2024-09-06
經濟日報
本港目前新造按揭利率大約是4.125厘，而差餉物業估價署公布7月最細單位的租金回報率是3.6厘，兩者差距收窄至0.525厘。市場陸續有近月買入單位，再高回報租出的成交案例。
附表是差餉物業估價署剛更新的7月私樓回報情況，A類431平方呎單位，最新租金回報率3.6厘，是今年首4個月回報每月3.3厘橫行後，持續在5至7月，每月以0.1厘速度上升。而B類單位亦有類似情況，至於C、D類單位較上月亦上升0.1厘，只有最大的E類1,722平方呎以上單位回報按月持平。
翰林峰月租2.1萬 回報超按息
市場多宗成交則顯示，不少投資者近月買入單位，爭取到不俗出租回報。中原地產發布，西營盤翰林峰2座高層D室，實用面積225平方呎，開放式間隔，月租叫價2.2萬元，最新以2.1萬元租出，平均實用呎租93.3元。新租客為學生，業主於今年6月以580萬元購入單位，持貨約3個月，即享4.3厘租金回報。這個回報率已超過按息水平。
另外，柴灣杏花邨49座低層6室，實用面積645平方呎，3房間隔，向西南，望開揚景觀，月租叫價2.5萬元，放盤不足1個月即以2.22萬元租出，實用呎租34.4元。據了解，新租客為內地專才。業主於今年6月以700萬元購入單位，持貨數月即享3.8厘租金回報。
美聯物業發布，西灣河ONE EIGHTY低層A室，實用面積約253平方呎，為1房套間隔，獲租客垂青，並以月租1.53萬元承接，實用呎租約60.5元。業主於2024年5月以約450萬元購入上述物業，若以目前租金計算，租金回報約4.1厘水平，貼近按息；未來或有更多類似的買樓收租部署。
大摩：明年港樓價現周期復甦
《經濟日報》昨天的即時新聞亦提到，摩根士丹利發表報告，預期2024年香港樓價會跌8%，但在美國聯儲局減息幫助下，2025年香港樓價將回升5%。大摩指，據該行的美國經濟學家對聯儲局利率預測，預期2025年1個月港元拆息（HIBOR）將跌至2.75厘（今年上半年為4.5厘），而實際按揭利率（P-1.75%）將跌至3.25厘。近日影響H按的1個月銀行同業拆息（HIBOR）報3.89厘，創自去年9月4日（3.69厘）後即1年的新低。
該行指，目前租金收益率為3.2%，且租金前景正面，利差在2025年可能轉為中性，而負擔能力（月供/家庭收入中位數）應可改善至45%的較健康水平。大摩認為，自2021年以來，利率是導致香港樓價下跌30%的主要動力，因此這應會促使香港樓價觸底，並在2025年出現周期性復甦，復甦幅度為5%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論