2024-08-15
經濟日報
今年初中原地產報告指出，2021年9月樓市高峰時，港樓總市值最高達12.14萬億元，今年1月推算跌至9.48萬億元，昨日該行高層披露，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，換言之，半年間市值又再蒸發2,800億元。
根據差餉物業估價署的統計數字，粗略估算本港私人住宅物業的市值於1997至2019年期間累升兩倍，至約12萬億港元，優於本地生產總值的109%增幅，巔峰時市值約12.14萬億元。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑昨日在專欄披露，回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，其間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前，即2022年初逾11.5萬億元，下跌近兩成。如果與今年初相同報告比較，市值再減少2,800億元。
全港10大藍籌屋苑提供逾9.9萬個單位，2021年9月高位市值9,806億元，2022年3月美國加息前達9,079億元，2024年初市值跌至約7,140億元，最新已跌至7,061億元，市值拾級而下，最新數字與高位9,806億元比較，蒸發2,745億元或28%。10大屋苑若只計今年，年初至今市值又少了79億元，平均分攤9.9萬個業主，每人約半年貶值8萬元，月月計身家，月月少1萬元，負財富效應能不嚴重嗎？
平均成交價 暫較高位跌11%
由2022年3月美國加息前計，當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，平均呎價由2022年3月17,059元，上月跌至12,415元，兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。
附表顯示，計算一、二手的總成交量及交易總值後，亦看到平均每宗成交價拾級而下，2021年高位達988萬元，今年跌至882萬元，平均成交價跌11%。本港樓價持續下跌，差餉物業估價署的數據，樓價高位是2021年9月398.1點，然後見頂回落，2022年3月美國加息前，指數見381.4點，率先領跌4%。
至今年1月樓價跌至307.3點，較歷史高位下跌23%。雖然撤辣後反彈，但到最新6月指數續跌至301.8點，較年初已出現2%跌幅，較歷史高位跌24%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論