追蹤下跌的軌迹

昨日一宗嘉湖山莊二手個案，出現今年至目前為止最低價成交，兩房單位440萬元，市場分析暴跌25%，嚇人不嚇人！？ 中原地產昨日發放信息指出，樓市降溫，嘉湖山莊約有6成放盤業主已主動減價，近期成交價錢相比今年高位已回落約20%，因而吸引部分之前一直等待樓價下跌的買家伺機入市，本月睇樓及成交氣氛亦有改善，暫錄得9宗成交，以3房戶佔多。 嘉湖2房440萬沽 今年新低 嘉湖山莊單日錄得2宗兩房成交，麗湖居7座高層E室，實用面積446平方呎，兩房間隔，向西南，以440萬元沽出，平均實用呎價9,865元。相比今年高位兩房單位造價588.8萬元，樓價回落約25%，創今年兩房造價新低。原業主於2011年1月以186.5萬買入單位，帳面獲利253.5萬元，升值1.4倍。 同日麗湖居10座高層F室亦錄得成交，實用面積442平方呎，兩房間隔，同樣以440萬元沽出，平均實用呎價9,955元。原業主於2015年6月以370萬買入單位，持貨3年，SSD期滿即沽貨，帳面獲利70萬元。 若以7座高層E室分析，唐榮翻查中原網頁，找同座同單位的成交資料，如果以最貼近的成交比較，大約回落18.5%左右。附表以7座E室5宗成交分析。 從附表分析，最新440萬元的成交價，以同座同單位比較，樓價大概回落至一年前，約去年10月左右的水平，當時31樓賣436萬元，最新成交價相若。目前樓市仍受到不明朗因素困擾，12月下旬香港亦有極大機會跟隨美國加息，緊接進入長假期的樓市淡季，近日部分新盤出現減價情況，唐榮估計發展商會在短期偏向調整餘貨盤的價位，測試市場承接力。換言之，對整體樓價來說仍是壓力偏大。 若依以上嘉湖最新成交，估計在偏淡消息影響，下一位洽購同類型單位的準買家，會還出一個更低價位，以2017年上半年成交個案來說，新一個還價極有可能再壓低一成，落在390-400萬元之間的水平。 新界東多屋苑 推升急跌幅勁 嘉湖山莊一直以來是二手樓市寒暑表之一，有說樓價升至嘉湖，差不到是升市尾聲，而由於臨近尾聲，又會把樓價推得特別高、特別熾熱，出現調整時，自然會搶先跌及跌得較深。附圖顯示，嘉湖山莊在今年7月，先於大市見頂。 以美聯物業統計的資料，今年7月嘉湖實用呎價11,365元，10月是10,420元，跌幅有8%；整體樓價高位，在今年8月出現，呎價13,701元，10月跌至13,269元，跌幅為5%。唐榮翻查更長時序的資料，與2016年10月比較，過去兩年嘉湖大升45%，而整體樓價升幅有29%，升得多升得急，調整時，也是回得多回得急，除了嘉湖，新界東不少屋苑樓價推升急勁，調整期間亦會出現相類似情況。