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五月 28, 2023 星期日 間有陽光 27° 85%
【湯文亮】《分析員不敢做的樓市調查》
上星期有澳門舊同學送帖到公司,他準備做疊翁,仲話今次又大出血,大仔結婚時買了一個單位送給他們,二仔結婚又點敢唔送,而且每一次都是在大家初次見面時,由未來襯家直接提出,亦暗示如果冇樓的話,結婚可能要推遲。老友唔明白點解分析員成日話樓市大跌,唔通香港人唔使結婚,又或者香港的女仔是注重愛情,唔係咁注重有冇自己的住宅單位。老友真係識講笑,如果香港男仔冇樓,想追個女朋友都難,更唔好話結婚。其實大多數香港人在結婚時都希望有自己的住宅物業,尤其是女方,這亦是她們考慮的因素之一,如果對方沒有樓,或者要同男方家人一齊住,這將會大大減分,甚至不會考慮對方。如果分析員做一個調查,就知道樓市不會大跌,調整當然會有,這個調查就是大部分即將結婚的香港人是否希望有自己的自住單位。香港雖然沒有做類似調查,但內地有,大約有67%話結婚時必須有自己的自住單位,20%話看情况,13%話沒有必要,估計香港的情况也差不多,甚至有過之而無不及,就算以這個結果推論,樓市就算唔升,都唔會大跌,期待香港分析員或者傳媒做一個類似調查。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2023/05/25
【李峻銘】《在家工作恆常化 寫字樓前景黯淡》
在疫情期間,不少公司的僱員都被迫在家工作,當初當然不適應,工作流程及設備都要作出相應的配合。但經過三年的實施,在家工作逐漸成為一種潮流,即使疫情過去了,不少公司仍然實施在家工作的模式。 香港寫字樓空置率驚人在家工作恆常化,自然影響對寫字樓的需求,筆者翻查政府在年初公布的《香港物業報告2023》,報告內指出香港的寫字樓在2022年底空置面積超過2000萬平方呎,相當於10幢IFC2,空置率已經達到14.4%,創出1998年後的新高紀錄,相當驚人!空置面積大增主因是供應增加,單是2022年便有超過370萬平方呎的寫字樓落成,為2021年落成量的7倍,而展望2023年落成量則是287萬平方呎,而2024年則是114萬平方呎,如果需求不增加的話,空置面積則會繼續上升至超過2400萬平方呎。根據專門做寫字樓的代理朋友透露,高危期在2024年至2025年,他們估計會有大量外資銀行的租約到期,銀行是喜歡實施在家工作的行業之一,可以預期當租約到期,自然會大量縮減寫字樓的租賃面積,空置率可能會進一步上升。 外國寫字樓困境比香港更甚香港其實已經較為幸運,相比外國,在家工作更為流行。筆者有兩位女兒在工作,一位在澳洲,她每星期只有一天回寫字樓,其餘日子都是在家工作;相反,在香港工作的女兒則是每星期有一天在家工作而已。而筆者有親戚也在英國工作,他在新公司工作了九個月,只有三天回公司工作,其餘時間都是在家工作。可見在外國寫字樓面對的困境,比起香港更加困難! 新一波的信貸危機由寫字樓引發?香港的寫字樓業主,尤其是甲級,大部份都是大財團或是身經百戰的投資者,借貸槓桿一般不高,被迫賤賣的機會很小,再加上國內經濟一旦復常,人民幣國際化持續,香港作為全球最主要的離岸交易中心,對寫字樓的需求是有增無減,危機較低。相反,外國的寫字樓不少是由基金或ETF形式持有,過去幾年利用低息進行借貸入市,槓桿比例高,一旦空置率上升,租金收益下跌,在利息上升的背景下,供款也可能出現問題,一旦違約銀行就會收樓迫倉,賤賣物業,新一波的信貸危機由寫字樓引發,一點也不出奇!作為投資者,宜減低同類物業或金融產品的投資,若利用槓桿借貸的話更宜及早行動,減低風險!▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2023/05/19
【樓市蔣門人 Lucy Jiang】《日本置業攻略 - 買日本樓要注意咩?》
