2024-09-13
經濟日報
隨着樓價跌、租金升趨勢持續，8月份50大屋苑，6成出現「供平過租」，跟一年前只有不足1成屋苑顯著增加，以荃灣中心情況最明顯，供款較租金低出24%。
分析認為，倘若息口下跌半厘，「供平過租」的屋苑將增至7成，將有助推動「轉租為買」。
雖然過去一年息口持續高企，但隨着樓價錄得逾1成跌幅，而同期租金卻上升7至8%，令到市場上「租平過供」情況，開始逆轉成「供平過租」。
荃中最明顯 供款低租金24%
按利嘉閣研究部數據顯示，以6成按揭、30年還款期、假設單位面積為500平方呎計算，最新8月份50大屋苑的樓價、租金計算，屬於「供平過租」的屋苑達到29個，比率達到58%，相較之下，去年7月份屬於「供平過租」的屋苑只有2個，比率只有4%，大幅增加13.5倍。
在現時「供平過租」的29個屋苑，每月供款比每月租金平均低9%，以荃灣中心情況最明顯，供款較租金低出24%，主因是屋苑最新8月份平均呎價約9,100元，相較去年7月份平均呎價約1.1萬元下跌17%，但同期呎租則由30元升至34.7元，加劇屋苑「供平過租」情況。
值得留意的是，上述統計是按照現時按揭息率為4.125厘計算，隨着美國料在下周啟動減息，當息口進一步回落，屆時市場「供平過租」情況將會更加普遍。以假設減息0.5厘至3.615厘為例，即使50大屋苑的樓價及租金維持在上月水平不變，「供平過租」的屋苑數目亦會增加2成至36個，佔整體屋苑比率升至逾7成。
事實上，隨着「供平過租」重現，開始有租客「轉租為買」上車；據港置高級聯席董事曾金強指，租客加快入市，斥568萬購入珀麗灣31座中層單位，面積591平方呎，呎價約9,611元。
若果以6成首期、30年還款期、4.125厘按息計算，月供大約16,517元，現時屋苑同類單位月租約15,500至17,000元。
供樓壓力趨減 助吸用家入市
利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，近年樓價租金背馳現象明顯，當「供平過租」再次出現，相信會吸引一部分用家考慮入市，特別是配合之後減息，令到供樓壓力減輕少少。
中原按揭董事總經理王美鳳提醒，供款跟租金關係，與採用按揭成數關係頗大，例如以9成按揭跟以6成按揭計算的供款差距亦頗大，但計算出來的「供平過租」比率仍可反映市場趨勢，特別是未來租金上升、息口下降趨勢明確。
她又提醒，供樓跟租樓本身上有所差別，按揭供款有一部分屬於本金，其實現時租金已普遍高於供款利息部分開支，隨着日後減息，利息部分供款將會進一步大減，推動更多人置業。
作者：余敏欽
責任編輯：賴偉雄