社會爭議持續升溫，對樓市影響日益明顯，例如CCL連續下跌，上周跌1.34%，是6月爆發反修例風波以來最大跌幅。代理紛紛傳出業主大幅減價沽貨。不過，不少單位大幅減價有其自身問題。
事實上，近日先後傳出，多個藍籌屋苑業主劈價，造價因而跌穿多個心理關口。例如黃埔花園、康怡花園3房跌穿1,000萬元等等。不過，有前線代理透露，目前市場願意大幅減價沽貨的業主，均有本身的問題。
例如黃埔花園11期13座中層G室，實用面積639平方呎，上月底大幅減290萬元，以990萬沽出單位，屬於近期罕見跌穿1,000萬元的3房單位。不過，翻查土地註冊處資料，原業主於2015年以約850萬元購入，2018年先後多次向財務機構加按借貸，估計是急於套現因而大幅減價沽貨。
同屋苑3期2座高層G室，以980萬易手，同樣是3房跌穿1,000萬元的個案，無獨有偶，業主早於1997年購入單位，同樣是近幾年先後加按借貸，最終減價沽貨。
至於細價屋苑方面，嘉湖山莊景湖居10座低層E室，實用面積446平方呎，早前以485萬元易手，跌穿500萬元關口，重返年初價水平。土地註冊處資料顯示，業主2013年購入單位，但2015至2018年間先後多次加按，估計是急於套現因而大幅減價沽貨。
多涉過度借貸 銀行加息吃不消
前線代理坦言，近期發生的社會爭議事件，只是業主減價的導火線，最主要原因是銀行去年9月加息0.125厘後，借貸重的業主供款壓力加重，不少原本極具實力的富豪也支持不住，多個豪宅單位淪為銀主盤。例如九龍站天璽天鑽璽高層全層三個單位，原業主2015年以1.116億元大手買入，曾先後8次將物業抵押借貸，最終淪為九龍站近年罕見巨額銀主盤。中半山豪宅君珀頂層連天台複式戶，2012年以1.88億元購入，同樣因為加按而淪為銀主盤，最終貶值數千萬沽貨。
根據地產代理提供的資料顯示，8月初至今市場新增11個銀主盤，當中有10個曾經加按借貸，例如屯門山景邨一個細單位，業主2004年以10.8萬購入，2013年至2018年間加按多次借貸額高達96.5萬，由於財務公司利率動輒12厘至20厘，業主無力償還最終變成銀主盤。
總結而言，近期社會爭議的確影響入市意慾，但未必直接影響業主的持貨能力，反而小業主過度借貸，利息上升更直接令業主劈價放售，引發樓價回落。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論