2024-08-01
經濟日報
一手市場低價搶攻下，令到7月二手市場陣腳大亂，藍籌屋苑連環錄插水價成交，再現「時光倒流價」，悲觀情緒升溫。
樓價委實再現跌勢，差餉物業估價署今年6月私人住宅售價指數報301.8點，按月跌1.2%，連跌兩個月累降2.5%（見表）。除蒸發撤辣以來升幅，更創近8年新低，上半年樓價指數累跌3.1%。
其中，視為「樓市探熱針」的指標屋苑太古城，出現超震撼低價，兩房單位重回2013年水平，以500萬元易主，呎價跌至1萬元邊緣關口。成交單位為太湖閣低層B室，實用面積484平方呎，兩房間隔，今年初已放盤，6月叫價650萬元，累減150萬以500萬元沽出，呎價僅10,331元，售價和呎價可說吸引。對上一宗500萬元成交，亦要追溯到2013年6月，為鄱陽閣低層C室。售價被推低最大關鍵是單位無質素可言，在靜市議價能力最為薄弱。
太古城2房 驚現500萬成交
太湖閣屬太古城首期翠湖台發展項目，共有3座（包括太湖閣、洞庭閣和鄱陽閣），樓齡約46至48年不等，位置介乎太古站及西灣河站之間。因樓齡大和位置關係，向來該3座樓價為太古城最便宜入場版，在靜市往往更被推低造價。再者該3座建於斜坡上，受地勢影響，電梯大堂並非最底一層，如太湖閣電梯大堂設於2樓，若是1樓則毋須乘搭電梯，需落一層樓梯。雖然上述成交單位並非低至1樓，但望停車場，無景可言，質素欠奉下成低價炮灰。目前市場不計凶宅，最平放盤為鄱陽閣低層C室，開價600萬元。
另一個藍籌屋苑、更視為新界上車大屋苑沙田第一城一個33座低層3房單位，實用面積854平方呎，放盤兩年，叫價1,160萬元，終以插水價748萬元沽出，售價時光倒流至2016年，呎價低於9,000元，跌至8,759元，較同區居屋還要平。就以鄰近的愉田苑為例，最新一宗成交為E座低層5室，實用面積548平方呎，已補地價565萬元易手，呎價10,310元。追查之下，不是事故單位，樓上樓下也不是凶宅，純粹業主個人經濟問題。雖然呎價超低，但原業主早於2004年10月以318萬元購入，持貨20年帳面仍有大賺430萬元。
最新「美聯信心指數」最新報52.3點，按周跌0.2%。雖然信心指數連跌9星期，但跌幅持續收窄；然而，新盤以低價開售的策略未變，仍是影響指數短期走向的主要因素。
事實上，低價新盤再次連番推出次輪銷售，搶去市場焦點，二手屋苑在缺乏筍盤補充下再度回軟。利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（7月22至28日）共錄62宗買賣個案，較前周（7月15至21日）的75宗減少17%，於60宗水平邊緣掙扎，為近3周低位。由於部分防守力較弱的單位以插水價成交，料進一步削弱小業主心態。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論