資金未走出「避風港」

今年6月香港貨幣統計數字顯示，資金繼續留在定期存款。樓市成交總值偏軟，資金未有明顯進入地產市場，租務成交上升但買賣下跌。 翻查資料，所有定期存款額2022年1月約有5.6萬億港元、2024年1月約95,293億港元，2024年6月升至99,427億元，半年增加4,134億元，逼近10萬億元。如果純看港元定期，2024年1月錄43,375億元，6月是43,925億元，上升550億元，資金繼續留在相對高息的定期存款。 附表顯示，今年上半年所有樓宇交易金額約有3,236億元，理論上已達去年全年的68%，亦達2022年的58%，表現較過去兩年理想，下半年保持的話應該有較大金額上升。不過，與加息前的2021年比較，當年全年成交9,178億元，2024年半年只達當年的35%（這亦涉及樓宇價格跌幅超過兩成引起）。 再細分，資金流入非住宅物業較住宅物業表現差，2024年上半年只及2021年未加息前的25%，而住宅則為未加息年份的38%。 美聯物業住宅部一份報告亦顯示，踏入租務旺季，住宅租務更趨活躍，受租務個案進一步暢旺的帶動，7月份住宅租售比率持續攀升。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率）7月錄約77%，較6月約74%按月增加約3個百分點，創9個月新高。 值得留意，除了住宅租務成交外，買賣成交多少亦會影響租售比率變化。事實上，7月份新盤市場交投顯着回升，令買賣增加，惟同期租務更旺，因此住宅租售比率得以持續上升。 租多買賣少 趨勢料延續至8月 若以10大屋苑計算，7月租務個案合計更升破400宗水平。綜合美聯分行資料，統計10大屋苑7月於市場的租務個案，合共錄415宗，較6月396宗按月上升約4.8%，連升3個月，並創11個月新高。10大屋苑中，7月租務宗數按月升跌參半，升幅最多的是康怡花園，7月錄28宗租務，較6月急升約86.7%；升幅第二高的是沙田第一城，按月升約40.6%。值得留意，沙田第一城上月錄90宗租務，為10大屋苑之中最多。 香港置業研究部一份報告亦顯示，據土地註冊處資料，成交量有縮減迹象，7月二手住宅錄3,356宗註冊，較6月的3,407宗減少約1.5%；當中10大傳統屋苑7月錄184宗註冊，較6月的201宗減少約8.5%，按月表現跑輸大市，兼創5個月新低。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，7月註冊個案一般主要反映6月市況。10大傳統屋苑中，有5個屋苑7月註冊量按月報跌，8月租多買賣少趨勢料持續。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論