二手樓市 急速惡化嗎？

中美貿易戰升溫，再加上《逃犯條例》事件，兩大不利因素困擾樓市，有專家認為樓價可能下跌2至3成；地產代理紛紛宣揚業主開始劈價賣樓，究竟二手樓市是不是真的急速惡化？ 根據前線地產代理透露，沙田第一城1座低層G室，實用面積327平方呎，業主原本叫價598萬，在6月16日《逃犯條例》遊行期間，減價65萬以533萬元售出，較同座H室4月底以630萬成交，大跌近100萬元。 從數字上看，同座6樓及9樓G、H室，面積相同樓層相近，造價相差100萬的確不合理。不過，若細看地圖坐向，造價630萬的H室，客飯廳可望河景及公園景，屬於優質單位。而以533萬元易手的G室，客飯廳則望內園景，兩者坐向質素有一定的差異。事實上，銀行對G室的估價為564萬元，反映業主算是低市價約5%沽貨。 同層不同價 涉間隔坐向裝修 上述個案可以說明，二手樓宇買賣的高低價，可從單位的間隔、坐向及單位裝修反映差價，雖然層數相若，造價卻會相差頗大，但不完全代表業主是低價沽貨。 而市場一般以銀行的估價來作為中立的參考指標，唐榮抽查10大藍籌屋苑上半月的27個成交個案（麗港城上半月未錄成交），當中有15個（56%）單位的成交價比銀行網上估價為低，但當中僅5個單位估價比銀行低逾5%，反映現時大部分二手買賣仍於銀行估價的安全區內買賣。 當中估價最差的個案是，黃埔花園10期1座高層C室，面積910平方呎，日前以1,650萬易手，但銀行估價達1,927萬元，代理紛紛指業主低市價277萬元（14%）賣樓。事實是，單位正對電力站，質素並不理想。而且同座一個低層C室，兩月前以1,376萬易手，反映上述高層C室其實屬於市價水平交易。 放盤未急增 業主心態硬淨 另一個支持二手樓市並未惡化的數據是，二手放盤量並沒有急增。根據美聯物業統計的15個藍籌大屋苑，上星期五報2,246個，較1月份的2,348個下跌約4.3%。放盤量最少的是麗港城，僅36個單位放售，比年初的80個少55%。而且放盤價全部高於年初水平，以沙田第一城為例，現時平均叫價18,864元，比年初的15,466元高22%，可見整體二手小業主持貨心態仍然硬淨，並未因為近期的政治事件而看淡後市。 另外，中原城市領先指數CCL上周報186.26點，按周跌1.42%，跌幅看似驚人。不過，值得留意是，相關指數反映5月20至26日簽臨時買賣合約計算的個案，而根據利嘉閣地產公布50指標屋苑數據，該星期僅57宗成交，按周急跌31%，反映該時段二手市場交投淡靜，二手樓價指數進入上落期，小量成交足以影響價位出現較大變化。 撰文 : 唐榮