2025/10/20
李海文 ( Dooby Sir )
近排，多位朋友問筆者關於香港樓市走勢發展，我從中整理4個最常問的問題，並逐一分析。「香港樓市會否量價回穩？回升？」「面對一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？」「政府加速發展北都，要盡快入市嗎？」「近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？」。
香港樓市會否量價回穩？回升？
先講大家最關心的樓市走趨。差估署最新樓價指數顯示，2024年2月「撤辣」後曾經錄得有顯著升幅，但從5月開始再度回落，由去年12月至今年8月指數一直徘徊在290水平左右， 6月至8月指數分別係286.7、288.1、288.5錄得階段性微上升，但離2018年394.8、2019年396.9、2021年398.1的高位仍有明顯距離。所以，數據上只能說明「階段性企穩」，暫仍未足以判斷樓市轉勢回升。至於後續市場，從9月開始有一連串利好消息，美聯儲降息香港也跟隨下調；施政報告2025│優化新資本投資者入境計劃；10月國慶、中秋雙節帶旺氣氛；加上內地四中全會將10月召開，市場對利好政策抱有期待；市場普遍睇好第四季，預期香港樓市10、11、12月將錄得與第三季持平或上升趨勢。筆者認為長期走勢還取決於經濟復甦力度，資金流動情況及內外部政策變化等重要關鍵因素。
圖片來源 : 中原地產
圖片來源 : 文匯報2022-11-29
圖片來源 : 文匯報2022-11-29
一手住宅降價競爭，二手樓業主如何自救？
與走勢同樣備受關注的，還有二手市場如何應對一手新盤降價競爭。面對新盤降價競爭，對於之前高位入手的業主，只要沒有迫切套現需求，先唔好急於「割肉」，現時住宅租務市場需求大，建議先將物業進行優化，粉飾或清潔乾淨企理等，儘快出租及提高租金收益，用穩定租金收入對沖樓價波動期，以租養時間，待樓市回暖再出售，減低虧損。
政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展有幫助？
政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。從市場及城市發展來睇，北都既是香港應對長遠住屋需求、及完善北區新市鎮發展的重要一環，無疑能為市場提供中長期住宅供應同機會。根據規劃，北都將提供多達60萬個住宅單位，其中一半以上為資助房屋，這份供應規模為「中長期住宅供應」提供支撐。要舒緩中低基層市民住屋壓力，北都發展大前提必需要加大公屋、居屋、簡樸房的興建力度，確保規劃不走樣，讓中低基層市民先上樓，即使暫時無能力購買，也能通過租住獲得栖身之所。此外，推進北都建設還能進一步完善北區新市鎮發展。
| 李海文先生：政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展無疑具重要幫助。 (網絡圖片)
從投資角度來睇，應盡快入市北都一帶？
從投資角度看，不建議普通市民盲目盡快入市北都一帶。「北都」規劃覆蓋範圍廣，從規劃到完成需經歷長期甚至超長期過程，期間可能出現政策調整等不確定性因素，有意投資或置業者需先有清晰認知與評估。
至於投資者入市一般情况下有兩個時間節點。
1.相關信息釋出期，2.政策落實期。其中政策落實期是重點，學會睇基建信號的釋出（如交通配套、民生基建的落實進度同情況、及入場參與發展商的實力等等）；加上當前樓市處於調整波動期，無論購買住屋還是工商舖，首要先睇價位、投入的成本、回报率、Location、商圈成熟度、人口進出量，再結合樓盤、户型、位置、交通等收窄選擇範圍，同時判斷未來接手買家的情況，搭配資金風險管理後理性決策，而非趁熱度盲目跟風超前入市。
近排不乏短炒成功個案例子，哪個區有潛力？
短炒「話易唔易、話難唔難」。事實上，近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握，以至入手價位、位置、樓盤流通週轉期等等重要因素。聚焦「成熟度高、流通性強、競爭少」的位置，更易兼具抗跌力同升值潛力。例如：一、成熟民生商圈，如荃灣、沙田，這些位置雖二手樓齡大，但人口密度高、租售需求穩定，且最好周邊1公里內新盤供應少或無新盤供應，易出現「僧多粥少」行情。二、交通樞紐位置，如九龍站，緊鄰高鐵站，可承接內地來港置業及租客需求。三、北區成熟段（如屯門、元朗核心位置）本地居住需求旺，且相比市區入手門檻較低。
| 李海文先生：近排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、信息資源的掌握當然，短炒亦需警惕潛在的風險，切忌盲目跟風。無論是追求短期差價的短炒，還是看重長期租金回報的長揸，「入手的價位、回報率、location、人口流動等都係不可忽視嘅關鍵性因素」。最後，成功的短炒並非「靠運氣」，而是基於對市場細節的把控、快狠準與理性判斷，其中最重要一點是做好資金風險管理。
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