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八月 14, 2022 星期日 天色大致良好 29° 80% 酷熱天氣警告
【李峻銘】《經濟前景不明朗 樓市辣招宜檢討》
傳媒報導新特首李家超,原定上週公佈縮減酒店檢疫日數,及推出紅黃碼新措施,目的是希望香港能逐步與國際通關,可惜又因技術問題而延後,至今週才落實推行。香港正坐困愁城,無論對海外及內地都沒法通關,令經濟活動一直沒法正常恢復,加上美國加息,無論供樓一族或營商的老闆都百上加斤!過去幾年,香港已經遇到不少難關,2018年中美貿易戰、2019年社會運動、2020年新冠肺炎、2022年俄烏戰爭,更要命的是碰上中美爭拗,台海局勢緊張,令疲弱的經濟再遇重挫,百業蕭條!當今報章有不少蝕讓成交報導,例如德福花園一個527方呎的單位,以668萬售出,原業主在2018年以800萬購入,帳面已經慘蝕132萬,達16.5%;太古城一個536方呎的單位以950萬售出,原業主在2019年以1030萬購入,帳面蝕80萬或7.8%。其實過去3-4年,整體樓價指數上落不大,蝕讓業主不是移民急讓,就是生意困難,急需資金周轉!以往沒有辣招的年代,市場上有投資者的話,只要樓價低於市價5%左右,便會吸引他們的注意力,售出的機會便大。現今投資者要付出15%的稅金,5%的折讓當場沒興趣!一般用家除了考慮價錢之外,配套、裝修、方位等等都有不同的要求,所以樓市在沒有投資者的背景下,一旦遇上樓市交投疏落的情況,成交價就會跌得更慘!筆者明白在樓市熾熱期間,辣招有其一定作用,但亦有其副作用,1000萬以下的物業,幸好有林鄭plan及波叔plan的協助,買家還可以順利上車換樓,但具有一定投資者的2000萬以上豪宅,情況就更糟糕,外地投資者未能到港,本地客又被辣招所趕,購買力不斷萎縮!如今經濟已經向下,股市、債市通通不振,如果連樓市都繼續不振,對經濟的打擊就更大!所以新的特區政府,應該盡快未雨綢繆,及早檢討一些過時的辣招,令投資者重新入市以穩定樓價,穩住經濟!▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2022/08/12
【湯文亮】《被業主迫遷 方知買樓好》
我們公司有不少物業收租,而且從來都是以租客為尊,很少租客遷出,除非他們離開香港。不少租客一租就住上十多年,大家已經變成老朋友。當他們離開時,我少不免請一餐晚飯及送一些小禮物,不少租客同我講,最衰我們對他們太好,他們試過有幾次機會買樓,但考慮到我們的服務不錯而打消念頭,如果我們服務不好,甚至迫遷,他們就會買樓。嚴格來說,損失相當慘重,我聽完之後會笑笑口問,究竟是彈我抑或讚我。藉加息唱淡樓市或失效近日唱淡樓市的消息鋪天蓋地,不過只有一招,就是加息,但這招亦可能失效,原因是美國7月份CPI指數回落,不但分析員所預期的升9.2%沒有出現,還下降至8.5%。市場估計,美國將會放慢加息速度,幅度亦會減少,聯儲局9月份議息應該不會加0.75厘咁多,或者有可能只加0.25厘,之後就會暫停加息,利息亦會暫時封頂。如果香港銀行要加最優惠利率(P),加1厘或者已經足夠。老實說,如果只加1厘,對樓市的殺傷力不大,評論員亦知道,所以,他們用第二個理由叫人唔好買樓。有評論員話,租樓一定好過買樓,除非是要有滿足感、認同感,否則就唔應該買樓。這個理由我真的不明白,買樓是需求,在未有能力或者覺得樓價太高,不是適合時機就唔好買樓,暫時租樓等待適合自己的時機,絕對不是租樓好過買樓。不過,不少曾經話租樓好過買樓的人最後都會下定決心買樓,原因是被業主迫遷,並不是話業主無良、狂加租,而是業主要收回給子女居住,試過兩三次被迫遷之後,睇下那些人會不會再講租樓好過買樓。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2022/08/12
【李海文】《內地房企頻“爆雷”,意向銀主盤如何避免中伏?》下篇
