為了換鞋方便，大多數家庭，都將鞋櫃放在進門玄關處，這時大家就有一個疑問，到底是放在大門左側好？還是右側好呢？今天就來幫你解答心中疑惑！“左青龍，右白虎”想必大家都聽過，青龍和白虎是四大神獸中的其中兩個靈獸，在方位中，青龍位於左側，代表著祥瑞，而白虎位於右側，代表著禍患。鞋櫃是用來擺放鞋子的傢俱，鞋子每天跟隨我們奔波走動，就會沾染很多的髒氣。要是將鞋櫃放在大門左側的青龍位，就會導致青龍方的吉氣受到污染，使得污穢之氣擴散到整個房間，不利家人的運勢和身體健康。並且，這樣家人在出入換鞋時，也不太順手。所以，建議，鞋櫃還是擺放在大門的右側為好，即白虎位，這樣一來利於人們出入換鞋方便，二來鞋子的污穢之氣，可以幫助家宅抵擋凶位的惡氣，穩定家宅磁場，促進家宅風水和諧。另外，鞋櫃的高度也需要特別注意，不能過高，最好不要超過房屋高度的三分之一，因為鞋子是踩在腳底的物品，一旦過高，甚至高於頭頂的話，就如同人被踩在腳下，容易破壞自身的運勢。今天的風水知識，就先分享到這裡了，感謝觀看！鄺師傅風水文章分享~

2022財政預算案破天荒立法禁止商舖業主追租?! 咁3至6個月後，業主應該點? 最近經常睇到這個廣告。租舖萬一租客唔交租，如何處理？這條可能是香港最詳盡嘅影片關於商舖收租。商舖遇上租霸，怎樣辦？最近經常看到這個廣告:「遇到租霸就要買佢怕？(rent smart)」， 相信許多業主見到這廣告，都想一腳踢在那租霸身上。買舖要買得PRO， 無非為了能收租、能加租、等升值、以及等待重建。 但買舖想收到租，有時也不是容易的事，本文就跟大家談談如何收租。商舖的價值主要在於租金「厘數」回報，而非呎價。假設一間舖每月收5萬蚊租金，3厘回報，(5 x 12)/0.03 = 該舖值2000萬。 但萬一收不到租呢？這時候便要留意以下三件事：(1) 有沒有向印花稅署打釐印；(2) 有沒有在田土廳註冊；(3) 有沒有後續的法律行動 - 我指的是封租令及收樓令。(1) 先談有沒有打釐印：任何形式的租約，都需要在簽署日期後30日內打厘印。否則，業主與租客之間有何爭拗，就不能於民事訴訟的程序提出作為證據。打厘印可透過互聯網、郵寄或親自去印花稅處處理。記著，長租、短租、租兩日也好，均需打厘印才具法律效力。印花稅稅率（又名釐印費），是由低至平均年租的0.25%至1%。 有免租期就會將個平均年租拉低。如果租約內有任何「頂手費」，就會徵收4.25%。即是說，如果租金是每個月5萬，租約為兩年，頂手費為20萬，所需要繳付的印花稅就是 60萬的0.5%，即是$3000，再加頂手費的$9500，合共需繳付$12500 印花稅。當然，以我所知，許多時候雙方未必把所有協議寫在租約上，否則費用便會更高。法例並未規定應該由業主還是租客繳付該筆印花稅， 但一般來說都是業主和租客各自承擔一半。如果過期沒打厘印，而又打算回頭繳付，則視乎過期日子，通常罰款2至10倍釐印費。當然，若遲得太多，據我所知，很多人會以家中有事、出門旅行、身體狀況不佳等理由求情，很多時候署方可能接受你的請求而減免罰款。其實，對方都是「打份工」而已，不過奉勸千萬別虛報資料，以免惹禍上身。適可而止吧。記住，租約必須打釐印才有法律效力，別為了慳一點金錢而逃稅。如果沒有打厘印，即使租客欠租，基本上業主也無話說。（2）租約有沒有於土地註冊處（俗稱田土廳）註冊：在田土廳註冊主要為了讓公眾知道該物業的業權情況，這樣你在法律上才具有優先權。買賣、按揭、其他產權負擔（encumbrances)等項目，一般都會註冊。租約方面，則視乎是三年以上還是以下。不超過三年的，通常用租賃協議（tenancy agreement) ；超過三年的，應該以租契（lease) 形式來進行。