2019-05-27
經濟日報
剛過去的周末周日主要屋苑成交，有些訊號值得留意，一是整個二手市場變化，另一是上車屋苑的交投轉弱情況。
先說後者，附表是中原地產統計的十大屋苑周六周日成交情況，比較罕有地出現沙田第一城及嘉湖山莊雙雙零成交，要知道兩個屋苑單位多、放盤多、而且覆蓋大量上車單位，承接力較其他中上價屋苑強，唐榮翻查中原的成交統計資料，一些成交暢旺的周末周日，如今年4月兩個屋苑各可以達6、7宗交易。如果曾出現雙雙零成交，要追溯至去年底長假期的傳統淡季。
貿戰影響 新居屋吸上車客
中原的其中一個解讀是居屋接受認購的影響，附表顯示，十大屋苑本周末錄得7宗成交，按周回升4成，惟交投量仍屬偏低，零成交屋苑遞減至3個，包括康怡花園、沙田第一城及嘉湖山莊，其餘7個屋苑均錄得1宗成交。中美貿易摩擦持續，對買家有一定心理影響，幸市場正逐步消化相關消息，令近日二手交投轉趨平穩。另一方面，新居屋出籠吸去大量上車客源，攤薄二手市場購買力，令新界上車屋苑近日交投明顯轉靜。
不過，另外兩間地產代理，美聯物業仍錄得嘉湖山莊有1宗成交個案、利嘉閣地產則錄得沙田第一城有1宗二手成交，換言之，兩個屋苑有可能未完全冰封。而這一輪的居屋截止認購是6月12日，未來兩個周末周日是否延續淡靜，值得留意，當截止後大家發覺幾十萬人抽籤爭崩頭，絕望後又會否重臨二手市場，亦是關注點。
第二項數據是十大屋苑仍然維持單位數，四間地產代理的錄得的交易量均未重回十宗或以上的雙位數，樓市仍然受制於中美貿易戰所引發的投資轉弱氣氛中。利嘉閣報告指出，目前市況變化不大，市場焦點均集中於貿易戰的變局，惟整體市場並沒有恐慌情緒，各方只是靜觀其變，當中大部分業主叫價仍然企硬，沒有明顯降價的情況；反之買家略有放慢步伐，跟業主慢慢拉鋸。所以，正如唐榮過去提及，二手市場要等待周末周日十大屋苑回升至十宗或以上水平，才可判斷二手走出淡靜市。
觀望味濃 價穩量跌料持續
第三項是價格仍然硬淨，目前未有重大因素迫使業主減價，估計部分新高或部分稍減價沽貨的情況將並存。美聯物業報告認為，普遍業主持貨能力強勁，個別優質物業仍錄「新高價」個案，料樓價走勢硬淨，惟受制市場偏軟氣氛，預期「價穩量跌」情況或維持一段時間。香港置業則提到，貿戰陰霾暫蓋過低息及供應少等利好因素，觀望氣氛漸濃，預期第二季樓價彈升力度將會減弱。
唐榮估計整體成交弱、上車屋苑成交量更弱、新高價續現而又有微減離場的個案並存，將是短期二手格局，如果股市繼續跌多升少，二手樓價向下調整的壓力將會加大。
撰文 : 唐榮