一二手此消彼長？

撤辣後，二手樓市暢旺表現猶如曇花一現，後勁乏力。市場有指大市聚焦一手，二手業主無力抵抗，特別是持貨期短的業主，即使市價沽貨，難逃蝕錢敗走，令整體二手氣氛不如新盤。但近期所見，一手稍緩，二手成交步伐稍稍加快。 剛過去的周末周日，一手市場缺乏大型全新盤推售，5月25日及26日合計錄得約63宗一手買賣，相較對上一個周末（5月18日及19日）的243宗，按周減少約74%。但二手見反彈，10大屋苑過去周六、日交投緩慢，中原統計10大屋苑錄10宗成交；美聯同期10大屋苑亦有10宗成交；另外香港置業及利嘉閣分別錄2宗及6宗成交。 50大屋苑上周成交量 6周高 另外，當中利嘉閣50大屋苑成交量更持續上揚，上周（5月20日至26日）成交量逼近100宗，為6周以來高位。而事實上，近兩星期有質素的單位短至即日，長亦不過兩周火速獲承接。 其中，上半月受鄰區新盤開賣影響的天水圍嘉湖山莊，一手暫告段落下，市場氣氛亦重回正軌，更出現即日放盤、即日成交情況。有實力於靜市下成搶手貨，並非單位以大劈價作招徠，反而僅象徵式減價3萬元，而是單位樓層高、套3房，向南，兼坐擁屋苑最優質的中央公園景致，因而造就一放盤即獲識貨之人承接，以實用面積636平方呎計，成交價592萬元，呎價9,308元，不論造價、呎價均為近期理想價。 即放即沽，兼以同期理想價賣出，最大原因是「一景難求」。嘉湖山莊分作7期發展，當中位於中央的3期，看似被周圍的期數所包圍，但同時不少單位面向區內市肺「中央公園」。此等觀景開闊，坐向佳的單位，分布於3期1至4座A、B及H室，前兩者屬於套3房戶型，業主大多自用，放盤不多。參考市場兩大代理放盤中，屬於3期1至4座A、B室，放盤合共10個，佔屋苑整體放盤僅1%，叫價由低層472萬至630萬元不等，即使低層，亦可俯瞰大部分中央公園湖景。 嘉湖優質戶 一放盤即獲承接 除景觀罕有，以套3房，呎價不足1萬元亦為其一大吸引力。據EPRC經濟地產庫資料，撇除頂層連天台特色戶，純粹分層計，同類屋則單位最高成交價為760萬元，正正屬於上述成交同座同室高層戶，該宗成交於2022年9月；換言之，不足2年，此類優質盤回落逾2成。單位既能一放盤即獲承接，定必為區內街坊客，對優質單位瞭如指掌，即使以當下理想價入市，仍較高位平一大截。 從市場所見，買家並非無意入市或看淡後市，更是有意於樓價未回復升勢之時，抓緊機會買入有質素的單位，不論業主只有幾萬元減幅，抑或一如大部分放盤業主都有3%至5%議價空間，只要單位條件佳，亦有市場。 唐榮估計，一二手呈此消彼長的格局未變，當有新盤再度低開價搶客，二手成交量又會轉弱。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論