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四月 20, 2024 星期六 微雨 27° 83%
【李峻銘】《通脹居高難下 減息步伐暫緩》
上周末,美國公佈的消費物價指數(CPI) 及工業生產價格指數(PPI)都高於市場預期,令6月份減息的機會大降,普遍預期今年美國只會減息兩次,但更極端的說法是美國下一次調整利率應該是加息而非減息,令大家對息口走勢感到迷惘! 美國旅遊相關的門票近年普遍上升幾倍筆者剛好這個星期在夏威夷親身體驗了美國的物價上升,首先是旅遊相關的門票近年普遍都上升幾倍,例如最著名景點之一的恐龍灣,兩年前入場費是7美元,現在是25美元,又例如鑽石山觀景台,兩年前是1美元,現在是5美元。即使在景點吃便餐 - 大蒜蝦飯,在疫情前是$10/份,兩年前已加價至$14/份,現在又再加至$18/份!除了旅遊相關費用掀起加價潮之外,筆者去其超級市場購物也發覺物價相當高昂,夏威夷最出名的農產品就是木瓜及菠蘿,筆者各購一個,合共$14美元,這些都是本土產品,外來商品就不用說。 美國附加收費五花百門 令人嘆為觀止除了物價本身之外,美國消費有其他支出,稅項當然少不了!但小費也是高得驚人。在餐廳吃飯,15-20%的小費是必需的,但估不到即使買外賣咖啡也需付$1-$2的小費,令一杯咖啡就要付出$7美元,貴得令人咋舌!筆者入住酒店,除了要支付房租及稅項,竟然另外需付所謂休閒設施費,一間酒店收$26,另一間收$40。理由是酒店提供了健身房,房內提供了樽裝水、夾萬及上網服務。美國收費五花百門,令人嘆為觀止!筆者向導遊先生了解,他說現在當地的最低工資是$12.5/小時,但服務性行業往往要$20/小時才能找到人工作。汽油價錢也是不斷上升,2020年前每公升不需0.5美元,現在卻已經升至0.9美元/公升。老闆的成本不斷上升推動物價也不斷上升,通貨膨脹的勢頭似乎未有逆轉的跡象。美國通脹不下,除了俄烏戰爭令油價居高不下,中美脫鈎也令美國消費者購買便宜中國貨的機會減少了!在此背景下,減息步伐自然舉步維艱。不過,始終是大選年,向上的機會很細,筆者仍相信會減息1-2次,下年就要再看通脹走勢了!| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2024/04/19
【湯文亮】《「新樓空置稅」可免則免》
有很多人不明白,點解新樓供應量不斷上升,政府遲遲唔肯推出「新樓空置稅」,要讓地產商囤積居奇,是否官商勾結,或者官員不敢得罪地產商。我話千祈唔好以小人之心度君子之腹,官員知道,如果推出「空置稅」,一定會畀人講香港政府不講武德,一方面推出「辣招稅」限制市民以及外來人士買樓,另一方面推出「空置稅」,咁即是關門打狗,逼地產商以低價賣樓,當地產商見賣樓冇錢賺,就唔會高價買地,政府雖然有「新樓空置稅收入」,估計很難彌補賣地損失,所以政府遲遲唔肯推出「新樓空置稅」,甚至連想也不想,無謂自招煩惱,做官連呢一招都唔識,就唔應該做官。政府雖然已經「撤辣」,住宅可以自由買賣,近日所見,地產商亦排隊賣樓,政府是否可以推出「新樓空置稅」,加快地產商賣樓速度?我認為政府即使現時推出「新樓空置稅」,但已經慢了半拍,因為早已有人代勞,美聯儲局主席鮑威爾在去年暴力加息之後,香港地產商融資利息飈上6厘,比以往的2厘大幅增加4厘,多出的利息可以歸納為「新樓空置稅」,如果唔係利息飈升,即使地產商庫存增加,亦未必會減價賣樓。換句話說,現在應該是買樓好時機,倘若利息回落,地產商庫存又回落至正常水平,就唔係咁容易減價賣樓。有人認為,當利息回落,庫存上升,政府可以考慮推出「新樓空置稅」,其實,任何時候都唔應該考慮推出「空置稅」,因為如果有「空置稅」,地產商就不會熱中建樓,庫存大幅減少,如果需求大增,地產商見庫存不足,唯有大幅加價,最後又要買樓的人承受,所以,「新樓空置稅」可免則免。(本網發表的文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)▸更多文章:投資心得文章 | 湯文亮 紀惠集團行政總裁