兩者常被統稱為租約，但在技術上，兩者是不同的。租賃協議（tenancy agreement) ：通常租期不足三年，基本上可以隨意訂立，但求有白紙黑字，甚至即使只得口頭協議也行。當然，一旦出現爭拗，只得口頭協議就肯定「審死官」，所以還是書面作實為佳。至於到不到田土廳註冊則無所謂，這不會影響其法律上的優先權。租契（lease) ，用於處理租期三年以上，是較正規的租約。租契必須以契據（deed) 方式簽立，亦即必須經簽署(sign)、蓋章(seal) 及交付（deliver，即互相交換）才能成立，上面通常可見到一個小紅章，若是有限公司就會用到鋼印。 根據《土地註冊條例》，所有租契均應於土地註冊處註冊，否則便失去其優先權。換言之，如果不知哪裡來出現另一個租客遲來先註冊了租契的話，沒有註冊的原租契，就可能失去優先權了。記住，兩年死約加兩年生約（即續租權）的租約，也算是超過三年的租約，應拿去田土廳註冊，以保障優先權。老實說，註冊之後優先權乃保障租客居多，因業主不大可能無端找自己麻煩，去租給兩個不同的租客。你不妨調查一下，十份中有九份超過三年的租約都沒有註冊。反之，如業主想踢走某長約租客，就可以另覓一個新租客，然後去註冊新的租約，那麼該份新租約就隨時有優先權租用舖位了。當然，如舊租客手中租約已打釐印，他可以循其他渠道向業主作追討。但如果連釐印也沒有打，就沒有法律無效力了。至於租約有否註冊，一般並不影響業主追討租客的租金，因為註冊只牽涉租客優先權，但無註冊並不代表租約沒有法律效力。(3) 採取法律行動：只要租客遲交租超過15日，業主即有權採取法律行動控告租客。法律行動包括三項：(1) 追討租金欠款；(2) 舖內財物扣押令(亦稱封租令)；(3) 收回商舖的管有權(即收樓／收舖令)。這裡逐一介紹如下： (1) 先談追討租金欠款。視乎對方所欠租的金額，業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話，追討租金介乎5至100萬之間。而無論上述哪級法院，均須先出律師信、再向法院提交申請，還要宣誓、送達申請通知書給欠租客、排期聆訊等等，起碼搞幾個月。因此如欠款不超過五萬元，業主可以考慮去小額錢債審裁處追討，手續簡單快捷得多。另外需留意，由今年12月起，區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬，小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。 (2) 申請舖內財物扣押令，即封租：對商舖來說，這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令（Distress Warrant），俗稱封票，業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請，假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令，快則數周內收到。申請過程毋須通知租客，免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租，例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租，不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說，枱枱櫈櫈值得了什麼錢！一般都不夠抵銷欠租。租舖與租樓不同，樓宇的租客，沒地方「落腳」就要瞓街，就算業主抄封傢俬財物，他還是可以佢絕遷走。