近日二手樓市可算是風聲鶴唳，多個大型藍籌屋苑紛紛跌穿關口位，例如嘉湖山莊3房跌穿500萬，得寶花園1房跌穿400萬等。
不過，看清楚近日的「平盤」，質素十分參差，平賣部分有其自身原因，未必完全反映樓市回落。
嘉湖3房484萬沽 今年最平
最能反映近日「平盤」必須平賣的個案是，嘉湖山莊樂湖居13座低層G室（見圖），實用548平方呎，屬細3房間隔（即不設主人套房），業主8月初以600萬元放盤，上星期減至483.8萬售出，足足減價116萬元，是屋苑今年最平3房單位。
不過，值得留意是，單位內籠十分殘舊，廚房、浴室仍保留一手收樓的設計，地板是近20年前常用的格仔式柚木地板。加上單位屬於極低層，面向新北江商場，雖然樓層比商場高，可望2期平台花園及泳池，但是商場有食肆及通風口均正向單位，客廳一定會受食肆的油煙影響，所以這類單位一定要較市價平才能吸引到買家承接。
而從代理報料，大家便可估計到單位的質素。代理指，單位8月放盤至今，其中一家代理公司先後安排58組準買家到單位參觀，差不多兩日便有一組客睇樓，但卻未有買家承接，可想像到單位質素比其他單位差。直至上星期獲投資者不睇樓下以483.8萬購入，因為投資者不會入住單位，買樓收租只計回報及水位，並不介意單位的質素。
事實上，近日多個所謂跌穿關口位的「平盤」，均屬於代理界所謂的「天地盤」，即是樓層最高或最低的單位。例如沙田好運中心C2座頂層H室，實用面積326平方呎，屬於兩房間隔，業主上月開價550萬元放盤，上星期減價83萬元，以467萬元沽出，跌穿500萬元關口。
據悉，單位樓層沒有電梯直達，出入須走樓梯所以成交價較平。區內代理更指，不少老牌大屋苑例如黃埔花園、美孚新邨等，頂層單位要行樓梯出入，但是好運中心頂層單位更要行兩層樓梯才達電梯樓層，境況比其他屋苑更差。另外，屋苑頂層天台不入契，住戶沒有使用權，但卻要負責維修，所以更難獲用家接受。
這類「天地盤」還有另一個問題是，不少是縮則單位，間隔相對較差。以德福花園T座1樓為例，一個實用面積474平方呎的1房單位，上星期以500萬元易手，創今年屋苑樓價新低。除了因為單位位於電梯大堂樓層，外望停車場及港鐵路軌外，單位屬於縮則設計，較2樓以上單位551平方呎細77呎，僅可作1房設計，而樓上單位可作兩房及呂字廳間隔，在用家而言縮則單位實難以接受。
「平盤」屬自行調整 非因減價快
事實上，這類「天地盤」的升值潛力一向跑輸大市，以得寶花園A座3室為例，6樓單位2014年307萬購入，今年5月以428萬易手，持貨4年升值39%；同座38樓3室，2013年以328萬購入，今年8月以560萬易手，持貨5年升值70%；而22樓3室則於2012年以247萬購入，8月以535萬易手，持貨6年升值117%。
從上述個案可反映出，近日二手市場湧現的所謂「平盤」，實質上是跟隨市況自行調整，並不是減得特別快。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論