新盤供應重鎮 未必變災區

近期多個新盤供應重鎮，租金災難性下跌，大埔白石角開放式單位月租9,200元；啟德區多個入伙屋苑，租金回報長期低於2厘。不過，從樓價升值角度看，供應重鎮並不等於「重災區」，以將軍澳為例，樓價升幅跑贏不少地區。 傳統智慧而言，新樓供應多的地區一向被稱為「重災區」，樓價升幅一定較其他區慢，將軍澳、荃灣西、東涌過去一直被視為供應「重災區」。不過，事實證明供應多的地區，樓價未必升得慢。 差估署公布資料顯示，2020年預測私樓落成量20,850伙，將會由去年的13,640伙低位反彈，按年增53%，當中大埔及屯門佔比最多，而將軍澳有2,430伙落成，佔整體11.7%；不過，展望2021年，預計全港有18,920伙落成，仍然屬於偏高水平，集中西貢（將軍澳）及元朗區，將軍澳預計有4,588伙落成，佔全港的24.2%，堪稱落成量「重災區」。 將軍澳樓價升幅 未輸藍籌屋苑 事實上，過去5年將軍澳區新盤落成量一直處於高水平，2016年有3,761伙、2017年2,442伙、2018年有4,573伙。不過，雖然落成量一直被外界稱「重災區」，但是區內二手樓價升幅並未跑輸大市。以區內最具指標作用的大屋苑為例，維景灣畔今年首3個月錄得49宗買賣，平均呎價16,344元，比2015年全年平均呎價12,693元，累升29%；將軍澳中心今年首季錄得61宗買賣，呎價16,024元，較2015年全年呎價12,582元累升27.4%。同期CCL累積升幅約31.3%。 「重災區」新盤開價克制 利買家 不過，若與比鄰地區屋苑相比，以同樣為港鐵上蓋的滙景花園及德福花園為例，滙景花園今年首季錄19宗買賣，呎價14,916元，比2015年全年呎價11,760元升26.8%；德福花園錄27宗買賣，呎價報13,671元，比5年前升19.6%。 從上述4個屋苑數據可反映，將軍澳區二手屋苑無論流通量及樓價升幅，均不輸蝕於傳統藍籌屋苑，可見供應多的地區未必等於「重災區」。 另一方面，從區內新盤升值力作比較，根據中原網頁資料顯示，將軍澳海翩滙近半年共錄46宗二手買賣，樓價升幅介乎14%至79%；SAVANNAH同期錄33宗二手買賣，樓價升幅22%至71%；相比同期推售一些新盤，4宗二手買賣中，有3宗蝕讓離場，可見供應「重災區」因為發展商推盤開價克制，買家獲利的機會相對較高。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論