2024-09-09
經濟日報
投資物業莫非真是「寧買當頭起，莫買當頭跌」，本港樓價已連跌兩年，但近期二手交投仍然偏淡，上月雖有憧憬9月減息而略為刺激筍盤被吸納，但整體成交量仍於低位徘徊。
為何低位仍乏承接力？除經濟仍未全面復甦外，亦有前線代理直言，以往樓價低位時，往往有同區業主會增持單位，多買一個予子女居住，或者是長線收租，而近一、兩年，隨着移民者眾，此類有閒錢的買家已經「銷聲匿跡」，目前在市場上覓盤的，多屬首次置業人士，由於缺乏買樓經驗，又或者資金不算充裕，在議價時考量時間較長，不夠「豪爽」。此亦正好解釋部分二手樓交投少、步伐緩慢的原因。
買家豪爽不再 業主乏換樓動力
再者，目前樓價已重回7、8年前的水平，換言之，2016、2017年打後入市的買家，若想沽貨，相信要損手離場，所以面對樓價低谷，他們亦缺乏換樓的動力。
近日有租客剛租入九龍灣德福花園2房戶，月租18,500元，實用呎租達37元，較目前屋苑整體的33元還高，該租客原來最近沽出自住物業，但決定再觀望一下樓市變化，反而於租金高水平時租樓住，而放棄趁樓價低入市機會，可見其對後市仍乏信心。
目前樓價已連跌兩年，連中原城市領先指數（CCL）138個成分屋苑中，呎價跌穿1萬元已增至26個，約佔總數的19%。同時，放盤叫價萬元內的盤量數目，亦處於今年高位。
上月3982個 首8月累增47%
據本報統計中原網站的放盤，全港上月約有3,982個呎價萬元以內的賣盤，按月增加237個，升幅達6%；回顧今年1月時，此類別放盤量約有2,700個；而撤辣前，以及撤辣後初期，則約有2,900餘個，今年首8個月則累增47%，其升幅遠遠拋離全港放盤量同期走勢，今年1月全港約有40,767個放盤，及至8月則有41,836個，僅增3%。
值得留意的是，港島區極低價的放盤量增幅最大，由年初不足70個，升至最近134個，幅度達94%，比同期新界西、九龍區升約4成；及新界東升6成為高。不過港島區低呎價多集中單幢物業；CCL成分屋苑中，則以鰂魚涌南豐新邨成交呎價約1.1萬元為最低。
市場觀望本月美國減息最新發展，尤其是減息的幅度，以及其進度，對今年餘下的時間樓市發展有莫大關係，所以愈接近公布減息的日子，二手交投進度就變得愈緩慢，樓市呈反覆偏軟。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論