上一期文章和大家了解法拍房實況及講解買法拍房(即銀主盤)的注意事項,包括:可從哪里獲取法拍房的資訊?什麽人有資格購買?等等的資訊,有關上期資訊可看:上篇,今期會繼續和大家分享競投法拍房的疑問,詳細跟讀者解說法拍房競指和承造按揭的事項。就上期文章大家了解後,是否發現法拍房有很多條條框框,手續又繁瑣,還要浪費時間去查核,為何還有這麼多人願意去競拍法拍房?講到底因為法拍房起拍價比正常二手樓價還要低,甚至低好多。●法拍房價格究竟有幾低? 以筆者所參與拍賣的單位為例,物業位於珠海市中心前山河旁,發展商中海的一個住宅項目,兩梯三伙,建築面積134.62㎡,一線河景,高層,南北通,起拍價人民幣250萬,每平約為¥1.8萬,競拍出價¥10000元/次;相對同屋苑相同面積單位市場二手叫價約人民幣450萬,以450萬計算每平約人民幣3.3萬。起拍單價對比市場二手價足足平1.5萬/㎡,如果競拍者數量不多、競拍者實力不足,真的可以執到筍盤。這幾年疫情反覆導致經濟受壓,法拍房亦隨之增加,好多用家及投資者希望從中買到筍盤,因此拍賣活動亦相對活躍。| 這幾年疫情反覆導致經濟受壓,法拍房亦隨之增加,好多用家及投資者希望從中買到筍盤。 (網絡圖片)●起拍價及競拍時間的制定?筆者向有關銀行職員了解,起拍價由第三方機構評估,一般起拍價是評估價約打7折或更低,亦有個別例外的CASE。而債權方(多數為銀行)都希望儘快收回欠款,所以法拍房的起拍價遠遠低於二手市場價。筆者參與幾次競拍活動後留意到, “造馬”或“造媒”情況暫時未太嚴重,只要去到債權方(多數為銀行)要求的價位, Bid價情況開始緩慢及每次出價金額比較正常。可能有讀者會問,每宗拍賣時間制定?拍賣網頁內亦有公示拍賣起止時間一般為24小時,最後5分鐘如果有人出價,拍賣時間自動延長5分鐘。筆者建議有心想買拍賣盤的讀者,在拍賣前段時間先觀察,中段時間可試探出一口價,直至截止時間5分鐘內留意拍賣最終價錢,仍然在你預算中,可以再出價,反之,可以停手啦。*以下是所拍賣物業起拍價及每次出價*| 拍賣物業產權資料截圖,可了解增價幅度 (圖片來源:李海文先生)*以下是同屋苑相同面積單位市場二手叫價*| 同屋苑相同面積單位市場二手叫價截圖,可用作了解市場 (圖片來源:李海文先生)法拍房購買資格、能否承做按揭?現在全國許多地區,法拍房也納入限購政策之內。因此,在參與拍賣前應先自行去當地不動產登記中心查詢是否具備購買資格。如未了解相關購買政策信息導致拍賣成功後無法過戶,需自行承擔法律風險。關於按揭方面,網絡上資訊參差不齊,在此筆者分享下自己今年4月的拍賣經驗,在拍賣網頁上就可了解到該物業能否承做按揭,亦提供相關合作銀行信息。當時筆者相約銀行職員並前往該分行進行申請按揭手續,提交銀行所需的文件;同時,相關銀行職員亦會問:對是次拍賣房能接受最高價是多少?銀行根據你所提供的入息證明去判斷能夠貸款的最高金額。特別提醒,拍賣網內公示支付總樓價餘款時間早於銀行放貸時間,而這筆款項是支付給法院指定賬戶,當然如果你FULLPAY就無問題啦;若然做按揭,會有一連串的操作,銀行職員會向你提供一間相關擔保公司人員與你接洽並協助處理,擔保公司會收取一定服務費,溫馨提示:服務費有商議空間。最後,如你競拍成功,恭喜你了,帶上法院出具執行裁定書到不動產登記中心辦理過戶登記手續。相反,競拍成功後,不履行競拍條款,或者過戶時發現無購買資格,之前所繳交的拍賣保證金不予退回並承擔相應責任。投資需謹慎,筆者李海文建議,法拍房雖然比二手市場價低,但拍之前必須多花心機及時間,必須了解清楚上述風險及拍賣規則內容,避免損失。欲想了解更多香港及內地物業購買資訊或政策解讀,請繼續留意筆者的專欄;如在購買內地物業上有問題歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址:doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章:置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
2022/08/11

專欄作者

李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練

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