歷史高位年買入必輸？

樓價歷史高位在2021年，當年買入是否一定接火棒，今時出售必輸？是不是買一手新盤多付溢價，今時出售必輸？二手以市價買入，防守性較大？ 近日兩宗二手成交，同樣在高位年買入，辣招全撤後，轉售不用再付辣招稅下，有贏有輸。業界有人說，樓價即使同一屋苑，每個單位千差萬別；過去新盤首輪亦可能開出吸客價，製造獲利空間。 附圖是差餉物業估價署數據，2021年9月是私樓價格指數的高位，當時見398.1點，到了2024年3月最新數據見305.7點，累計跌幅23.2%。樓價大概跌至2015年9至10月水平，約達9年，昨日中原地產發布元朗成交，符合這種情況。 洪水橋尚城新近錄得本月首宗成交，單位為7座中層B室，實用面積753平方呎，三房套房間隔，叫價670萬元，累減55萬元，至615萬元獲承接，實用呎價8,167元。原業主於2015年7月以595萬元買入，持貨9年，帳面賺20萬元，升值3.4%。 理論上，2015年第四季這一段時期之後買入至今，有可能錄得不同程度的貶值，尤其是2021年9月歷史高位前後，一般視為摸頂買入。不過，仍然有人賺有人蝕。 當然有跟足跌幅輸錢的二手成交，中原地產發布，天水嘉湖山莊麗湖居10座高層C室，實用面積546平方呎，三房間隔，向西北，望遠樓景，景致開揚，叫價498萬元，減價10萬元獲承接，成交價488萬元，實用呎價8,938元。原業主於2021年11月以620萬元買入單位，持貨不足3年，帳面蝕132萬元，單位貶值21%。 嘉湖山莊本月錄得19宗成交，較上月同期多42%，即將追平上月全月20宗成交，本月平均實用呎價8,602元，較上月微升約2%。 撤辣成本降 2個案有賺有蝕 不過，樓是千差萬別，香港置業發布一宗西九龍維港匯的買賣成交，2座中層B室，實用面積約489平方呎，屬2房間隔，向正南享維港海景，屬2房樓王。業主以約1,450萬元放售約兩個月後吸引同區客洽詢，雙方議價後以1,428萬元成交，實用呎價約29,202元。據悉，新買家為首置客，心儀單位有精緻裝潢，故睇樓數次後決定購入上述單位。資料顯示，原業主於2021年8月以約1,360萬元購入上述單位，是次轉售帳面獲利約67.7萬元。 兩宗2021年買入個案有賺有蝕，但均因去年施政報告及今年預算案陸續全面撤去辣招，3年內賣樓不用再付辣招稅，成功降低賣樓成本。當然，2021年高位入貨，總體仍是輸多贏少的格局。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論