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五月 19, 2022 星期四 間有陽光 28° 49%
【湯文亮】《最強賣樓策略 讓準買家等待》
有老友問我做了地產咁多年,雖然冇乜成績,但多少都學到一些皮毛,可唔可以講最強的銷售策略。我話這個世界沒有最強的銷售策略,因事制宜就是最強,如果見到市况不佳仍然抱殘守缺,唔改變銷售策略,即是唔肯減價,想賣得出都艱難。加價效果勝減價不過話分兩頭,很多時減價並不是最好,加價的效果反而更佳。如果減價,打算買樓的人會認為業主仲有得減,寧願等多一陣;但如果加價,買家擔心業主會繼續加價,如果唔即時做決定,日後恐怕要畀更多錢,近日有不少追價成交,買家都是有這個心態。不過,因事制宜並不是最高銷售策略,是兵法中的形勢篇,如果連形勢都唔識睇,就唔好做銷售。我同老友講,我講出最強銷售策略,他一定唔會相信,很多人亦唔會相信,就是一個字「等」,是對方等,或者是要比較着緊的一方等。以新樓為例,當然是買新樓的人比較着緊,地產商不是不着緊,而是唔能夠畀買樓的人知道,否則就很難賣得出,或者要大減價。等足12小時必買打算買新樓的人有一個心態,就是很興奮,但興奮的程度各有不同,所以,地產商會淘汰那些興奮力度不足的人,辦法就是將那些人集中在一起,叫那些人學葉蒨文唱歌,由下午3點等到晚上10點,如果仲未走,代表他們仍然興奮,但恐怕力度仍然不足,於是再由晚上10點等到凌晨3點,12小時過去,仍然在等的人已經筋疲力盡,但興奮支持他們不倒下。如果地產商願意賣樓,那些人一定會買,否則他們覺得浪費了十幾個小時,好似那些大媽揀平價名牌一樣,揀了一輪,就算唔啱都會買。老友叫我唔好再講落去,否則會被人打。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2022/05/18
【李峻銘】《代理功能仍存在? 買樓畀佣已過時?》
上星期,有一本財經雜誌以「買樓畀佣金已過時」為題作專題報導,報導中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100-200萬,佣金1%即是1至2萬,而家樓價需要700-1000萬,要畀7萬至10萬佣金,覺得太貴不合理!報導又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟佣金差不多價錢,而家代理佣金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,佣金收費已過時。筆者也明白佣金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有佣金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費!反而,筆者贊成若物業代理的價值消失了,佣金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易佣金,變成「0」佣金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能!理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉!筆者也發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付佣金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理佣金!當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!佣金只會留給有創造價值的代理!▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2022/05/13
【祖祖】《能為抑鬱症患者所做的事》
●抑鬱症患者有很多禁忌當身邊的人出現情緒問題的時候,你是怎樣應對呢?是守在對方身邊靜靜地陪伴抑或是說點什麼能安慰對方的話?其實,筆者第一位接觸到的抑鬱症患者是筆者的一個家人,後來發現身邊很多朋友都面對情緒問題才毅然去專研這個科目。起初,筆者接觸抑鬱症的時候很懵懂,每次戍足了勁,以為自己說了很多能引起他們共鳴的話,卻不知道原來抑鬱症患者的內心有著很多禁忌。本以為是一句單純且出於好意的安慰話語,卻又在無意中引起了他們的猜忌或傷悲。●有些話說了反會加重患者的心理壓力曾經有一個抑鬱症康復者在演講會上講述,當年他出現壞情緒的時候就連吃東西也覺得是在受難似的,他會覺得自己能做的事情越來越少,思考、感知也越來越少,漸漸覺得整個人都沒有價值。演講會上他說:「Depression is so exhausting, it takes up so much of your time and energy...」雖說每一個患者的患病原因都不大一樣,但患病的特徵卻很是類同,因此我們以這位康復者的例子來看,安慰者對他說:「你想開一點吧...」、「你多走走看看,別悶在家裡..」的時候,不僅沒有正面效應也許還會加重他們的心理壓力。試想想抑鬱症已然讓患者失去所有動力,當患者連離開床鋪的動力都沒有的時候,卻被安慰者鼓勵著踏出家門走動,那是何其困難的任務呢?●傾聽、擁抱是最簡單的陪伴方式想在自己能力範圍內為抑鬱症患者寒冬送暖,那麼便需要理解抑鬱症患者大部分甚或全部時間都處於情緒消極期,他們通常覺得自己是極度孤獨,也沒有人能了解他們的苦,認為自己是落單且不被關心的人。一些來自於他們所重視的人或是別人,所提供的關心及關懷是他們內心渴求的,被理解及包容是他們內心期待的。當他們覺得被認可和理解的時候才會更願意向人講述自己的感受,然而,在大多情況下抑鬱症患者其實都不希望與人對話,他們只需要一些人的傾聽,對方不需要做任何評價也不需要給任何的建議。因此,安慰者能為患者所做的便是耐心傾聽以及在適當的時候提供溫柔的擁抱,這就是最最簡單的陪伴方式。在文未筆者想重申一次,抑鬱症患者的心思都很敏感,他們很容易因為別人的一句話而患得患失,所以在他們面前可以利用傾聽代替語言,可以利用陪伴守護著他們。有關抑鬱症「認知行為治療」的相關詳情會在未來日子再與大家分享!按照慣例,筆者有些話想要分享給大家👩:💬-抑鬱症有拒絕期,請給予抑鬱症患者足夠的空間,在他們需要時提供協助
2022/05/06

專欄作者

李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練

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