租舖是為了打開門口做生意，業主抄封所有生財工具，什麼生意也做不了，連員工也四散，死守著空舖也無意思。要知道做生意並非必需，住宿才是必需。因此一旦出動「封租」，租客如有錢，多半寧繳付欠租。如果他真的一無所有，捨舖而去，你還追什麼呢？當真追討的話，便得回到上述第一個步驟：甚麼土地審裁處、區域法院、高等法院原訟庭等等。如此一來還想追足欠租？造夢吧！ (3) 收回商舖的管有權(即收樓／收舖令)：作為商舖業主，使出封舖行動，而租客仍不交租，業主無非是想收回商舖，另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。區域法院方面，涉及欠租金不能超過港幣100萬元，而相關嘅物業應課差餉租值亦不可超過24萬。請留意，今年12月起區域法院可以處理的欠租金額提升至300萬，以及物業應課差餉租值提升至32萬。高等法院通常處理大案，收樓收舖這等小事，許多人選擇到土地審裁處或區域法院著手。土地審裁處對於收樓／收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收樓／收舖，而要有一份合法及己付釐印費的租約，申請後七日內，申請書的副本便會送一份給欠租的租客，業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處，並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書 NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/OCCUPATION」，每日一份，貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在7日內有沒有提出反對，如有反對，租客需向土地審裁處提交「反對通知書」，之後就排期聆訊。如無反對，業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令，約一星期內搞妥，簡單得多。有了裁判的Judgement後，再過一周左右，土地審裁處就應會批准發出「收樓令狀」。申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」，指示執達吏代為收回樓宇或商鋪，以及抄封租客的財物，以便拿去拍賣來抵償欠租，英文叫做 Writ of Possession 及Writ of Fieri Facias。執達吏收到你的令狀之後，可能會去舖面三次。安排時間後，一般一兩個星期內就會作出第一次的上門，通知租客離開。第二次上門時，如果租客於七日內仍未離開，執達吏便會發出「最後遷出通知」，通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天，執達吏會聯同業主上門，有需要時會破門入屋入舖，正式收回單位。以上整個過程，由正式入表申請，到收回商舖，租客無反對的情況下，快則一個月；租客阻延的話，往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費，便宜的則一萬幾千，租客「玩嘢」或牽涉金額較大 ，律師費起碼數萬元以上。至於租客可以怎樣「玩嘢」？筆者與幾位律師談過，方法真是層出不窮，此處我不欲多談，以免教曉那些租霸。想知的話，不妨傳個WhatsApp 給我，私底下聊聊。不過如果你有心做租霸，就先得講聲：「我想做租霸，我係契弟！」先再講。好彩商舖同住宅不同，一般甚少專業的租霸。皆因生意搵不到錢自然執笠，霸住那間舖也沒用。世上從來沒有人拿槍指住你強迫一定要做生意嘛，但租樓就不同，因為沒有人想瞓街。