尋找高息單位

上周減息，現時多間銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625厘-1.75厘），如果以此為界線，哪些屋苑租金回報率高於按息？ 附表是根據中原地產網上數據製訂，最新7月數據，共有15個屋苑的租金回報率超過4厘，另外4個屋苑在3.875厘至4厘之間，合計有19個高於按息息率。中原報告亦提到，在統計的138個成分屋苑中，7月份租金回報達4厘或以上的屋苑有15個，較6月增加5個。 「租升價低」屋苑 吸引投資者 回報率愈高的屋苑，愈有機會出現供平過租，這些屋苑「租升價低」，對買樓收租的投資者有一定吸引力。 有業界以附表中排名第2位的九龍灣得寶花園為例指出，一名投資者於今年3月，即政府全面撤辣後以304萬元購入一個面積265平方呎單位收租，並於本月成功以12,300元租出，業主一年收租約14.8萬元，回報近4.9厘。買樓收入要留意管理費、差餉地租等隱藏成本。但以上述細單位為例，扣除以上所有開支後，回報率仍逾4厘，較現時一般銀行定存息率約3.5厘為高。以上應該是準備買樓收租投資者的基礎盤算。 早前，差餉物業估價署剛更新的7月私樓回報率情況，A類431平方呎單位，最新租金回報率3.6厘，是今年首四個月，回報每月3.3厘橫行後，持續在5至7月，每月以0.1厘速度上升。而B類單位亦有類似情況，至於C、D類單位較上月亦有0.1厘上升，只有最大的E類1,722平方呎以上單位回報按月持平。如果以細單位3.6厘計算，與按息3.875厘相差不遠，如果美息再減，香港跟減，431平方呎細單位回報率將會搶先高於按息。 倘再減息 細單位回報高於按息 美聯物業研究中心亦有統計十大屋苑計算，今年8月十大屋苑平均租金回報率比起去年12月全面上升。十大屋苑中，8月份平均租金回報率逾4厘的屋苑共有2個，分別為沙田第一城及美孚新邨，分別錄約4.35%及4.16%，分別較去年12月增加0.43個百分點及0.42個百分點。 新都城及映灣園8月份的租金回報率亦逼近4厘水平，分別錄約3.96%及3.86%；而黃埔花園、嘉湖山莊、太古城及康怡花園均達3.5%或以上；至於麗港城及海怡半島則分別錄3.43%及3.27%。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論