滙豐無息派 物業點都有租金收入

面對新冠肺炎威脅下，滙豐 （00005） 破天荒停派息，食息一族恍如被老闆扣糧減薪，無收入荷包縮水，打亂陣腳。 肯平不愁無租客 公布停派息後，滙豐股價應聲下滑，小股民心理上難免有雙重損失的感覺。友人開門見山向唐榮說：「要投資我首選買樓，物業點都有租金收入，不會一個仙都無。」即使市道幾差，只要肯平租，不愁無租客，有住屋需要而買不起樓，就要租樓住。 目前新樓租金回報逾2厘，如剛入伙的大埔白石角嘉熙8座中層J室，實用面積342平方呎，1房間隔，以12,800元租出，實用平均呎租37.4元。業主於2019年以587萬元入市，回報率約2.6厘。但有一點要注意，新樓在入伙初期，因市場充斥大量租盤，租金難免受壓，需要平租誘客。 再者，過去大半年租金持續回落，據美聯「租金走勢圖」今年2月私人住宅實用面積平均呎租報約35.4元，按月續跌約2.2%，已連跌7個月，較去年7月高位累跌約7.6%，並創2017年5月後33個月新低（見圖）。至近日市場個別單位更要大幅調低租金，方獲承租。減租背後當然有其因由，鰂魚涌太古城一個包租公近日減租5,000元，以1.95萬元出租其實用面積580平方呎2房戶，租金回到2018年水平，目前同類單位市值租金約2.2萬至2.5萬元。原業主於1992年1月以185萬元購入，雖然大減5,000元，以低價1.95萬元租出，租金回報仍屬可觀，高達12.6厘。若業主堅持要市值租金方肯出租，可能單位丟空一段日子仍是未租出，丟空1個月就少收1個月租金，少數怕長計，精明包租公索性乾脆平租單位。 即使細價樓租值同樣下滑，新簽約租金平過舊租約，包租公亦無奈接受。荃灣中心一個實用面積324平方呎2房單位，租金原本開價11,500元，放盤半個月以10,500元，減租1,000元租出。據悉，該單位上一手租客租金是11,500元，新舊約租金相差1,000元，租金正回落。 投資磚頭門檻高 投資股票入場費低，可採取短中長線策略，有即日鮮也有揸長線，到達自己目標價（可賺可蝕）離場，極大彈性。所以，股海暢旺之時，連師奶也在股海尋寶。然而，投資磚頭入場門檻高，收租物業最高按5成，自問非實力派投資者也不敢膽粗粗買樓收租。 買樓收租都有好多學問，單位最好夠大路，能適合不同類別租客，如上班一族、單身人士、家庭客等。買舊樓還是新樓也是另一個考慮元素，舊樓一般會比較多問題，大部分要落本裝修單位；至於新樓管理費高，每呎動輒4、5元。一個實用面積400平方呎單位，管理費動輒約1,500至2,000元。對於包租公而言，管理費高，淨租金收入相對就會減少。 不過，無論作出任何投資決定，都要評估自己所承受的風險能力，宜量力而為。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論