樓價跌1成 購買力即現？

繼續昨天跌價分析，二手吹淡風，買家觀望後市，成交量大跌。究竟樓價要回落至甚麼水平，才可以吸引買家承接單位？ 分析對上一次樓價調整幅度，近日新盤定價，以及市場上二手成交與估價的差距，得出結論是，只要價位比市價平1成，已可吸引資金吸納物業。 有業界人士認為，二手樓價調整已初現，惟步伐會十分緩慢，未來2至3個月，最多調整約2至3%，而最差情況是，將蒸發全年樓價接近1成升幅。不過，供求仍然失衡的情況之下，樓價難以出現大跌，回落1成已屬於樓價調整上限。 供求失衡 樓價難以大跌 事實上，樓價最多跌1成的推想，似乎是有根據的。翻查對上一次樓價調整，即2018年9月至2019年2月份，其間23周中原城市領先指數CCL，由188.44點，下跌至低位169.95點，樓價跌幅為9.8%。而緊接的3至5月份，二手市場隨即踏入旺市，二手成交註冊量達3,995宗及5,401宗，較去年12月份時低位1,909宗，反彈至少1倍。 過去數字可反映出，當樓價回落1成，即可以刺激買家入市意慾。再看看新盤定價策略，亦應用了這個1成的定律。以新盤荃灣映日灣為例，首批238伙，折實呎價1.63萬至2萬元，較同區二手成交呎價介乎1.75萬至2.1萬元，平5至10%。其次發展商再原價加推，而8月17日項目首輪銷售354伙，首日開售已全數沽清。 新盤平市價1成推出，間接令二手小業主叫價有回落的空間。雖然現時市場上，願意減價的業主仍屬於少數。不過，能夠於淡市下成功出售的單位，不少是比銀行估價平1成，又或是樓價重返今年2、3月時水平。 先看成交價與估價之間關係，近日二手成交中，不乏有單位成交價，是比估價低逾1成。如東涌東堤灣畔一個兩房優質單位，5月份曾以830萬元放盤，惟放盤約3個月仍未沽出。據悉，業主上周把單位叫價調低至730萬元，一日後即以728萬元沽。減價後單位能夠短時間沽出，主要是叫價比銀行估價，最少平近1成。翻查兩間銀行對單位，分別估價904萬元及802萬元，即最少平9%。 新盤低於市價 二手叫價回落 另外，天水圍嘉湖山莊亦有低層3房單位，重返今年3月份樓價水平，即較今年高位低約1成，面積550平方呎，以520萬元沽出，呎價9,455元，屬於今年3月份後，屋苑成交呎價最平單位。 總括而言，二手市場連續3個月交投淡靜，另邊廂新盤低開下，往往可以即日沽清，足以證明市場存在有大量購買力。只要二手單位叫價是較市價平1成，足以吸引買家於短時間內承接單位，同時亦反映出，樓價要跌多於1成，機會其實是不大的。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論