專題討論

香港都市發展成熟，物業因樓齡增長而有僭建物或者需要維修並非新鮮事。有Building Order的物業能否做按揭？是能夠的！ 最常見的兩類Building Order是「Order 24」及「Order 26」。 僭建物拆卸 貸款人承責 「Order 24」即是屋宇署根據《建築物條例》第24條發出的拆卸令，如果需拆的只是小規模的僭建物，例如簷篷、玻璃屋、組合屋，一般問題不大。具體來說，有Order 24的情況多數都要驗樓，測量師行會評估將有關僭建物拆除的還原費用，如是小規模僭建物，一般銀碼都不會大。銀行層面來講，有些銀行都是照樣能批出按揭，惟需要貸款人簽一份承諾書（Undertaking），承諾負責日後拆卸有關僭建物的費用。如是高成數按揭，按保公司有機會將有關費用的金額在樓價中扣減，然後才計算按揭成數，即是貸款額有機會減少。 然而，如牽涉結構性改動，例如天台「起牆」、涉及主力牆的改動、將單位改成劏房，即使是細行也極難批出按揭，務實的做法是向一些細行附屬的財務公司嘗試申請按揭，惟利率及整體條款會較銀行遜色。 公共地方維修 索取大廈通告 「Order 26」為根據《建築物條例》第26條發出的維修令，當中最常見的是26A「維修欠妥的建築物的書面命令。」Order 26 通常都是關於公共地方例如外牆或走火通道的維修令，或是樓齡屆滿30年而需進行「大維修」，由屋宇署發出書面命令要求大廈法團維修，這是相當平常的事。與Order 24的情況一樣，大多數銀行都是照樣批的，尤其是有一定座數的屋苑。 如果遇到較為保守的銀行對Order 26有顧慮，或是申請人自身擔心銀行不願批出按揭，申請人可以向管理處或法團了解，如有管理處通告或業主立案法團的會議紀錄，能顯示出大廈方面有在處理相關維修要求當中，順利完成按揭的機會就更高，申請人可將屋宇署Order書面命令的具體內容及大廈方面的有關通告或會議紀錄主動提交給銀行。與Order 24的情況一樣，銀行有機會要求貸款人簽Undertaking承諾負責。 如是新買樓做按揭時不幸遇上Order，買家也可透過自己律師向賣方律師查詢及了解有關Order的詳情，或是自行查冊了解清楚有關物業的業權狀況。賣家及地產經紀也有責任主動告知買家相關物業是否有Order及相關Order的情況。