真係唔知點死,但回流又不能,最低限度要等到英鎊回升才考慮這個問題。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2022/09/28
【方路華 Sam Follower】《英磅7.8不是夢 ? 對香港有什麼影響?另淺談國內新勢頭》
因地緣政治(打仗/軍事行動)、通漲率急升、擔心環球經濟衰退、加上美元強勢等因素,導致近日各地貨幣匯率也應聲下跌,當中以英磅跌幅,由10.64 (為方便大家閱讀故以港元計算,以1英磅兌港元計)跌至今早(2022-09-26, HKT 9:22a.m.) 8.24,跌幅達22.6%,以一個已經發展國家來講 (Developed country)可說是十分驚人!自1985年來共37年來的低位,尤其是2022年9月23日一天跌幅超過3%已經值得一書。各主要貨幣走勢(HKT 2022-09-26)資料來源 : https://hk.investing.com/currencies/我們另外所關心的人民幣,1年來跌幅也有8.3%,至1.1港元。先有歐羅EURO,1年前由1歐元兌9.13港元(1:9.13)至今早7.58,1年來跌幅也達17%,如以1美元跟7.8港元(強弱方+/-0.05港元)這聯系匯率計算,1美元已由只可兌換0.85歐元升至可兌換1.04歐元。至於標題英磅匯價7.8不是夢?對香港有什麼影響?即是以執筆之時英磅匯價還有5.3%左右之跌幅。至少,英磅走勢對一些準備往英國留學或/及移居英國生活甚至是打算買樓投資的朋友應是一個好消息。香港在這陣子因聯繫匯率致貨幣相對較其他地方穩定。拿著港紙去兌英磅,或甚兌其他國家貨幣(如日本去消費)也是不錯的選擇。有沒有再跌空間?觀乎利率走勢美國11月份再行議息,加上國際間之地緣政治,匯率大浮動,那怕是4-5%,是必會出現!香港仍拿著得天獨厚的國際金融市場領先地位,筆者當然覺得是資金自由出入及兌換才是王道吧。英磅匯價對香港有什麼影響?我們反要看美國/美元仍是主導大市及大方向,並不是英國。美國貴為世界大國,美國經濟可見將來仍是主導世界經濟及股市市場。美國加息之餘市場擔心的卻是經濟下滑周期。擔心經濟最好之時已過、股市比起任何市場預測及變動總比實際市場快6個月發生等云云之說。金融界常說:「通漲猛於虎」Inflation 是雙刃刀,經濟好所引發的通漲是Good sign,但如果通漲是因地緣政治引致能源價格或禁運禁飛或改以海運卻帶來物流上的負面衝擊。筆者不是專家,無意逐點分析或逐隻貨幣去研究,也不會也不懂談什麼政治,但匯價浮動對於香港來說有什麼影響?筆者只是想簡單地道出幾個重點讓大家去思考:1) 美元強勢、港元弱勢、港元資金被兌換改泊美元(金管局數據指整個銀行體系資金未有明顯流走,改動的只是港元結餘減至一千多億);2) 各國經濟復甦情況;3) 國內經濟情況,地產市道、企業狀況;4) 國內國外通關情況香港自身本土復甦情況 (民生鋪不能計算因屬平常生活所需,首看商場貴價地段生意人流,再看鋪市)一點關於國內的新發展大家不能不知道,就是國內很多地方已經放寬「入戶門檻」!以往外省市入戶某國內重點城鎮申請工作或讀書是很多關卡且困難重重,更何況是入籍!現因疫情好轉後現時卻是入戶好時機!君不見一班KOL談論這新勢頭,一直覺得很奇怪呢!因篇幅所限,下篇再拙文分享本地樓市。▸更多文章:投資心得文章 | 股樓兩邊走~價值投專欄作家 方路華 Sam Follower
2022/09/26

專欄作者

李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練

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