華人一直對買樓置業有情意結,全球股票,各種投資工具大跌市下,惟獨房地產最保值。日本一直是香港人非常熱愛的第二故鄉,加上近年來日元低位,每百日圓兌港元最新報5.8,比疫情前的每百日圓兌港元接近7.1,下跌接近兩成。變相「買樓打八折」。然而,投資日本樓比投資香港樓,因為各種文化及規例上有分別,處理不善便會很容易損手爛腳。本文為大家分享一些投資買日本樓的注意事頂。尋找有規模及口碑的中介這點如香港一樣,名聲較好的中介更容易取得獨家的房源,一個好的中介會讓你節省很多功夫和時間,例如筆者有位朋友想在日本買樓,但需要申請銀行貸款。當時有很多網上銀行廣告,以超低利率作招徠,但當時他的中介強烈推薦傳統銀行,因為利率愈低,貸款批核愈困難,需時也愈久。而且視乎你的物業是用作自住或投資,利率也有不同。當時朋友也由於中介的堅持,申請了傳統銀行的貸款,也順利地在指定時限內完成轉賬。一個可靠的中介,能讓你的物業成交程序穩當很多,筆者便曾經看到過一些中介會以很吸引人的付款方法來吸引買家,最後導致買家損手收場。尋找可靠的建築商日本的氣候和香港不一樣,位於地震帶,而且會有極低温和大風雪的時候。故此,建築商的口碑也很重要,筆者便見過有位於北海道的建築商,建出來的房子完全沒有預留位置給除雪之用,就是購入了那些房子的人每年冬天便需要付更多的除雪費。有建築商在建房子時沒能把屋頂設計成斜角,平頂的房屋在冬天便會被屋頂上的雪壓壞。即使有斜頂,但爬上屋頂的梯子設在哪一面也很重要,朋友家更因為梯子設置在雪掉下來的那一面,結果在雪掉下來時便把梯子也壓壞了,變相除不了雪。屋前面的停車位也很重要,如果是泥地,在北方除雪後不久便要小心會變泥漿地,車子卡在裡面很易出不來。除了除雪以外,還有渠管的問題,如果在北方,冬天的水管會結冰,如果建築商在建房子時沒把水管和供暖設計好的話,便很有機會會面對爆水管的風險。了解各種保險日本在房屋、貸款方面有很多不同的保險,例如有些銀行便會提供貸款保險,像是如果借款人死亡、患了癌症或八大疾病,餘下貸款便不用再付! 如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款! 這些保險費沒有一個定額,通常都是銀行批核給你的基本利率上,加上一點利率作保費:例如本身貸款利率為1%,癌症保險加上0.1%,八大疾病又再加上0.2%,而且貸款的時候可以把房款以外的費用(例如中介費用、律師費用,裝修及買家具的費用)都加進貸款內。筆者有一位朋友位在雪國北海道,她便為自己的家買了保險,今年由於剛通關,物業管理公司人手不夠,除雪不及時,把房子的結構都壓壞了,燈油的水平儀也壓破了,結果她的所有維修費用都是由保險賠償的。日本地震頻繁,雖然說日本的新建樓宇有防震標準,但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震,如果你的房子在地震中不幸倒塌或受損,便很有可能需要推平之後重新起一棟新建築,在這情況下,建築費可能需要高達一二百萬港元。故此,非常建議你要購買地震保險,雖然只能保障物業價值的一半,但也算是有點保障。日本房地產巿場的稅金和貶值問題注意日本房屋一建好便開始貶值,而且也會有很多的稅金,除了印花稅外,日本不動產持有者需要繳納每年稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅(按照地區不同),而如果你想將物業出售,也需要繳付出售稅率(包括資產增值稅)。如果你在物業落成後五年內出售的話,稅金也會更高,故此有興趣投資日本物業的朋友,需要把這些隱藏成本也計算在內。總結以上是筆者一些長期住在日本的朋友分享的實用小貼士,希望能幫到大家在日本置業時作出一個更明智的決定。▸更多文章:投資心得文章 | P&S ACADEMY 創辦人Lucy Jiang
2023/05/17

專欄作者

潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練

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