2024-07-12
經濟日報
二手樓持續受壓，交投偏淡已延續一段日子，但原來上半年二手住宅成交量約21,600宗，與去年同期基本持平，微跌約1%；但較去年下半年約13,800宗，則大幅增加57%，反映在租金持續上升之下，二手需求依然存在。
事實上，不論升市還是跌市，總會「有人辭官歸故里」，寧願蝕錢都要套現；但同時亦都有買家會「趕科場」，購入單位或自住，或作收租。一宗買賣交易，就見盡樓市百態。
新近馬鞍山1個2房戶，實用348平方呎，原業主於5年前以550萬元購入，近日以485萬元止蝕離場，帳面損失65萬元或11%，不過，接貨是一名投資客，見今年以來，租賃市場愈升愈有，量、價均上漲，估計上址市值月租可達1.5萬元，收租回報約3.7厘，表現理想而入市。
憧憬減息 部分租客變業主
由於租金與樓價走勢背馳，部分租客選擇入市自用，其考慮原因，除不想捱貴租外；亦因為息口維持高位已有一段時間，減息機會較加息大，所以見目前議價空間大而轉跑道，升級成為業主。
最近有租客入市海怡半島套3房園景戶個案，單位成交價810萬元，若按目前供樓利息4.125厘、分30年攤還，借7成月供約2.7萬元；借8成或9成，分別供款約3.1萬或3.5萬元。供款始終比租金高，同類單位市場放租叫價約2.5萬至2.6萬元。不過自置物業，始終可免卻面對業主加租、迫遷等壓力。
另外，青衣翠怡花園1宗細單位成交，其買家於1年前沽出物業後，暫時租住物業，並觀察樓市走勢，見近月樓價向下滑，又遇上心儀的優質海景放盤，業主以叫價500萬元放盤1星期，最終議價至465萬元成交，按實用368平方呎計算，呎價12,636元，成交價亦貼近銀行網上估價水平。
租務旺季臨 全年租金或升8%
一、二手齊減價下，樓價顯著回落，買家最能受惠，近日市場對聯儲局年內減息預期升溫，相信部分潛在買家心態逐步由觀望轉趨正面，並陸續重投二手市場，趁低吸納。
此外，租務旺季重臨以及專才來港租樓等因素，美聯物業報告估計全年租金或升8%，意味下半年的升幅將進一步擴大；反觀樓價方面，在目前一手普遍以低於市價開盤下，樓價或出現進一步回調壓力，如果不減息，估計全年樓價或跌約5%。假若減息，樓價走勢則視乎減息時間表而定，故相信租金表現將連續3年跑贏樓價。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論