2024-09-19
經濟日報
樓市撤辣後，樓價指數不升反跌。而住宅租金則持續上升，「供平過租」成為熱門話題。
事實上，近年逐漸被用家摒棄的納米樓，已經率先出現供平過租的「黃金交叉」位，有機會成為投資者目標。
《經濟日報》日前統計，若以6成按揭及30年還款期推算，全港50大屋苑有約6成屋苑供平過租，由於納米樓價格跌幅比大型屋苑樓價更加明顯，故個別納米單位即使9成按揭，也出現供平過租。
翰林峰高層 呎租升破90元
受內地大學生搶租潮帶動，西營盤一帶半新盤租金持續走俏，不少納米單位呎租突破90元關口。例如翰林峰2座高層D室，實用面積225平方呎，屬於開放式間隔，9月初以24,500元租出，呎租達92元。據悉，投資者今年6月才以580萬元購入，現享約5厘租金回報。
以上述單位為例，若以6成按揭及30年還款期推算，每月供款約16,866元，供平過租7,634元；不過，若以9成按揭計，每月供款25,932元，供款仍高於租金。
然而，同座一個低約20層的低層D室，實用面積225平方呎，9月初以450萬元易手，相差3個月同面積單位造價再跌130萬元，業主持貨約6年帳面勁蝕32%離場，可見納米樓單位愈跌愈急。
而若以上述低層D室造價450萬元計，9成按揭及30年還款期計，每月供款約20,120元，供平過租約4,380元。
納米樓成交價 拾級而下
樓市撤辣之前，受按揭成數規限，可承造高成數按揭的納米單位備受市場追捧，單位愈細呎價愈貴。而在「林鄭PLAN」面世後，納米單位認受性急跌，跌勢相對較急。附表以沙田第一城兩房單位為例，近年造價可謂拾級而下，土地註冊處資料顯示，剛過去的8月份沙田第一城共錄15宗兩房單位成交登記，平均成交價397萬元，跌穿400萬元關口，較去年8月的460萬下跌14%；而較2018年高峰期的585萬元下跌32%，因而形成細單位租金回報跑贏銀行定期的現象。
美聯物業早前一項研究報告指出，6月份A類（431平方呎以下）細單位，租金回報率約3.4厘，而經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報4.17厘。
若下半年租金有約6%的升幅，同期樓價回調約2%的情況下，估計上述A類住宅細單位租金回報率，將由目前3.4厘進一步上升至3.68厘。若本港銀行業只需減息0.49厘，屆時將重現供租平衡的「黃金交叉」。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論