2024-05-17
經濟日報
樓市零辣招自2月底公布至今，對二手樓的帶動已大不如前，近期成交回落，樓價回升亦見乏力，而且有個別成交造價更向下走，莫非撤辣效應已消失，樓市又重回低谷？
二手樓在新盤不斷打壓之下，5月又重回靜局，先從數據去看，本報統計的10大屋苑5月上半月僅錄52宗成交，較3月上半月的174宗急降，而僅高於農曆新年期間2月上半月的21宗。本月首15天，10個屋苑中，9個成交僅錄個位數，足見市場低迷，當中6個屋苑按月同期跌2成至近8成不等。成交量偏低，同期呎價亦回軟，有5個屋苑呎價較4月同期下跌0.5%至逾15%，太古城月內呎價甚至較沙田第一城低。
新盤打壓 二手交投重回靜局
另外，利嘉閣50指標屋苑每周的交投量亦清晰可見二手回落，上周（5月6至12日）共錄74宗買賣個案，較前周（4月29日至5月5日）的79宗減少6%，創自2月中以來12周次低，並連續3周在80宗以下窄幅上落。而由今年初以來，樓價持續橫行，據該行的每周樓價變化，升跌幅僅在1%之內，二手市場似乎並未因盤源被吸納而上升，而且一手盤不斷接力推出，繼中高價樓後，中細價新盤亦緊隨應市，不斷蠶食市場購買力，二手業主普遍表現惜售，寧願轉賣為租也不低價沽貨，故令二手交投無大起色。
業主「唔肯落價」 終再賣平3%
從實際成交個案來看，近日就有收租客錯判樓市走勢，認為撤辣後交投回升會持續一段日子，於零辣招初期放售其東九龍大型屋苑套3房物業，當時叫價980萬元，隨即有睇樓客還價至950萬元，但收租客覺得可以多觀望一陣，「唔肯落價」，最終讓上一位買家走掉，下一位要等2個月後才出現，而旺市瞬間消逝，業主今番不再放走沽貨機會，最終以918萬元易手，期間賣平32萬元，同一單位樓價2個月內蒸發3%。
上址有港鐵站上蓋優勢，加上屬套3房戶型，享開揚及遠海景，成交價918萬元，按實用720平方呎計算，呎價12,750元，兩大銀行網上估價分別約為904萬及956萬元，最新造價屬目前合理價位。惟同類中層享開揚景單位，去年10月先有13座E室賣995萬元，後有11月9座H室賣1,020萬元，可見目前造價比有辣招捆綁時還要低約1成。
雖然以上是個別例子，但目前確有不少大型屋苑的成交價較撤辣前低，反映業主為求對抗新盤，不得不減價求售，因此形成樓價低走的現象。而二手樓再次陷入低谷，或需待有較明確的減息方向後，才能刺激二手市場再現旺勢。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論