樓市全面撤辣至今接近1年，若從樓價走勢及二手蝕讓比率上看，對樓市未見太大幫助，甚至加速樓價回落。
去年10個賣樓業主 3個虧損
利嘉閣地產一項研究報告指出，2024年全港23,318宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共15,581宗，佔比達66.8%，創自2008年以來的17年新低。同期錄得虧損的二手買賣更高達7,575宗，佔比由2023年的17.4%升至去年的32.5%，即10個賣樓的業主有3個要蝕錢。
蝕讓情況急速擴大，其中一個原因是樓市辣招鬆綁後，出現更多蝕讓套現所致，即是說在辣招束綁下，不少業主為避免繳付辣招稅，持貨3年後才賣樓，撤辣後不少持貨1、2年的業主突然鬆綁提早蝕讓離場。這種情況在半新盤相當普遍，例如元朗Park Yoho Bologna的8A座高層D室，實用面積279平方呎，原業主2022年底才以409萬元購入，去年年底便以315萬元轉售，持貨約2年帳面蝕讓約94萬元離場，期內貶值23%。
又例如啟德The Henley III的3A座高層D室，實用面積356平方呎，2022年初以944萬元購入，去年撤辣後（5月）以750萬元易手，帳面蝕約194萬元離場，2年貶值21%。
日出康城363宗蝕讓 最受傷
至於2024年蝕讓情況最惡劣的屋苑要算將軍澳日出康城（1-10期），全年錄得363宗蝕讓。根據土地註冊處資料顯示，共錄得602宗二手買賣登記。換言之，日出康城去年蝕讓比率接近6成半，即是10個賣樓業主有6個要蝕讓，而且蝕讓幅度持續擴大。
差估署數據顯示，去年12月份私樓樓價指數報289.1點，全年累跌約7.1%，重回約8年前水平。日出康城不少屋苑屬2017年後發售的半新盤，故二手蝕讓相對明顯，以晉海為例，1A座35樓A室，2017年以1,572萬元購入，2022年以1,450萬轉手，帳面貶值8%；同座36樓A室，2017年以1,584萬購入，2023年以1,300萬元易手，帳面貶值18%；而40樓A室，去年9月以1,100萬元易手，較2017年購入價1,577萬元貶值30%。
至於傳統的大型藍籌屋苑，蝕讓最多為天水圍嘉湖山莊全年共錄82宗，以去年全年錄461宗登記計，蝕讓比率為18%，其次為荔枝角美孚新邨77宗，蝕讓比率為19%。
財爺下周將公布新一份財政預算案，市場期待政府能推出更多振興樓市的新措施，改善二手蝕讓持續惡化的情況。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論