嚇人的插水價

最近一些二手成交呎價，出現插水式價位，亦即遠離平均成交價，例如整體平均價9,000多元，忽然有6,000多元成交。這些個別例子，容易引發市場恐慌，而累積一定數量的插水價，亦會急速拉低相關屋苑的平均價。 8月底，美孚新邨錄市場新低價成交，5期蘭秀道14號低層D室，實用面積666平方呎，3房戶，市場消息指以450萬元易手，呎價6,757元，跌穿7,000元，返回2010年水平。原業主於1997年以約380萬元購入，現因急走而減價沽貨，持貨27年帳面獲利70萬元或18%。 附表是來自美聯物業一份報告，其中美孚新邨8月平均呎價9,793元，換言之，上述插水式成交價較平均價低31%。類似的情況亦出現在嘉湖山莊，美湖居1座低層B室，實用面積623平方呎，套3房間隔，原叫價500萬元，現以446.8萬元沽出，減價53.2萬元，呎價7,172元，等同居屋價。原業主於2014年以348.8萬元購入，持貨10年帳面獲利98萬元。而附表顯示，嘉湖平均呎價是8,224元，即上述成交呎價較均價低13%。 美孚新邨呎價 重回2010年水平 上述例子，算不算是反正有錢賺不用輸，有本錢以插水價沽出？當然亦有蝕讓走貨的情況。 美聯物業報告提到，樓價方面今年呈「價跌」的情況，「美聯樓價指數」最新（9月2日）報129.42點，本年迄今樓價跌5.92%，創8年新低，比起2021年歷史高位下跌約27%。若綜合土地註冊處註冊個案，並以傳統10大屋苑計算，當中4個屋苑呎價較2021年高位更錄逾3成跌幅。太古城最新8月份平均呎價錄約14,039元，較2021年高位下跌約33.8%；沙田第一城及美孚新邨則分別錄約31.6%及約31%的跌幅；康怡花園亦跌約30.2%。 發展商頻劈價 二手跌勢加劇 10大屋苑中，已有3個屋苑平均呎價跌穿萬元水平，其中嘉湖山莊平均呎價為10大屋苑之中最低，最新8月份報約8,224元；至於美孚新邨及映灣園則分別錄約9,793元及約9,863元。 至於中原地產亦有報告指出，發展商頻頻劈價賣樓，令二手樓價跌勢加劇。樓價持續受壓，138個CCL成份屋苑之中，呎價跌穿1萬元的屋苑數量增至26個，不但較撤辣前升近9成，亦比去年底僅11個急升1.3倍；而新界區共61個成份屋苑，多達39.3%、即24個屋苑呎價失守1萬元，當中新界西屋苑佔18個。其餘新界東佔6個，九龍佔2個。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論