2018-11-09
經濟日報
樓市步入調整期，市場出現不少怪現象，反映置業信心下降。例如藍籌屋苑跌價速度比二、三線屋苑快，投資者近乎絕迹新盤市場等等。
傳統智慧而言，藍籌屋苑規模大成交多，保值力一向比二線屋苑理想。不過，近月二手樓價高位回落，藍籌屋苑跌幅明顯較快。根據中原數據資料顯示，鰂魚涌太古城，10月底最新呎價報19,156元，較7月中樓市高位時呎價報23,047元，累跌17%；同區南豐新邨呎價則由7月的18,071元下跌至17,393元，跌幅僅3.8%。
新界區同樣情況，沙田第一城呎價由7月中高位的17,926元，跌至最新的16,054元，跌幅10%；同區河畔花園則由19,884元跌至19,204元，跌幅僅3.4%。而天水圍嘉湖山莊最差時累跌13%，反而栢慧豪園卻逆市升5.6%。
藍籌屋苑跌價 比二線屋苑快
藍籌大屋苑樓價跌得比二線屋苑快，最主要原因是，跌市期間仍有一定成交量，小業主減價一浪高於一浪因而跌價較快。相反，二線屋苑跌市期間買賣兩閒，以南豐新邨為例，10月全月無成交，9月僅得3宗成交，因此出現滯跌的現象，並不代表二線屋苑保值力較多。
另一個怪現象是，今年白居二合資格人士一窩蜂去搶購綠表公屋單位，當中以200萬至300萬元的公屋細單位最搶手，例如長安邨安濤樓中層5室，實用面積366平方呎，成交價185萬元（未補地價），樓價亦創2016年12月份後，近2年新低。
這種集中搶購公屋細單位的情況，與過去數年白居二客，集中搶購綠表居屋3房大單位明顯有所不同。相信與樓價急升，新一批買家承接能力下降有關。不過，買300萬公屋或400萬以上居屋，綠表買家均可承造9成按揭，但買家選擇價格較平單位，明顯是對前景信心不足。
新盤市場 投資者近乎絕迹
而值得留意的是，綠表公、居屋市場本來已經屬於小眾市場，綠表公屋更加小眾，根據房委會數據顯示，2017年全年僅錄480宗綠表公屋單位成交，今年首9個月僅276宗，交投十分稀疏。而綠表居屋去年全年錄得1,630宗成交，今年首9個月則有899宗成交。套入私樓的理論，交投多的屋苑參考價值才最大，無論旺市、靜市都相對有保障。
還有一個樓市怪現象是，樓市投資者入市意慾跌至低點，多個新盤大手客入市數量急跌。例如元朗朗城滙首輪開售504伙，A組大手客時段沽出24伙，佔售出單位12%。屯門弦海及元朗尚悅．嶺，兩個均以400萬細單位招徠的細價盤，惟兩盤首輪推售均全沒有投資者入市，是近年細價盤罕見現象。
投資者退出市場，除了信心不足外，相信主要是因為銀行利率逐步上升，買樓收租的吸引力大減。根據利嘉閣統計顯示，9月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報36.93元，較8月份的37.38元下跌1.2%，為繼早前連升半年後首度回落；同期租金回報再次回落，報2.72厘。雖然不是歷史低位，但是近期不少銀行定期存款不斷上升，以1年定存為例，中銀2.25厘，滙豐的2.15厘，集友銀行368天定存高達2.68厘，比買樓收租的回報更吸引。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論