我問過幾位相熟律師，又綜合許多相關法律文件，才得出以上資訊。相信這篇可能是全香港有史以來最詳盡關於商舖收租的文章。其實收樓也是同樣道理同樣步驟。租舖，大家只為搵食，租客賺不到錢，業主逼死他也無用。據我所知，大部分商舖業主連與租客見面也嫌費時，找個下屬或代理去收租便算數，以免惹麻煩上身，以及日後加租那一刻不忍心。租舖與買樓相類的是：買得貴不重要，最緊要樓價升！租得你間舖，租金貴不重要，最緊要賺到錢。身為商舖業主，肯定財力不菲，與其告來告去，倒不如動點腦筋，出手助租客做多些生意，這樣大家雙贏不是更好？大家都是搵食啫！

一些朋友不明就裡、人云亦云或者在一些人的教唆下，在自家大門上掛鏡子或是在家中作出一些改動，但在玄學風水有些改動卻是動不得，今天便跟大家分享一下吧：1、永遠不要在自家大門上掛鏡子對準鄰居一些朋友不明就裏、人云亦云或者在一些人的教唆下，在自家大門上掛鏡子、甚至是八卦鏡等，對準對門的鄰居。提醒：這樣的結果會導致雙方風水大戰，最終兩敗俱傷，因此不可輕舉妄動。2、永遠不要將衛生間改成臥室現在的屋宅，衛生間比較多，通常三居的屋宅有兩個衛生間，四居的屋宅有三個衛生間。因此，一些朋友就擅自做主，將衛生間改成臥室。提醒：這是萬萬不可的，否則你的運勢將會一塌糊塗。注意：衛生間不可改成任何其他空間：包括儲藏室、衣帽間等。3、永遠不要將冰箱、保險柜的門對準外面一些朋友出於屋宅空間的緣故，將自家的冰箱的門對準外面；或者將保險柜的門對準外面，導致頻頻漏財、甚至導致口舌和官非。特別提醒：不要將冰箱、保險柜的門對準外面；另外，冰箱的門也不能對準自家爐灶，否則會因此健康和平安上的問題。4、永遠不要在電閃雷鳴下男女恩愛此處的「恩愛」其實是指男女同房。朋友們務必記住：永遠不要在電閃雷鳴下男女同房。否則輕者導致男女傷身和傷運勢、重者如果不幸懷孕，則會導致胎兒發育不好、甚至奇形怪狀。5、永遠不要買不適合自己的房子和車子房子即屋宅是我們居住或者辦公的場所，如果房子的風水不好，那麼，肯定會對自己的健康平安、事業財運、情感婚姻造成惡劣影響，因此買房子要謹慎、甚至你租房子也要謹慎。特別提醒：房子不是越貴就越好；房子也不是地段越好就風水好；房子也不是依山傍水就是好房子：什麼是好房子？能旺你的房子才是好房子。同理，車子是流動的家，因此選一部好車子，如同選好房子一樣，不能是越貴越好、也不是越大越好，一定要根據自己的命理來匹配。6、永遠不要講過頭話所謂過頭話，就是極端的話。比如：有人很自豪的說「我一生沒進過醫院，都不知道醫院的大門朝哪開」，結果不久，他就住院了，從此就知道醫院大門朝哪開了。類似的過頭話還有：我不信神佛、也不信風水，諸如此類話語。但凡講這樣過頭話的人，不久後准有麻煩事情找上門來。特別提醒：過頭話會導致運勢下降、不可說！7、永遠不要將錢撒在各處一些朋友平時不拘小節，將自己的錢到處撒放。比如自己衣服口袋到處有錢、屋宅各個角落也有錢灑落、愛車上好幾個地方也有錢、甚至辦公室桌面和抽屜里也有錢。提醒朋友們：如此行為會導致你漏財。換言之，即使你擁有金山銀山，你也會將它敗掉。因此，我們平時要注意錢財的擺放和積累；要有一個好的錢包、要有保險柜；更重要的是要有「財庫」的意識。否則你就是一個「敗家子」。記住：錢財保管不好、財神就不會光顧你家。鄺師傅風水文章分享～

