2024-08-09
經濟日報
樓價從次季開始低走，成交價持續尋底；但同期租金背馳，愈升愈高。另邊廂，又因為市場憧憬9月減息，市場遂有一批長期觀察樓市的租客提早入市，希望趁低吸納心儀優質靚單位，為市場帶來小量購買力。
先從樓價走勢去看，最新美聯樓價指數報131.78點，按周微跌0.02%，連跌7星期；較4星期前跌1.15%，而本年迄今樓價跌4.2%，續創近8年新低。樓價已經回吐今年初撤辣後的升幅，惟價低有承接，二手屋苑近數周交投量仍見平穩。
據利嘉閣地產的統計，上周（7月29至8月4日）50指標屋苑共錄68宗買賣個案，較前周（7月22至28日）的64宗增加6%，已連續5周在60至70餘宗水平窄幅徘徊。
據悉，50指標屋苑今年最低1周成交量為38宗，屬於年初撤辣前錄得，其後曾上升至186宗高位。
部分租客低吸 氣氛仍審慎
近期低位有承接主要是部分租客入市，如東九龍大型屋苑就有積極睇樓近2年的買家，終於決定以792萬元購入藍田滙景花園1個高層，實用面積614平方呎，正南享全海景單位。上址屬罕有供應，加上業主惜售，市場甚少放盤，近5年來只有2宗同類單位成交。而新買家雖然積極四出物色單位，惟心態仍然是「睇淡」，故遲遲未有置業，直至最近得悉上址放盤，單從相片已被其景觀吸引，遂決定入市。而成交價則屬同類低價，兼高層海景戶失守800萬元水平。
區內前線代理指，近期入市買家以舊客為主，另有客人早於10年前已沽出物業，當時樓市處於升軌而一直沒有再入市，直至近期見樓價下滑逾20%後，才再買樓作自住用。
此外，元朗區亦有年輕租客入市個案，成交單位為尚悅12座中層，實用面積356平方呎，2房，開放式廚房戶型，由於備有開揚景觀，質素不俗，原業主叫價390萬元，年輕租客與業主議價後，獲減至370萬元成交。
翻查紀錄，上址高一層單位，於2021年買入價為515萬元，按此同類型單位樓價於3年間下挫28%；而最新銀行網上估價為402萬至414萬元，換言之，上述單位以370萬元成交，實屬筍價。
若新買家借足9成的話，分30年，以目前利率4.125厘計算，月供約16,139元。反觀同屋苑的同呎數單位，目前放租叫價由最平1萬元至最高的1.2萬元不等，雖然仍有數千元差距，但本港若跟隨美國9月減息，未來供樓支出就會減少，與租金的差距亦會縮細。
減息前夕，二手觀望情緒主導，不少買家仍審慎部署，除外圍股市不穩、新盤仍有大量供應外，預料二手市場暫仍難有突破性反彈，至於今年底前樓價走勢，仍需視乎減息時間表而定。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論