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十二月 10, 2023 星期日 多雲 22° 87%
【李峻銘】《樓價跌不停 谷底何時見》
差餉物業估價最新公佈10月住宅售價指數已經跌至自2017年3月以來的逾6年半新低,中原城市指數自最高位也下跌了超過20%,跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅,僅次於1997年的大崩盤,在技術走勢而言已經跌破支持位,可謂無險可守,令大家也非常憂慮! 銀主盤雖未算普遍 但商家受影響不會貿然入市筆者親身經歷過97年的情況,跟今天不可同日而語,當時全民炒樓,亞洲金融風暴一刮起,大家只能盡快出售物業還債,情況有如雪崩一樣,大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低,60%以上沒有按揭,急售物業的只是兩種人,第一種是移民的業主,但筆者在市場發現這類業主越來越少,移民的高峰期已過去;另一種則是銀主盤或是被銀行Call Loan的生意人,銀行對商用物業並不看好,並大幅收縮此類貸款!例如筆者有一位朋友,持有估價一億元港幣的商用物業,在銀行貸款$5,500萬,但銀行在進行每年的例行檢討時,要求該業主即時償還$2,000萬,將貸款額減至$3,500萬,市場上有部份槓桿高的業主,也就唯有急售物業還債,包括住宅物業,一旦未能及時還錢,隨時變成銀主盤!當然,這種情況未致於太普遍,銀主盤數量也只維持低於三位數,不致於引發樓價大崩盤,但商家在此氣氛下只會保留現金,不會貿然再入市買住宅物業了! 一般投資者買樓收租動力細至於一般投資者,在5%以上定期存款利率下,已經沒有多大動力去買樓收租,收取3%或以下的回報,加上政府只「減辣」一半,繼續收取7.5%的印花稅,買樓投資更加乏人問津,2024年的住宅買家,就只餘下用家了!換樓客也是受限於「辣招」,只餘下上車客,一向以來這類買家很受市場氣氛推動,市旺時爭相搶購,市淡時就寧願租樓暫住,至於另一類新香港人,相信是未來入市的主力,但移民是大事,始終需要時間才能成事,效果相信也在2024年中以後才會慢慢顯著起來。最後,筆者相信要樓價見底,起碼大家要見到減息半厘以上,加上發展商大幅減價,令成交大幅回升,才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上,並連續出現三個月的話,樓價才有機會見底。當然,若果政府加快取消「辣招」或美國減息的速度加快的話,香港樓價見底之時也會隨之加快!| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2023/12/08
【湯文亮】《冇仔的人千祈唔好教人教仔》
樓市下跌,不少冇樓的人立刻變成樓市專家,近日有投資者因頭寸稍為緊絀,要賣一層樓解困,有人同我講,那名投資者不識時務,夠膽同誠哥接貨,一定輸死佢。條友意思是否叫人唔好幫襯誠哥買樓,難道佢唔知道誠哥是地產商,咁樣講好似讚誠哥,其實是倒誠哥米。現在評論樓市,尤其是大大聲話樓市下跌的人,大多數沒有樓,他們不是曾經有過物業,現在已經賣走,狠狠地賺了一大筆,而是從來都沒有物業,樓市上升,那些人聲都唔聲,或者叫政府出招打壓樓市,而政府亦怕了那些人;出招10年,樓價仍然壓不下去,但令到香港財政陷入困境,連賣地都冇人吼,仲話係短暫現象。講都冇人信,當日叫政府出招的人又聲都唔聲,彷彿叫政府出招的不是他們。冇樓的人不應教別人投資物業做人父母最頭痛的就是當子女已經唔好,令自己非常頭痛,旁人仲教他們怎樣教子女,如果那些人子女讀書唔錯就無話可說,就算讀得唔好都可以說是經驗之談,但如果教他們教子女的人本身沒有子女,咁樣就令人好㷫。不過,冇子女的人唔會咁樣做,否則會被人反問連子女都冇,又點樣教我教子女。現在話被迫賣樓的人是財困其實是不對的,如果真真正正是財困,就連樓都冇得賣,賣樓只不過是借貸比率高於金管局要求,唔可以說是財困,因為未賣的物業還有很多,如果那些「冇樓專家」知道現在賣樓的人仍然持有咁多物業,會不會話他們唔識得投資?其實,冇樓的人應該學冇仔的人一樣,千祈唔好教人教仔。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2023/12/08

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。

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