樓價下跌 哪類物業最保值

1970至1980年香港經濟起飛，被視為是本港的黃金年代，不少人深信「磚頭最保值」的想法而置業，多個大型屋苑亦是這段時期落成。當中鰂魚涌太古城，至今升值幾十倍，可謂見證樓市起跌。近年樓價下跌不少，但磚頭仍然有價，頂級豪宅地段的物業更發揮磚頭最保值作用。 受到利率上升及經濟放緩影響，不少人關心樓價何時見底，每星期公布的中原城市領先指數CCL自2021年8月高位回落超過四分之一，部分屋苑跌幅近4成，但亦有不少抗跌力較強的樓盤，在這段時期樓價跌幅低於2成，甚至不足一成。 27個成分屋苑 3年跌價逾3成 過去3年，中原樓價指數內的138個成分屋苑，有103個屋苑的樓價錄得2成以上跌幅，跌3成以上都有27個，當中以灣仔會景閣跌幅最大，達39%；而令人感到吃驚的是，兩個市區鐵路盤鰂魚涌太古城及九龍灣德福花園，樓價不知不覺已下跌37%。前者呎價由21,292元，下跌至13,485元。後者呎價由15,044元回落到9,448元。近年不少鐵路新盤低價推售，從而影響部分二手鐵路盤的表現。 坐落於傳統豪宅地段的屋苑，發揮磚頭最保值作用。前5個呎價跌幅最小的CCL屋苑，全為豪宅級物業，包括中半山地利根德閣、嘉富麗苑、何文田君頤峰、九龍站凱旋門及渣田山嘉雲臺，雖然過去3年樓價跟大市同樣下跌，但跌幅少於15%，成為全港抗跌力最強、最保值物業。其中地利根德閣呎價僅下跌8%，是過去3年唯一樓價跌幅少於一成的屋苑，成「保值之王」！ 筆者認為，除了地理位置優勢外，由於豪宅業主具一定實力，且供應少一直被視為優質資產，能對抗通脹及擁較大升值空間，故豪宅抗跌力一直強於中小型住宅。據差估署數字顯示，過去3年中小型住宅樓價下跌24%，反觀大單位同期跌幅為17%。世界上不同城市的豪宅亦受到當地政策影響，近年港府大力搶人才，其中於2022年底推出「高端人才通行證計劃」搶人才，至今共批出近7萬張簽證，帶動本港高端物業市場住屋需求，未來豪宅樓價可睇高一線。 撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 欄名 : 大行觀點