打破樓市規律

樓市總有些規律變化可尋，像長期成交低迷，有價但欠缺量的支持，上升市不夠紮實，又或一些季節性因素，如長假期農曆年成交轉弱，但當一些原有規律被打破，就要萬分留神。 暑假因為父母為子女讀書搬遷，加上近年大量增加的內地大學生，暑假一直是住宅租務市場的傳統旺季，在需求哄搶下，暑假租金必升幾乎已成定律，而且由於多人爭逐，一般暑期學生租樓旺季，更提早至5月開始，像2017、2018及2019年近三個年度，5月租金升幅都是暑期各月份之冠。 暑期租金必升？ 8月罕跌1.1% 唐榮翻查了中原網頁多份研究報告，看看自2016至2019年比較，暑期租金必升的規律已經打破，附表顯示，2019年8月的呎租錄得罕有跌幅，較上月下挫1.1%。 中原有關方面表示，該行統計全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租，最新8月為37.5元，較7月的37.9元跌1.1%，是自08年後首次8月份出現跌幅。 十大藍籌屋苑方面，黃埔花園錄得最大按月升幅，8月份升3.8%。滙景花園升2.0%、康怡花園升1.2%、杏花村升0.5%、太古城及嘉湖山莊同樣升0.4%、麗港城升0.3%。美孚新村按月跌0.5%、海怡半島跌1.0%及沙田第一城跌1.4%。 有關報告又提到，今年租賃旺季為5至7月，為期3個月，與去年旺季為5至8月，為期4個月比較，即今年租賃旺季提前結束。有迹象顯示租金進入調整階段。中美貿易戰不斷升溫，加上上半年經濟增長放緩，市場普遍預期下半年經濟會持續轉差，以致租金有見頂回軟的趨勢，暑期租賃旺季亦因而提早完結。 8月呎租跌幅有1.1%，亦是今年最大跌幅，不過，官方差餉物業估價署的最新數字為今年7月，租金指數197.3點，仍處於上升中，僅略低於去年10月歷史高位197.6點，屬第二高水平。 租1.5萬或以下個案 仍佔3成 隨着2008年開始的暑期租金必升的局面被打破，下一波是怎樣走下去？附表若依照去年的情況，住宅租金在暑假過後每況愈下，貿易戰升溫，市場情緒傾向悲觀，結果自去年9月起，租金持續半年下跌，2018年9月跌至2019年2月，最大單月跌幅曾超過2%，目前的經濟政治社會環境，全部較2018年單純貿易戰打擊更複雜，對香港負面困擾更大，有理由相信未來數月租金下跌趨勢持續，原本住宅收租回報是支持樓市其中一個因素的局面會否打破？要密切留意租金回落的速度和幅度。 美聯另一份報告亦提到，月租1.5萬元或以下租務個案仍佔約3成，當中不少大型屋苑仍有不少此類租務個案，如嘉湖山莊、沙田第一城、大興花園、沙田中心、河畔花園、花都廣場及荃灣中心等不乏月租1.5萬元或以下個案；至於樓齡相對較新的屋苑如尚悅及溱柏等亦出現此類租務個案。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論