放寬按揭成數換樓鏈啟動，中產屋苑大碼成交陸續浮現，指標屋苑鰂魚涌太古城更承接10月旺勢，11月繼續發力，初段逾千萬元大單位成新寵兒。
本月太古城4買賣 樓王級數
太古城11月初段錄得4宗買賣成交，全屬海景花園，該期視為屋苑的樓王級數，涉及銀碼介乎1,260萬至1,970萬元，全屬3房大戶成交，顯然與放寬按揭成數有關，換樓鏈逐漸起動。
其中海棠閣頂層特色戶連天台，實用面積1,074平方呎，放盤兩星期，叫價2,300萬元，減價330萬元以1,970萬元沽出，呎價18,343元。原業主為一手業主，於1985年以130萬元購入，持貨39年帳面獲利1,840萬元或升值14倍。據悉，太古城有88個複式單位，目前僅3個放盤，叫價介乎2,300萬至3,400萬元。
其他屋苑大碼成交亦有增長，「西九四小龍」碧海藍天2座頂層複式戶，實用面積1,168平方呎，套3房間隔，另設工人套房，單位擁開揚市景，今年4月以2,500萬元放售，現累減400萬元或16%，終以2,100萬元易手，呎價17,979元。新買家為升級換樓客，見樓價跌勢喘定，加上減息周期已至，決定加快入市，當然亦深知屋苑複式戶罕有，考慮片刻即落實入市。原業主於2015年5月以2,031.2萬元購入，持貨9年半帳面獲利68.8萬元。
翻查資料，10月青衣盈翠半島亦錄得兩宗相連戶成交，實屬罕見，售價分別為1,822萬元和2,171.6萬元。
事實上，金管局宣布住宅及非住宅物業按揭成數上限一率調整至70%，供款佔入息比率上限一律調整為50%，放寬按揭成數上限，一邊吸引投資者入市買樓收租，另一邊逐步啟動換樓鏈。
總括而言，樓市換樓鏈起動，換樓市場變得活躍，加上租金回報率回升，目前一般新樓的租金回報已重上3厘水平，個別二手物業的租金回報更高達4厘，物業投資變得吸引，收租客重臨市場。
一直以來，屋苑樓王、則王、特色單位毫無指標價可言，特別處於市旺時，賣方善價而沽，叫價多偏離市價，惟即使高於市價，仍不乏買家為心頭好，願以高價接貨。若市靜時，此類單位承接力無疑備受考驗。
樓價低位回升，反而驅使超級實力用家繼續探市及入市，因為若然樓價回升，買方議價能力相對不及賣方，賣方叫價變得進取，目前買賣雙方能有商量餘地。
部分購買力回流二手 覓筍盤
兩大鐵路新盤主要銷售過一段時間後，一手市場暫時略為回氣，購買力回流二手屋苑物色筍盤，帶動指標屋苑交投量再展升勢。綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（10月28日至11月3日）共錄132宗買賣個案（見圖），較前周（10月21至27日）的111宗增加19%，創自今年4月以來的31周次高，而且連續5周企穩百宗以上高位。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論