2024-05-09
經濟日報
撤辣後入市成本大為下調，而且買家不再受辣招束綁，個別有「閒」錢的買家，乘樓價回軟買樓作收租用，既可賺取穩定的租金回報，一旦樓價回升，又可以套現獲利，但現階段加入包租公行列，又是否物有所值？
二手樓價近年大幅回落，不少屋苑的呎價與高峰期相比，急降逾兩成，而今年2月份財政預算案宣布樓市全面撤辣後，二手交投的而且確立即回溫，但樓價暫未見大幅攀升，反而有早着先機的投資客，乘轉角市伺機購入有潛力的單位，以作長線收租之用。
東涌4月成交 2成屬收租客
投資客向來擇肥而噬，既要樓價平、又要單位有質素，長線收租，更要睇回報是否吸引，近期續見有收租客向樓齡新淨、有穩定租客屋苑埋手，東涌區為其中之一。據區內代理指，以往區內的屋苑不乏機組人員承租，只是疫情期間此類租客大為流失，而疫情過後，與機場相關工種的租客相繼重回租務市場，畢竟區內屋苑平均樓齡新，而呎價亦較市區樓相宜，而4月成交所見，2成買家屬收租客，鍾情於低市價的單位入市。
當中，屬區內指標屋苑的映灣園高層2房山景，連租約以568萬元獲投資者承接，呎價僅1萬元，造價較市價低3%至5%，同時較銀行網上估價低7%至10%。以單位現時月租1.4萬元計，回報約3厘，但市值租金可達1.65萬元，潛在租金回報可升至3.5厘。同區藍天海岸1房，同樣獲長線收租客以498萬元入市，造價較銀行網上估價更低達8%至13%，以同類單位市值租金約1.4萬元計，收租回報可達3.4厘。
既然樓價相宜，買樓收租又是否為穩健又回報高的投資選擇？
暑假旺季將至 租金看升
據中原城市租金回報率CRI顯示，主要成分屋苑回報率最新報3.12%，創逾7年半新高，重上2016年7月時水平，其中有10屋苑回報超過4厘（見表）。租賃淡季期間，租金仍然高企，料第二季租賃市場進入季節性旺市，即暑假租務黃金檔期，租金回升，料CRI回報率可企穩3厘以上，個別屋苑回報率更高見4厘或以上，想享受高回報，可以此作參考準則。同時也要考慮同區租盤供應，若當區有大型新盤即將入伙，租盤滿滿下，不見得可賺取高租金回報。
至於美聯儲局最新宣布維持息率不變，短期內減息機會也不大，意味短期內息口仍高企，買樓收租成本高，對於非自用物業，供款佔入息比率上限仍為40%，門檻委實甚高。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論