2025-01-23
經濟日報
住宅市場連續兩年「租升價跌」,近日個案,亦有投資者將原本定期的款項轉投物業市場,「買層樓收租」會不會是今年選項?如果在樓價趨穩的前提下,答案是肯定的。
收租回報勝定存 吸投資客入市
最近有東涌投資客,見租金持續上升,樓價亦已回到低位,買樓收租回報優於定存利息,於是將資金轉買磚頭。斥資526.8萬元購入映灣園高層山景2房戶,參考同屋苑市值月租約1.8萬元,初步計算可享租金回報率4.1厘,較銀行大額定期存款利率約3厘左右為高。
事實上,住宅市場連續兩年呈租金升、樓價跌局面,美聯「租金走勢圖」去年12月較2022年12月的兩年間累升約12.3%;反觀,同期「美聯樓價指數」卻下跌約12.3%;由於兩者走勢背馳,推高租金回報率向上。若以10大屋苑計算,過去兩年租金回報率全線顯著上升(見表)。
附表顯示,2022年12月,10大屋苑租金回報率介乎約2.6至3.4厘;至2024年12月已全面升至約3.5至4.2厘。而上月10大屋苑中,更有3個屋苑的租金回報率超過4厘,包括最高的美孚新邨及沙田第一城,同錄約4.2厘;黃埔花園則以約4.1厘排第3位。正因為數據支持,加上去年撤辣、放寬樓按等政策,再配合減息周期啟動,的確吸引長線投資者入市。
不過入市前要先計算清楚,買樓雜項使費是一個重大開支,除樓價外,尚有按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等。
買樓雜費開支大 實收回報較低
以下是一個買物業收租的例子,以市區港鐵站沿線私樓2房單位為例,投資者以650萬元全數購入,從價印花稅需要18.5萬元、代理佣金約6.5萬元、律師費約3,000至5,000元、水電煤按金等雜項開支約1萬元,起始投資總額約676.5萬元,按市值租金約1.7萬元,全包宴要扣除管理費、差餉等支出,實收約1.5萬元,該名投資者實收回報率只有約2.7厘,而非帳面計算的3.1厘。
然而樓價若在1年後跌約1成,該投資者選擇止蝕離場,以585萬元沽出單位,1年的租金收入實在難以彌補樓價損失。
不過,投資者亦可選擇繼續持有物業等待樓價反彈,或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。故此,對買樓收租的投資者而言,入市和賣出時機,租金回報率同樣重要。
定期存款或買樓收租,各有利弊,前者雖然風險極低,但不能為資產增值;反之,如果是樓市「好友」,相信香港樓市日後將會反彈,今時今日樓價相對「低水」,部分投資者已視為入市良機。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論