2025-06-26
經濟日報
銀行同業拆息高位回落，為樓市注入更多正面元素，市場交投量回升，短炒獲利個案增多。北角城市花園3房單位約半年內兩度短炒獲利，帳面炒貴約22%，成為市場焦點。
上半年143屋苑 呎價跌多升少
反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報135.6，按周微升0.02%。不過，上半年大部分屋苑樓價跌多升少，二手短炒市場仍未成熟。
根據CCL內143個成分屋苑最新平均呎價顯示，截至6月底，仍有100個屋苑平均呎價較年初（1月5日）呎價低，樓價跌幅介乎0.06%（雍景臺）至19.42%（地利根德閣）之間，而當中有14個屋苑跌超過10%，其餘86個屋苑屬於個位數跌幅，顯示二手屋苑跌幅收窄。
43個樓價錄得升幅的屋苑方面，升幅介乎0.01%（花都廣場）至9.6%（沙田第一城）不等（見表），顯示整體二手屋苑上升動力不算明顯，短炒獲利的機會並不高。
至於上述北角城市花園3房單位約半年內兩度短炒獲利個案，單位為城市花園14座低層A室，實用面積568平方呎，屬於3房間隔，最早去年11月以650萬元購入，今年4月以758萬元易手，帳面升值108萬元；投資者購入單位後即叫價830萬元放盤，議價後以790萬元易手，持貨約兩個月帳面獲利32萬元離場，單位相隔約7個月兩度短炒獲利，累積升值22%。
根據其中一名獲利的投資者回應指出，去年11月購入單位原本計劃給家人自住，故當時投入約60萬元翻新單位，惟家人不滿意單位層數太低沒有居住，故將單位轉售，反映單位是有全新裝修才促成兩次短炒機會。
短炒聚焦細價樓 受惠低印花稅
除了業主願意重金裝修為單位增值外，近期二手市場短炒個案多以400萬元以下細價單位為主，主要受惠政府今年初調整物業印花稅的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻，由300萬元或以下物業，放寬至400萬元或以下，投資者炒賣細價樓更容易計到數。以元朗區為例，政府2月份減印花稅至今一共錄得23宗短炒個案，當中18宗買入價均低於400萬元，反映有約78%投資者受惠低印花稅政策。
總的來說，雖然近期息口回落，投資者買樓長線投資有機會賺到比銀行定期更理想的回報，但是上半年二手屋苑樓價跌多升少，暫時未具備短炒空間，投資者還須平衡風險。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論