細價樓博反彈

自今年9月首度減息以來，接連11月再減息，但二手交投並未因而大幅攀升，相反陸續有業主不惜蝕讓沽貨，有人損手離場，亦有人短炒圖利，當中細價樓回彈力最明顯。 如新近入伙的元朗YOHO WEST，上月底陸續收樓，租務大受市場追捧，租金亦屢見新高。但有業主選擇全身而退，其中低層兩房，實用面積415平方呎，原業主於2023年12月以450.8萬元買入，入伙後即以475萬元放盤，最終由同區分支家庭客以465萬元承接，持貨剛好1年，帳面獲利14.2萬元。雖然帳面利潤不算可觀，扣除買賣所需開支，幾近平手離場。 兆山苑持貨9個月 賺72萬離場 相比之下，鄰區屯門居屋兆山苑，實用面積546平方呎，兩房間隔，據悉原業主今年3月入市，於自由市場以298萬元買入單位，隨即全屋翻新，但見屋苑近期樓價回升，上月底放盤，開價390萬元，結果吸引區內客轉租為買，以370萬元承接，造價更較同類型單位為高，而原業主持貨僅9個月帳面即袋72萬元，樓價升值24%。 而天水圍嘉湖山莊1期3房，實用面積549平方呎，投資者開宗名義短炒，9月以442萬元入市，持貨3個月以480萬元沽售，3個月間帳面獲利38萬元，樓價升值約9%。 細價樓能於短時間內獲利，與市場租金高企，加上息口回落不無關係。以YOHO WEST為例，屋苑目前平均實用呎租約37元，以上述成交的兩房而言，市場叫租由1.55萬元起，以成交價465萬元，樓按7成，利率3.625厘，30年計，每月供款約14,845元，稍低於每月租金，對於有能力負擔首期的買家，自己供樓始終抵過幫人供，所以細價上車盤即使市靜下亦有承接力。 以短線投資角度，樓價細、入場成本低，有實力的買家大可以全資、不做樓按下入市，但雖本着「平買平沽」作為底線，畢竟兩度減息後，二手交投與樓價不似預期，尤其是踏入12月以來，成交量更以緩慢速度前進，既是年終長假期將至，入市氣氛大減，即使市場仍冀望下星期美國仍會調減息率，為本港營造第3輪的減息，但實際上，二手業主、準買家已進入「提早收爐」的狀況，加上自9月首輪減息以來，市場平盤大幅吸納，要不是單位極優質、叫價低於市場，否則準買家對後市觀望意味極濃。 樓價升勢料緩 短炒一族留神 而據附圖利嘉閣資料顯示，近年二手私宅轉手平均每宗賺幅持續下降，並連跌6年；而據今年最新數字，平均賺幅更降至24.9%水平，已重返15年前未有實施辣招年代的低水平。預料在市場限制減少下，未來二手私宅轉手賺蝕情況，亦會因應大市盛衰而有較大波動，但難再有如2010至2018年拾級而升的強勢。換言之，想加入短炒一族者，要作好樓價升勢緩慢的心理準備。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論