2024-07-19
經濟日報
二手交投處於低迷局面，剛過去的周六、日（13、14日），4大代理10大屋苑均錄「個位數」交投量，其中中原地產有6個屋苑零成交，二手市場顯著受壓。目前市場呈現好淡爭持，市場低價成交再現，睇好後市的買家反而趁靜市撈平盤；睇淡後市的業主售價跌穿購入價都照樣沽貨。
好友趁低吸盤 淡友求沽蝕讓
睇好後市的買家主要是一班有餘錢的買家，且對行情熟悉。有收租客以380萬元購入馬鞍山薈朗2座高層，實用面積283平方呎，呎價13,427元，打算購入單位作收租用途。細價租盤承租力強勁，加上暑假旺季租金被搶高，鄰區沙田市中心一帶300餘呎單位租金約1.5萬元，呎租已達至55餘元。
而上述收租客購入的1房單位市值租金約1.4萬元，以購入價計算，租金回報率約4.4厘，算是好過銀行收息。再者收租客揀選單位高層兼開揚遠景，若非目前市靜，難有小業主割愛。
另外，有實力業主睇好後市，同屋苑增持單位，以435萬元購入粉嶺御庭軒7座一個實用面積420平方呎高層兩房戶，向東南，呎價10,357元。據悉，新買家本身居於同一屋苑，且屬同一座，對單位坐向、樓價和環境瞭如指掌。據了解，該單位售價較網上銀行估價476萬元低41萬元或9%，意味該實力業主以平價入市。樓市處於低迷期，大大削弱買家入市意慾，惟撤辣後吸引實力用家將注碼投放於磚頭，先決條件要價平，又要有質素，坐向佳和不俗景觀，就正如上述成交。
至於淡友方面，青衣上車屋苑青怡花園6座低層E室，實用面積343平方呎，兩房間隔，以蝕讓價放售，終以438萬元易手。售價較2020年7月購入價560萬元，4年帳面足足輸122萬貶值22%。另一個案是去年9月以撈底價購入鰂魚涌太古城3房高層單位，今年初以1,080萬元放盤，至4月減至980萬，終以900萬元沽出，較2023年9月購入價905萬元，帳面還要蝕5萬元。其實同座同室近年造價逾1,000萬元，高位曾達1,300萬元，不足1年時間都要損手沽貨，顯然賣方對後市信心不足。
事實上，一手新盤持續以吸引的低價開售作招徠，但近日市場憧憬美儲局9月開始減息的機會增加，令二手交投不至於冰封。綜合利嘉閣地產數據所得，全港50個指標屋苑於上周（7月8至14日）共錄68宗買賣個案，較前周（7月1至7日）的61宗增加11%，惟仍屬近4周次低。
無可否認，現時買家心態會較早前有所觀望，會考慮未來息口變化、樓價走勢、以及整體經濟環境等。
但今年第三季與去年同期稍有差別，今年租務市場需求強勁，內地生、專才和本地客3大租客，令租務需求有增無減，除非個人財困，賣家也不一定要平賣，賣方可將單位暫轉售為租，所以淡友和好友兩大陣營暫勢均力敵。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論