梳化是客廳的焦點，梳化在風水中的作用不可低估。如果你選得好，放得好，就會有一連串的好運降臨。那麼，客廳梳化上的風水知識是什麼呢？讓我們來看看客廳梳化的風水知識。《梳化風水》如果因環境所限，梳化不能左右有臂護持，那麼可以退而求其次，在去水位擺設另一梳化，自製下關砂來迎納從大門流進的來水，形成聚水之局，這也符合風水之道。有些住宅的大門與陽臺的門成一對角線，那便更有需要在去水處擺設下關砂以應納 來水，以免從大門流進的水洩露無遺。有一點必須注意，梳化背後不宜有水，因此把魚缸擺放在梳化背後也不利。同理，在梳化背後的矮櫃上擺放魚缸等有水的裝飾擺設也不好。《梳化頂忌橫樑壓頂》睡床有橫樑壓頂，受害的只是睡在床上的一兩個人，但若是梳化上有橫樑壓頂，則手影響的就是一家大小，影響甚大，所以必須儘量避免。如果確實無法避免，則可在梳化兩旁的茶几上擺放開運竹，以不斷生長向上、步步高升的開運竹來化解橫樑壓頂。《梳化勿與大門對沖》梳化若是與大門成一條直線，風水上稱之為“對沖”，弊處頗大。遇到這種情況，最好是把梳化移開，以免與大門相沖。倘若無處可移，那便只好在兩者之間擺放屏風，這樣一來，從大門流進屋內的氣便不會直沖梳化。梳化若向房門則無大礙，亦無須擺放屏風化解。除了以上幾點之外，最後，還要提醒大家的是梳化的擺放，如果能做到，最好能夠側面對著門窗，正面向著活動區。這樣的擺放目的是讓家人或朋友擴展了視野範圍，給坐臥者以開闊明朗的舒適感，同時不論是光線和通風，還是起、坐、臥，均可暢通無阻，方便自如。鄺師傅風水文章分享～

家居旺財第一要素，就是“門”。門能保護宅內運勢，阻離門外晦氣，如同把關者，而另一方面，門還能吸納財氣。因此大門的佈置，直接影響著住宅財運的召喚。門若不好，當頭財運即差，算得上對財運的一個致命打擊；因此，留意以下的破財之門，加以佈置，把財運保護起來。▍一、一劍穿心假如你的大門迎面就是走廊或者通道，一開門，好一個透心涼！好像家裡的一切都徹底展現出來了一樣，從形狀上來說就是一把利劍直穿住宅心臟。在風水上，這樣的格局稱之為“穿心劍”，屬於路沖的一種。從大處講，走廊直通大門，是強加衝擊家宅氣場的格局，會洩氣通風，嚴重不符合“藏風納氣”的風水開運準則，更有甚者，走廊長度比住宅徑長還要長，心穿透矣，氣運直泄如注：從小處進，人一開門出去，立刻受勁風銳氣衝擊，人體氣場受創，能量便保持不住，不斷損失，財運消逝。▍二、退財梯此梯即“樓梯”，分上下兩種類型。大門正對的是向下的樓梯時，則家財向下流逝，散財格局。大門正對的是向上的樓梯時，則易財水外流，本來該進我宅的財運，一轉身奔樓上去了，該自己的不能到手，此謂阻我進財格局。▍三、吸氣梯此梯為“電梯”。現在都市家居的公寓樓，這些大門設計正對著電梯，後者一開一閉，宛如吸氣一般，將家宅的氣慢慢吸附、載走，養他人去了。藏風納氣的準則再次被破壞。▍四、貫通門大門一開，內部一條路看到家宅最底，首先氣流易泄，其次難隱私秘。在風水上，主容易發生外遇或者私奔，難以平安。如果有後門，與大門不可以直接相對，亦即不能在一條線上，否則主財富不能彙集。▍五、宅門窄住宅的大門雖然不能像店鋪那麼大，避免宅氣外泄，但是更不能太小，門太窄，視覺上給人壓迫感，要說吸納財氣——從來小的嘴都吃不下大蘋果。大門乃是氣之口，太窄阻氣進入，住宅門前寬廣，風水學上稱為""明堂開闊""，主升適和財利。對於城市家宅來說，當然明堂開闊度要小得多，但也有其力量存在。▍六、煙囪門大門外近處是煙囪的話，晦氣易入。從煙囪中出來的氣體無非是毫無用處的廢氣、煙氣，屬於晦氣，大門一開，氣入沖散財運，於錢財大為不利。從健康上來講，吸入廢氣、煙氣，也等於傷害身體，人體能量無法保持高水準，個人財運也會下降。▍七、三見門三見是什麼？就是見灶、見廁、見鏡，全是開門後忌見的東西或構造。一為見灶，“開門見灶，錢財多耗。”試想錢入火，豈不立損？此為破財之局。二為見廁，廁所是住宅中最穢之處，財氣不可與穢氣相觸，否則立減。廁對大門，門外的財氣豈不避而遠之？鄺師傅風水文章分享～▸更多文章：玄學風水心得 | 《玄空飛星》鄺子傑師傅