關稅戰陰霾、新盤低價搶攻、以及息口走勢未明朗三大因素下，買家入市態度趨審慎，二手顯著受壓。4月二手成交明顯放緩，兩大代理行10大屋苑交投均按月下跌逾3成。
4月10大屋苑成交 按月減逾3成
一場關稅戰令市場添上不確定因素，為保本增值，用家和投資者都各出奇謀，上演財富保衞戰，有用家就套股換樓，以460萬購入指標屋苑天水圍嘉湖山莊一個套3房。
上述成交為嘉湖山莊景湖居3座低層A室，實用面積638平方呎，向西南，內園泳池景致，新買家是區內客，認為樓價已下調了一定水平，因此出售了部分股票，實行套股換樓，當參觀上述單位後，決定傾價，最終業主由470萬減至460萬元成交，呎價7,210元。
翻查資料，同座同室單位於2021年造價高見670萬元，至今年高4層單位曾以490萬元轉售，剛易手單位賣460萬元，呎價約7,200元，屬一個低位水平。
套股換樓還是套樓換股並沒有絕對的對與錯，在於當時市場經濟環境外，還有因應個人對風險承受能力、以及財務目標和需求。而套股換樓可減免股市波動帶來的不確定性，當然亦要承接現時樓市下跌中入市的壓力。
交投減慢反而成為投資者出手的好時機，資深投資者呂宇健（Ken Sir）4日內兩度購入荃灣中心作投資用途，最新斥273萬元購18座中層F室銀主盤，實用面積329平方呎。原業主於今年1月以305萬元放盤，近日減至270萬元後，即獲多組買家洽詢，資深投資者見銀行估價達309萬元，即提高出價至273萬元「搶購」，呎價僅8,298元。原業主2005年以103.8萬元購入，持貨約20年帳面獲利169.2萬元，升值約1.6倍。
私樓轉手獲利比率續跌 16年低
事實上，面對關稅戰及新盤持續低價搶佔市場下，次季私宅轉手獲利比率及平均賺幅料承接首季弱勢繼續偏軟。利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處資料，2025年第一季本港共錄3,317宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達63.4%，較去年第四季的65.4%跌2個百分點，連跌7季，創自2009年第二季以來的64季（即16年）新低，反映樓價回落及新盤低價開售的影響。
若以屋苑計算，第一季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及愉景灣，各錄61宗及38宗登記，獲利成功比率分別達75.3%及61.3%。
踏入次季，樓市暫未見有明顯利好因素出現，加上關稅戰未息，新盤亦普遍低開，搶去不少客源，令二手業主沽樓時處於較被動位置，料將持續窒礙次季轉手獲利比率。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論