2024/04/19
【楊曉欣】《降息齒輪是否能左右投資部署?》
鑒於香港政府近期的全面「撤辣」措施策略促使市場關注住宅成交量,對投資者而言,這一政策變化是投資高價值房產的積極信號,因為購買需求的增加可能會提高投資者追求的投資回報及其租金收益率。撤辣後的政策也可能會引導投資者尋找投資價值高並「低水」的高品質房產。尤其是過往一段時間香港都處於高息狀態,許多投資者會選擇資本市場如股票,外匯或定期作為投資管道。而當未來香港進入減息週期後,這部分的投資者有可能會選擇把閒置資金投放在優質的樓盤裡,除了獲取穩定租金外也可同時博取樓價上漲帶來的回報。在近期的全球經濟環境中,各國央行的利率調整步伐一直是市場關注的焦點。而瑞士央行於3月22日作出的決定,降息0.25厘,將指標利率調整至1.5厘。這不僅是九年來首次降息,同時也標誌著全球主要央行首次開始放鬆之前持續的貨幣緊縮政策態勢。此舉措超出了市場預期,並似乎預示著今年剩餘時間裡,全球主要市場利率的走向趨勢。如果美國在今年稍後降息,而香港銀行業最終很大可能跟隨其後又將最優惠利率下調 0.25厘。到期時實際按揭利率「封頂息率」將由4.125厘同步下降 0.25厘至 3.875厘。以一個價值1000萬港元的房產,自付3成首期,30年按揭作為例子,貸款金額為700萬港元,月供按揭將由33,926港元降至每月32,917 港元。假設降息後,700萬港元未償還貸款每月可節省大約1,009港元。在房地產市場中,銀行貸款條件和投資者行為是兩個互相交織且具有重大交叉影響力的因素。利率的變化不僅直接關乎按揭貸款的成本,從而影響投資者的財務負擔,也間接影響他們的購買決策。這是因為銀行設定的貸款條件,如貸款額度、還款期限及首付比例,均在塑造市場參與者的購買能力和投資意願中扮演關鍵角色。|楊曉欣女士:在房地產市場中,銀行貸款條件和投資者行為是兩個互相交織且具有重大交叉影響力的因素。另一方面,投資者的行為模式,特別是對於高價值房產的偏好以及對股票、債券等其他投資管道的興趣,亦持續影響著房地產市場的波動。隨著投資策略的變化,這些行為反映了市場對不同投資機會敏感度的變化,進而塑造市場趨勢和動態。因此,理解和分析這些因素的交互作用,對於預測房地產市場的走向,以及制定有效的投資決策至關重要。在復活節期間有消息指一位內地買家來港連續掃了9個500萬港元單位。由此可見撤辣措施加預期減息對於有充裕資金支付大筆首期的投資者來說是好消息。但相對來說,對於仍在「儲首期」的準買家來說可能是「雪上加霜」,因為隨著更多投資者加入「掃貨」行列,樓價將望進一步推高,雖然政府呼籲放寬壓力測試但始終對於準買家來說需要負擔更大的首期成本。所以監測調協政策去確保鬆緊有度將是一門大的課題。筆者:楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE ▸更多文章:置業投資心得 | 投資人/前資產管理基金董事 Catherine Yeung
2024/04/08

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。

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