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五月 19, 2024 星期日 多雲 25° 82%
【湯文亮】《如果唔想被call loan 最好去銀行打工》
有年輕朋友打算買一個中型住宅單位,問我點樣才可以做到九成按揭,即使樓價下跌,都唔會被銀行call loan,佢又唔想買按保,因為保費很昂貴。我知道年輕朋友的資質唔錯,學歷又好,可以隨隨便便搵一份收入唔錯的工作,就算打政府工都冇問題,但買樓都唔可以做到九成按揭,除非……我同年輕朋友講,只有一個途徑買樓可以做到九成按揭,就係去銀行打工,估計以朋友的外表同學歷,入職銀行是沒有問題。好多人唔知道,原來銀行職員可以借九成按揭買樓,而且利息比正常低很多,所以,銀行職員大多數會問銀行借錢買樓,有咁着數,真係唔買樓就笨。如果唔係政府「撤辣」,我是不會叫年輕朋友去銀行打工,即使可以借到九成按揭,但「辣招」令購買力大幅減少,一個沒有購買力的樓市,樓價又點會上升。問銀行借九成,物業很容易變成負資產,揸住一個負資產在銀行打工,就要勤勤力力,唔好遲到早退,唔好無端端唔返工,唔好得罪上司,否則被炒魷就大件事,要即時清還銀行欠款。事實上,有很多銀行職員所買的單位都變成負資產,所以,他們明知向借貸不高於五成的按揭客戶call loan是野蠻行為,但前線銀行職員每一個都唔敢反抗,安安靜靜完成銀行交低的任務。其實的確有些怪異,一個持有負資產的銀行職員向一個借貸不足五成的業主追收差額,被call loan的業主當然唔滿意。由於被銀行call loan,他們被迫賣走只欠債五成的物業,當利息下調,美元轉弱,樓價就會回升,曾經持有負資產的銀行職員,可以大聲笑住同人講,只要堅持,樓價一定會回升。至於被銀行call loan而將物業賣走的業主就無話可說,或者,如果唔想被call loan,最好去銀行打工。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2024/05/17
【李灼珊中醫師】《皮膚乾燥 勿吃太素》
皮膚乾燥十分常見,當皮膚乾燥成為生活困擾,西醫稱為「乾燥性皮膚炎」、「缺脂性皮膚炎」等,認為是由於血管收縮,降低皮脂腺與汗腺機能,令肌膚失去正常含水量引起。而從中醫角度來看,皮膚要靠充足的氣血來潤澤,所以皮膚乾燥痕癢多數由精血虧少引起,所謂「血虛之癢,蟲行皮中」。年長者本身精血較虧虛,若加上飲食失調、脾胃虛弱、大病久病等,情況更會加嚴重。臨床所見,乾燥性皮膚炎多數出現在年紀較大人士身上,和飲食習慣也不無關係。尤其是本身有三高或是特別閞心身體健康的人士,他們為了身體健康往往會大量減少脂肪攝取,例如所有肉類去皮、做菜不下油、甚至完全不吃肉等等,令到身吸收不到足夠養份,難以產生氣血。其實適量的油份可以滋潤肌膚,戒口戒得太清,本身氣血又不足的話,肌膚就得不到足夠的養份,自然乾燥痕癢了。張仲景《傷寒論》的「豬膚湯」就是用豬皮為主要材料,多年來都用於治療頑固的皮膚乾燥。 油脂不單要適量存在於飲食中,於身體護理時也要留意。乾燥性皮膚炎的患者往往很愛泡在水裡,但頻繁洗澡會令保護皮膚的皮脂被洗去,因此洗完澡後應該在皮膚仍留有濕氣時塗抹潤膚露,把皮膚中的水份封住,才可以延長保濕的時間。若有疑問請先諮詢註冊中醫師。**以上內容僅供參考**香港拾易坊:https://www.facebook.com/subyeefong李灼珊中醫師,中醫內科博士▸更多文章:中醫心得 | 《中醫攻防》李灼珊中醫師
2024/05/14
【李峻銘】《撤辣小陽春 會否曇花一現?》
香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ,結束了連續10個月的下跌,按月上升了1.06%,這個變化相信符合大部份的預期。但踏入4月份,私人住宅樓市,無論一手二手都慢了下來,3月份一手成交有4176宗,而4月至28號只有1778宗,3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place, 及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右,十大屋苑在4月成交也回落至173宗,比3月分的370宗,下跌了54%! 發展商面臨銷售壓力,售價難以提升!大家自然在討論撤辣招的效果能否持續?上週一手市場再度有新盤上場,今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯,呎價平均近20,000,雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上,但能否一Q清袋,也令人懷疑,結果買家出席率高,尤其是三房也是很快就沽清,買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高,相信朗賢峯會再加推;並同時招標出售另一期的大單位,景觀更開陽,相信價錢會更理想!上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應,達到112,000伙,創出歷史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已經落成但仍未售出,而已動工的佔72,000伙,而當中40,000伙是2022年以前已經動工的,換句話說,在2025年前,這40,000伙相信大部份都會變成現樓。根據差估署的推算, 2024年將有22,300伙落成;而2025年則是25,500伙,合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量,筆者傾向相信房屋局的數字, 40,000伙比較符合現實情況!展望未來兩年的樓市,現貨落成量連貨尾有近60,000伙待售,為發展商形成頗大的銷售壓力,售價難以提升! 資金流入香港市場?另一方面,需求有如何?美國不斷延遲加息的冀望,影響買家的需求!但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底,一般都是超過5厘,在12月20日更達到5.63%,而踏入2024年就開始下跌至4厘左右,至4月25就更加跌破4厘至3.98% 在美息不減的預期下,港息卻逆市下跌,反而資金流入香港市場,所以一旦有美國減息配合,相信香港的減息速度會比預期快,而且香港在2023年底有16億存款,年增長5%,不少港人移民, 資金應該減少流走才對,結果資金反而有易增長,究竟那類型資金流入香港?港股轉強,外資流入炒港股,當然是原因之一,但大家不要忽視國內人士的潛力;香港存款有近4%利息,美國更有5%,相反在國內的存款利息只有2%左右,加上人民幣貶值,國內同胞一定有動機將錢轉到香港。雖然國內有外匯管制,但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌,只要國內開通一些配額,像股票的滬深港通一樣,能夠光明正大讓國內資金來港買樓, 60,000個貨尾都不會是什麼問題,所以大家對香港的樓價不用太悲觀,筆者相信下跌的風險已經很有限!| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2024/05/03

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。

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