2018-10-06
東方日報
二手樓市受到加息及股市波動的夾擊，交投直插谷底，業主要甩貨唯有狠狠劈價，現時連抗跌力較強的鐵路沿線屋苑亦跌價。本報追蹤20個鐵路盤在加息之後入場叫價的變化，當中約有九成的屋苑最平叫價較七月高位回落，其中今年升到癲的細價屋苑跌得最急，部分冧價超過一成。
上述20個鐵路盤之中，以鄰近西鐵屯門站的屯門市廣場的叫價跌得最多。
屯門市廣場三個月挫11%
祥益袁思賢指，屯門市廣場七月高位最平叫價曾搶高至500萬元，惟隨着市況轉淡，現時已降至445萬元，跌幅11%。她續說，屯門新盤貼市價開售搶客，令區內二手市場受到衝擊，個別屋苑業主開始面對現實劈價，如日前售出的3座高層兩房戶，累劈50萬元，以500萬元獲買家承接，低市價約10%。
同屬西鐵沿線的兆康站居屋兆康苑，雖然過去三個月入場叫價跌幅遠低於屯門市廣場，但袁思賢稱，現時450萬元已夠買該屋苑一個實用面積447方呎的大兩房單位，反觀七月高位時連屋苑的細兩房單位也買不到。
粉嶺名都減至五球易手
至於今年樓價喪升的東鐵沿線上車屋苑沙田第一城，加息後跌勢加劇，世紀21奇豐周淑萍表示，部分業主叫價取態回軟，其中43座有低層兩房戶，日前劈價57.5萬元，至502.5萬元易手；而目前屋苑最平放盤叫價已回到五球水平，相比高位回落逾9%。
粉嶺區近期亦連錄劈價成交，其中粉嶺站旁的粉嶺名都6座高層戶，日前減價至500萬元易手，較三個月前高位同類做價冧40萬元。該行陳偉康指，現時入場盤為一個實用面積376方呎單位，叫價538萬元，相比起高位入場價580萬元，跌價逾7%。
市區方面，鄰近九龍灣站的上車熱點得寶花園樓價亦急插水，加息後屋苑F座中層一個實用面積282方呎單位，累劈12%，於上月底以475萬元易手，是屋苑近五個月以來呎價首跌穿17,000元關口。港置譚征指，主攻迷你戶的得寶花園過去一年樓價爆升三成，惟隨着市況逆轉，加上將軍澳新盤搶去客源，令部分業主面對現實，加速劈價離場，因而令屋苑樓價顯著回落。
他續說，目前屋苑一個實用面積265方呎的迷你戶，最平叫價降至470萬元，較七月高位入場叫價525萬元，跌價55萬元，若有實客出價，業主不排除繼續降價求甩貨。
黃埔重現600萬樓下放盤
至於坐落市區鐵路沿線的藍籌屋苑美孚新邨、綠楊新邨、滙景花園及黃埔花園亦「守唔住」，目前入場叫價已較七月高位回落6.7至7.5%，其中黃埔花園更重現六球以內、可借高成數按揭的放盤。迎富地產代理林穗華表示，該放盤為二期頂層「縮則戶」，實用面積288方呎，叫價560萬元。
不過，鐵路沿線亦不乏叫價硬淨的屋苑，中原李浩洋指，主攻三房單位的鑽石山站星河明居，雖然上月零成交，但普遍業主未見大幅減價求客，故買賣雙方仍然拉鋸，現時入場盤最平叫950萬元，與高位睇齊。
港島有價無市 嘉輝花園叫530萬
港島物業向來抗跌力較強，上月底加息後港島鐵路沿線屋苑叫價亦硬淨，其中坐落堅尼地城站旁的嘉輝花園，儘管九月未錄成交，但業主仍心雄，世紀21首選溫略丹指，目前最平放盤為A座高層一個實用面積220方呎單位，叫價達530萬元，較七月高位破頂成交價還要貴10萬元。
太古城上月成交僅兩宗
他認為，西區校網好，且鄰近中區商業區，不愁無學生及上班族租客，不少業主見有租務市場支撐，加上辣招稅成本高難換貨，故多採善價而沽取態，賣不到高價就寧收租，其中嘉輝花園D座高層294方呎單位，業主以破頂價700萬元放盤兩個月後，見乏人問津，近日以月租17,000元租出。而愈來愈多業主傾向轉賣為租，現時屋苑可睇樓的放盤僅兩個，較七月高位時跌近八成。
另外，被視為樓價指標的港島區龍頭屋苑太古城，上月只錄兩宗買賣。美聯吳肇基指，不少業主「唔憂賣」，普遍議價空間不大，現時入門盤為一期一個實用面積489方呎單位，叫價850萬元，較高位叫價跌50萬元，較貼近市價。
沙田屯門將軍澳下調壓力料較大
美國聯儲局加息之後，本港二手樓市掀起減價潮，而且有愈劈愈多迹象，後市會否有泡沫爆破的危機呢？
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，二手樓市的下調壓力較一手樓為大，尤其是一些未來供應較多的地區，又或之前樓價升得太多的地區，例如元朗、沙田、屯門及將軍澳等樓價均有一定回落空間。
房策經濟左右後市
至於港島區因未來四年的住宅供應僅佔全港約百分之八，抗跌力較強，加上升勢相對不算過分，故此跌價幅度預料較小。
他估計，未來一年住宅樓價會緩和或調整，而短期而言首要左右住宅樓市會是政府的房屋政策及外圍經濟走向兩大因素，尤其是中美貿易戰會否加劇將成關鍵，之後影響樓市因素才是息口及住宅供應量；觀乎現時的情況，看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅調整。
傳統豪宅跌極有限
高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚認為，一些非鐵路沿線而跟大市炒上的地區，相信較受大市氣氛波及，樓價跌得較快；反觀鐵路沿線或傳統豪宅因有實質基礎因素支持，相信「跌極有個譜」。
他續指出，雖然市場上有多個利淡因素困擾樓市，不過，相信真正的跌浪仍然尚未來臨，預料整體樓價最多跌百分之五後，將會有較大幅度的反彈。