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三月 14, 2025 星期五 多雲 22° 94%
【湯文亮】《戶戶送敗於市場》
昨早去到茶餐廳,竟然見到人排隊,於是恭喜老闆大賺特賺,老闆話「荷包兜肚,兜肚荷包」而已,堂食客人多了,但叫外賣的人減少,現在等位有不少是平日叫外賣的人,他們話一係自己煎隻蛋、煮碗麵,一係到茶餐廳食,乾手淨腳。戶戶送退出香港市場,很多人認為是因Keeta用銀彈搶客,我認為這只是原因之一,主要是外賣市場萎縮,根本不能承受3家外賣平台。用銀彈搶客,隨時會賠了夫人又折兵,當Keeta取消優惠,搶到的客人也不會幫襯,他們不是幫襯另一家平台,而是索性去餐廳食飯,又平啲,又好味啲。如果不是有優惠,外賣貴堂食很多,香港是一個城市,很多社區的「煙火味」很重,要食餐飯是很容易。如果很忙或行唔開,叫外賣無可厚非,但如果餐餐食外賣,比餐餐去餐廳食飯還要貴,稍為識計數的人都唔會餐餐叫外賣,最多只是自己太忙才會叫外賣,如果得閒就寧願去餐廳食。外賣相比在餐廳食,有六七成水準已經唔錯,當那些經常叫外賣偶然去餐廳食飯,就會發覺兩者味道相距甚遠,就會質疑自己點解要畀多啲錢,食味道比較差的食物,久而久之,就會減少外賣次數,轉而幫襯餐廳。香港餐飲業最缺乏中低檔消費者,反而高檔餐廳影響不大,叫外賣很少會叫鮑魚燕窩、蒸魚,由於叫外賣的人減少,戶戶送是敗於市場而非Keeta。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2025/03/13
【陳志寶(寶哥)】《找換店積極租舖擴充》
旺角西洋菜南街及山東街大單邊旺舖,最近獲西聯匯款以月租20萬元承接,筆者日前致電新租客西聯匯款老闆蔡先生,他確認上址是由他們租入。該舖位建築面積320平方呎,門闊30平方呎,平均呎租高達625元,該舖是現在旺角區其中最旺的一個角位舖,亦是現在旺角區最貴呎價舖租王。至於舖位業主是由資深舖位投資者陳漢彬家族持有,他們家族是一個非常低調的舖位業主,這個家族在旺角區持有大量單邊旺舖。新租客西聯匯款現時在旺角山東街40Q號東角樓地下C號舖,亦是小巷單邊舖,建築面積約300平方呎,月租約11萬元。 西聯匯款蔡老闆較早之前也以月租6萬元承租尖沙咀北京道14至16A及樂道1至3 號永樂大樓地下單邊舖,建築面積100平方呎,平均呎租600元。而西聯匯款另一個據點以月租20萬元向資深舖位投資者張實來承租尖沙咀彌敦道金豐大廈地下C單邊舖,建築面積300平方呎(實用面積217平方呎),業主張實來於2023年初斥資1億元購入,實用呎價高達46萬元。而通關後西聯匯款再次積極承租10多間分店,目前分店數目在油尖旺區及銅鑼灣區合共超過20多間地舖。 2月租賃成交400宗農曆新年後的2月份本來是傳統舖市買賣及租賃淡季,但今次的2月租賃承租也有 400宗(算是2月份)疫情後成交最多的一個月。但買賣方面,由於銀行保守及不太進取承造按揭,所以這一個月成交量都比較少,只有73宗。▸更多文章:舖位投資心得文章 | 陳志寶(寶哥) 香港舖位精英會創辦人兼主席
2025/03/12
【李峻銘】《工商舖與住宅「脫鈎論」危機》
香港房地產市場正陷入一場危險的認知誤區,市場有不少評論將工商舖與住宅市場視為平行軌道,認為前者屬資本及投資者的遊戲,後者才是民生需求,這種切割式思維正在掩蓋系統性風險。當新世界發展不斷出售其資產,包括去年3月份以40.2億元出售荃灣愉景新城商場(D·PARK)及停車場全部權益,以及向母公司周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益,套現逾15.5億元,實則揭示出工商舖市場正處於水深火熱的環境。 香港商業地產正經歷結構性轉型,中環甲級寫字樓空置率突破10%創歷史新高,而旺角商舖租金亦較2013年峰值暴跌65%。這些數據背後是跨境電商重構零售生態、跨國企業區域佈局調整的時代巨變。金融管理局數據顯示,2023年工商物業抵押貸款違約率較五年前激增三倍,迫使銀行將非住宅物業估值下調20-30%,這直接掐斷開發商的再融資管道。