2024-08-07
經濟日報
樓市撤辣後，不少傳統投資者重投市場，例如蟄伏逾10年的美孚「師奶兵團」復出連掃2伙美孚新邨，其中一個單位短炒4個月獲利40萬元，成為市場焦點。不過，並非所有投資者均順利短炒獲利。
銀行貸款偏緊，拒絕承造「摸貨」按揭，大部分希望短炒的投資者，料被迫轉為長線投資，幸好近月租金急升，個別投資者租金回報逼近5厘，跑贏銀行定期回報，該批投資者可謂因禍得福。
其中一個例子是荃灣荃景花園3座低層E室，實用面積441平方呎，屬於2房間隔，望內園景及荃景花園一帶樓景為主，投資者於撤辣後（2月29日）即以416萬元購入，算是低市價水平，因為同座稍高數層的E室，於4月份造價升至458萬元。而上述投資者購入單位後即時叫價518萬元放摸貨，惟未獲承接，轉為放租，最終上月以15,900元租出，租金回報約4.6厘，帳面上比銀行定期更加優勝。
荃景花園二手轉租 回報4.6厘
其次，荃灣中心一向有不少投資者出沒，政府2月28日宣布樓市撤辣，荃灣中心一度成為全港最當炒的屋苑，有投資者即時斥資約2,000萬元，掃入荃灣中心6個單位，成為撤辣後二手市場最大手買家。
3月份該屋苑共錄30宗二手買賣，平均呎價9,687元，比2月份的8,561元急升13%。不過，市場走勢未如投資者預期般理想，荃灣中心炒風退卻，6月份開始屋苑頻頻錄得跌穿300萬元關口的成交，可謂重回撤辣前的水位。
例如荃灣中心4座低層H室，實用面積324平方呎，上周以298.5萬元售出，呎價9,213元；再者荃灣中心5座低層F室，實用面積380平方呎，7月份288萬元易手，跌穿290萬元關口。
由於市況走勢未如理想，不少短炒投資者被逼轉為長線收租，例如荃灣中心6座低層B室，實用面積380平方呎，屬於2房間隔，望樓景為主質素並不算理想，投資者以310萬元購入，曾經加價80萬元以390萬元放盤，最終上月中以13,300元租出，呎租約35元，算甚高水平。而以投資者購入價310萬元計，帳面租金回報超過5.1厘，絕對高於銀行定期。
區內代理透露，荃灣中心提供大量300餘呎的2房單位，月租約1萬元出頭便有交易，一向頗受基層小家庭青睞，近月外區租金被專才及內地生搶高，大量外區租客湧入，租金也跟隨大市回升，以上述2房單位為例，今年3月月租約1.1萬元便有交易，現時搶高至1.3萬元以上。而全個荃景圍一帶細價屋苑，現時不足20個可交吉即租的租盤，較正常逾60個為少，反映區內缺盤甚為嚴重，估計下半年租金仍有上升空間。
事實上，美聯物業早前一項研究報指出，「租金升、樓價跌」背馳下，部分屋苑租金回報率甚至超過4厘，如九龍灣得寶花園及大圍金獅花園租金回報率分別錄約4.61厘及4.52厘，將軍澳海茵莊園、馬鞍山薈朗、沙田中心及沙田第一城、屯門疊茵庭的租金回報率均超過4厘。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論