2024-10-22
經濟日報
筆者在上月的文章《減息周期揭序幕 投資者怎部署》中提到，減息有利香港住宅房地產市場，結果引來不少讀者反饋，有的認為地產商尚有大量存貨，市場不易消化；也有人認為香港經濟疲弱，房地產市場難望好轉。
本文希望從多角度審視香港房地產市場，包括利率水平、租金回報、人口流動以及土地供應等，以分析樓價未來走勢。
中原城市領先指數於2021年8月達到191點的歷史高位，其後輾轉回落至最近的136點，跌幅達29%。這3年香港樓市飽受多重打擊，包括加息、移民潮、經濟放緩及地緣局勢緊張等。筆者認為，導致樓市於2021年見頂回落的主要因素是移民潮及信心危機，其後美國於2022年中開始加息，息口走勢便成為影響香港住宅市場最大的因素。在躺平做定存都有5%回報的環境下，無論購房作自住或投資的吸引力都不高。
香港的銀行總存款有17萬億港元，比3年前增加近2萬億，故降息周期的開始如能激活部分存款，將成為樓市築底回升的催化劑。
市民不買樓，但總是要找地方住的。全港平均租金水平自2023年1月開始回升，至今已達15%，按筆者推算，租金年底前將創歷史新高，證明影響樓市的移民因素已消退，取而代之的是利息成本等因素。
減息周期開始 供樓較租樓划算
現在住宅租金回報率大約為3.4%，老牌大型屋苑如沙田第一城及美孚新邨等的租金回報率更超4.3%，估計租金未來每年還會再升5至6%。至於新造按揭利率在9月降息後已跌至3.8厘左右，明年利率肯定再減，供樓較租樓划算的情況將出現，買樓自住顯得相對吸引。
撇除投資及供樓等考慮，影響樓價最根本的因素是剛性的供需。政府統計處資料顯示，截至2024年中，香港總人口達753萬，是歷史新高，在出生率低迷的情況下，人口增長主要靠輸入。香港近年推行多項輸入人才政策，包括投資移民、優才、高才通及非本地畢業生留港等，以提高香港的競爭力。自2022年底至本年中，各項計劃已共批出了近19萬宗申請，雖然並非所有人也會最終落戶香港，但每年應起碼有數萬人流入，這將對香港樓市帶來穩定的剛性需求。
此外，香港的高等教育產業發展蓬勃，也間接支持了本地樓市。港府銳意把香港打造為教育樞紐，並把非本地本科生比例大幅提升至四成。有測量師行估計，香港3年後將有92,000非本地大學生在港（見附圖），而院校只能為他們提供27,000個宿位，這6萬多個宿位的缺口將要靠私人市場提供。最近已有投資者開始把酒店改為宿位，但這只是杯水車薪，一間酒店只能提供約500床位，故相信以後將有愈來愈多的住宅用來出租給這些學生，成為另一個剛性需求的來源。
輸入人才與非本地生 帶動需求
供應方面，今年房屋總落成量（包括公營及私營）是過去20年來最高，加上過去幾年的疫情及經濟衰退等因素，現在市場上有2萬多個已落成私人單位存貨尚未出售。
由於利息高企，發展商也飽受現金流的壓力，故近年的一手銷售出現愈賣愈平的現象，大部分其實已低於其成本價。這低價賣樓現象會否持續要看未來供應及發展商財政狀況，按瑞銀報告分析，本年新落成私人住宅單位有22,000個，但由於過去兩三年沒有新資金投入買地，新落成樓宇將逐漸減少至2028年的15,700個。
隨着利息慢慢回落，發展商的持貨能力也會增強，毋須再賤價而沽，相信樓市已止跌回穩，瑞銀更預計未來數年住宅價格每年平均上漲超過5%。
香港政府對樓市的取態也頗為明顯，除了年初取消所有辣招外，上周公布的施政報告在樓市政策方面也有一些新措施，包括把住宅物業納入移民計劃、放寬按揭成數及入息供款比率要求，在高才通等人才輸入計劃方面的申請條件將繼續放寬。國家最高領導上月已明確表示樓市要止跌回穩，相信港府也會積極配合，支持本地樓市。
當樓市確認轉勢 料失議價空間
房地產既是民生商品，也是投資工具，其價格走勢除了受供求等基本面影響外，市場心理可能更重要。就像投資股票一樣，市盈率應該在10倍還是20倍，主要取決於市場資金流，及投資者的樂觀情緒，例如9月底的港股，有些股票可以兩周內上升一倍。一些預期的變化足以引發強大的連鎖反應，這情況也可以在樓市中發生。
樓市跟股市最大的差別，就是流動性低及買賣差價大。一般樓宇交易買賣雙方的第一口價都相距超過10%，在熊市時買家佔上風，最後成交價一般跟買家的叫價相差不遠，牛市則相反。故在整體樓市未變的情況下，單是買賣雙方的投資情緒，已可讓最終成交價出現10%的分別。故若有讀者打算置業以作投資或自住，應在市場氣氛較差時進行，以大幅爭取議價空間，贏取買賣差價。不然的話，當市場已確認轉勢時，那10%的差價便會變成賣家的囊中物。樓市何時轉勢無人能知，但相信現在是不錯的時機。最後也想提醒讀者，買樓是重大決定，要小心評估風險，量力而為！
撰文 : 區偉志 石壁投資管理投資總監
嶺南大學財務系專業應用教授
香港數碼資產學會創辦人
欄名 : 知•析趨勢