開發商以優質住宅用地作為工商項目貸款的交叉抵押已成行業慣例,而銀行對工商物業的估值重挫,必然牽連捆綁抵押的住宅用地價值,形成擔保品價值螺旋式下跌的惡性循環。市場壓力形成惡性循環中小型開發商的財務報表揭開殘酷現實。截至2023年底,20億港元市值以下地產商的平均速動比率跌破0.5,流動負債較現金儲備高出逾兩倍。這迫使他們在工廈活化項目與住宅推盤之間作出殘酷選擇,如資本策略地產寧可犧牲豪宅項目的利潤空間加速套現,也要維持現金流周轉。另一方面,銀行的風險管控也形成致命絞索。滙豐與中銀已將工商物業貸款成數降至估值40%,且要求開發商對抵押資產價值波動進行現金補差。這種機制迫使業主在市場低谷時賤價拋售。近期觀塘工廈成交價較估值折讓35%的案例,實為維持銀行融資的無奈之舉。 在住宅市場,開發商被迫採用「現金流優先」策略。新世界最新推出的北角住宅項目定價較同區新樓低10%,表面上是促銷手段,實質是通過犧牲毛利換取快速回款以應對交叉擔保壓力。這種定價策略正在重塑市場預期,形成新樓定價對二手市場的價格造成壓力。二手業主只能再減價爭奪客源,又再造成一個惡性循環。 當市場仍在爭論工商舖與住宅市場的關聯性時,資本市場已用真金白銀給出答案:恒生地產分類指數與工商物業REITs走勢相關性達0.82。香港房地產市場正面臨三十年來最嚴峻的價值鏈重構,唯有正視不同物業市場的系統性連結,才能在這場樓市寒冬中找到破局之路。香港若要振興樓市,必須有更多破格的思維及政策,不妨考慮善用大量空置的工商物業去滿足市場的需求,例如數據中心、學生宿舍、劏房戶的臨時居所等等。| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2025/03/11

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
聯萬地產集團創辦人及行政總裁 香港地產代理商總會主席 地產代理業界聯席會議召集人 潘先生為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,人稱「潘Sir」,被譽為「最貼地」的資深樓市分析師,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊增加透明度,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者! •他現為無線電視節目「今日有樓睇」嘉賓;分別擔任「講樓新國度」YouTube頻道主持人,視頻數量已達350多套,瀏覽人數超過81.2萬及「樓市新思維」地產專欄作家,每星期在多個大型地產平台發表專欄文章,個別發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人;除不時接受電視台及媒體新聞採訪外,更獲邀出席不同的直播節目,如無線「新聞透視」、無線「今日有樓睇」、Now Tv「時事全方位」、港台「千禧年代」、港台「自由風自由Phone」、新城「地產街」及星島「申訴王」等,一直是傳媒追訪樓市及地產資訊的對象。 •他現為香港地產代理商總會主席("總會"為地產代理中最大商會);身兼地產代理業界聯席會議召集人("聯席"為8大商會組成);亦是地產代理監管局(EAA)董事局成員,在行業上有一定代表性。除了是官方選擇諮詢的對象外,他更在多個地產相關議題上,為行業及市民全力發表意見,均得到關注及正面的回應,希望藉此能夠令地產市場健康發展。 •他現為香港地產專業發展中心院長;在總會連續多年擔任專業發展部召集人及創立「專業學堂」學術品牌;更獲僱員再培訓局(Erb)委任為地產代理技術顧問,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力訂定行業規範及標準,提升行業專業地位及外界尊重。 •他現出任的香港特區政府公職包括:職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、僱員再培訓局(Erb)地產代理技術顧問兼地產代理業行業諮詢網絡委員、地產代理監管局(EAA)董事局成員兼紀律委員會委員兼牌照委員會委員兼執業及考試委員會委員兼專業發展委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員(2016-2022)及土地註冊處客戶聯絡小組常務委員等,為行業可持續發展作出貢獻。 •他其他社會公職包括:粵港澳大灣區投資學會榮譽會長、香港融資行業從業員協會首席榮譽顧問、香港財務專業協會地產市場分析顧問(2019-2021)、香港珠海婦女聯合委員會創會名譽會長、摩星嶺街坊福利會名譽會長、香港中華總商會港島西區聯絡處委員、全港商會油尖旺會創會會董、新界總商會青年事務委員會委員等,為社區共融作出努力。 •他畢業於英國利物浦約翰摩爾大學,獲得房地產碩士學位;擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;並持有中國房地產經紀人牌照(在港不多於500人)及地產代理牌照及物業管理人(第1級)牌照,具備行業上下流的專業性知識。 •他於2004及2005年榮膺地產代理界「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;並屢次獲邀擔任活動評審工作包括:2019至2021年「管理工作能力有辦法職安健漫畫設計比賽」、2020至2021年「正確體力處理操作職安健繪畫暨標語創作比賽」及2022年「香港單親協會進步之旅嘉許計劃」等,屬大眾對其公正性的一份肯定。 •他現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 「樓市新思維」目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題進而了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令準買家能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他提倡「增置識 • 創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,因不適當的操作存在一定風險,置業也不應該是人生唯一目的!
陳志寶(寶哥)
「香港舖位精英會」創辦人兼主席陳志寶(寶哥),創業前第一份工是在華潤集團建築部工作;第二份工是在新昌集團建築部工作;第三份工是香港政府公務員「房屋署發展部」擔任駐建築地盤監督。 並於1995年初創辦多寶地產代理公司:專營地產代理、物業管理及裝修工程。陳主席1999年帶領員工主攻舖位代理至今。 陳志寶先生畢生都抱有服務人群的熱誠,陳主席由1994年已經是同鄉會秘書長,1995年是全屯門區最年輕的業主立案法團主席,1996年-1999年是全屯門區最年輕的分區委員(港英政府及特區政府民政事務總署委任)。之後曾擔任多個大型商會及社團主要職務。 2015年底後,創辦及註冊了4個精英會(到目前為止,會員合共超過5000多位)主要會員有5位前局長、行政會議召集人、行政會議成員、24位立法會議員、中聯辦官員、全國人大代表、全國政協委員、大學校長、大學教授、中國銀行副董事長(港澳管理處第二把交椅,中央政府副部級官員)、大型地產發展商高層、中小型地產發展商老闆、全幢及舖位物業大業主、各行各業大老闆(其中兩位是本港富豪排行榜排第十及第十二,身家超過790億港元)、大量百億富豪、富二代、各大中小型連鎖店老闆及新聞界記者朋友等(陳主席認識超過350位新聞界記者)。 陳主席有超過400次上電視及見報經驗,並在2019年8月17日接受中國中央電視台新聞部專題訪問 所以,陳主席的人脈資源非常豐富,也善於和政商界及富豪打交道。 現在4會合共有40個分會,會員超過5000多位。 公司主要業務: 1)地產代理 2)商會平台 3)傳媒顧問 4)公關顧問 合作熱線: 電話/WhatsApp:852 - 9279 9996 聯絡:陳志寶主席(寶哥)Rickey Chan 香港新聞界精英總會創辦人兼主席 香港工商界精英總會創辦人兼主席 香港地產精英總會創辦人兼主席 香港舖位精英會創辦人兼主席 多寶地產有限公司創辦人兼董事總經理 多寶裝飾工程有限公司創辦人兼董事總經理

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