2026-05-29
經濟日報
近一個月以來，陸續有屋苑以近年高價成交，正好印證樓價已築底回升，惟二手量、價是否有氣力再往上爬，回到2021年樓市對上一個高峰位？
10大屋苑月內不乏新高價出現，僅僅是鰂魚涌太古城，月內先後有呎價、總價高位，尤其是呎價，月內兩度再試新高，最高呎價逾2.2萬元，近5年高位；另鴨脷洲海怡半島罕有的頂層連天台特色戶，以屋苑新高價易手，總價高見2,020萬元。
九龍區代表有紅磡黃埔花園，2房月內2度突破高位，最新成交價650萬元，已追平2023年同類單位高價紀錄。而新界區的沙田第一城及將軍澳新都城，前者2房重現500萬元成交，樓價回到近3年水平，後者套3房衝破千萬元，為屋苑總價新高，值得留意，將軍澳區同期有不少屋苑亦誕生高價。
作為二手樓價指標的10大屋苑，率先在月內締造高價，但同一時間，成交量亦按月顯著上揚，以沙田第一城為例，5月暫錄逾32宗成交，已為今年以來單月最高，此意味着當下的「高價」，並非有價無市，市場仍有足夠承接力。
CCL逾2年半高 距歷史高位17%
雖然二手量、價已見承接，但要重回至2021年對上高峰，仍需取決於兩大因素。
據中原城市領先指數CCL數據顯示，2021年8月初CCL歷史高位為191.34點，而最新CCL錄157.49點，雖已為2023年9月底後逾2年半新高，但與歷史高位相比，仍相差逾17%。2021年8月太古城平均實用呎價為21,662元，與現時屋苑最新平均實用呎價約18,600元，仍有約14%差距。
新盤銷情旺 向隅客紛回流二手
在數據上，整體二手樓價仍有再攀升逾1成半，始能時光倒流至2021年的光輝時刻，但值得留意是，息口差距為一大關鍵。2021年正處於樓按歷史低位，當時1個月同業拆息（HIBOR）徘徊於0.06至0.08厘間，實際按揭息率約1.4厘，相比當下1個月同業拆息為2.6厘，實際按揭息率約3.9厘，但銀行鎖息封頂下，供款利率約為3.25厘，息率明顯較2021年為高逾1倍。
此外2021年樓市因受辣招所限，炒風受阻，如今全面撤辣後，雖吸引收租客、投資者入市，畢竟未來3至4年一手私人住宅潛在供應仍逾10萬伙，一手餘貨亦逾2萬伙，發展商對新盤定價的取向，對二手樓價有一定影響。
盡管如此，業界普遍對後市仍睇好，因為新盤銷情佳，同時可帶動二手交投，令向隅客回流二手物色單位，同時間專才流入，增加對住屋需求，帶動租務市場交投，甚至轉移入市，可望二手樓市仍有力平穩向上。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論